商业地产-招商执行方案.ppt

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1、道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 洛阳五洲工博城招商执行方案 洛阳五洲国际招商部 2013年4月8日 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 目 录 业态规划 招商策略 招商执行 租赁政策 招商管理 行业信息 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 前言 承蒙贵司

2、对我方的信任，我司得以在年前顺利完成项目定位策划报 告以项目整体定位报告为前提，并根据项目目前情况提出招商执行方 案及策略建议。 项目简介 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 特色 淡淡的古典汉唐建筑风情与现代的对话为表现形式，打造洛阳乃至中原一 流的集文化、休闲、购物、办公、居住、展览等特色商业项目。 交易区+展馆+写字楼+住宅+城市综合体 项目简介 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和

3、内心信念来维持的。 招商方向 为确保洛阳五洲国际工业博览城建成后按时开业和顺利运营，我们应树立 “招商先行”的运作理念，确定全球化的招商战略，运用全新的运作模式和经 营理念，明确一个先进清晰的招商思路，制定一套科学可行的招商方案，分 阶段分步骤、有序有效的全面推进招商工作。 项目简介 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 招商目标 招商目标： 招商原则： 响应国家振兴老工业基地的方针，重点引进形象好、规模大的外来品牌商 家，并全面整合本地工业品市场，成为中原地区品牌商家最集中、形象好

4、、 档次高的一站式工业品交易中心，树立中原地区专业市场的标杆，为五洲 国际集团后续在中原区域的战略布局打好基础。同时招商与销售相互促 进，如前期跑市场协助销售预热、加快签定大商户、促进经营户购铺自营、 配合销售举行招商推介会等活动，进而促进销售去化率。 锁定目标客户，对店面形象佳具有行业影响力的品牌商家，及时投入招商联 系工作，尽快签订进驻意向或正式租赁合同，为其它客户的洽谈创造拉动效 应。全面把控各品类分区布局，力求打造一个专业化、品牌化、形象佳的工 业品市场，实现长期赢利性的运营发展，达成发展商、商户、政府、投资客 等多赢的局面。 项目简介 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社

5、会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 招商难点 自身因素： 1、项目销售前期认筹期比较短，销售会有压力，相应招商后期难度更大; 2、项目二期才会有仓库，一期经营户的库存问题开业时不能解决; 3、项目规划周期时间短，年中和商户合同签订后可能会造成不能按时交房的风 险； 外部因素： 1、项目所在区域人气淡薄，周边无商业氛围，零售或偏零售业态意向度 低； 2、洛阳关林市场位置好，实际租金低，不利于项目的租金收益提升； 3、市场经营失败案例的负面影响，如紫金城五金市场、福拉多五金建材 市场、宝龙广场。 项目招商面临的难点 项目简介 道德是

6、一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 招商难点解决建议 1、解决仓库问题： 建设较大面积临时仓库，以60为单位，面向自营两套、租赁四套以上 商铺的商户，合同期内免60的仓库租金，超过部分另收租金； 2、样板间的建设： 加紧规划和建设样板间，争取在销售认筹前对外开放样板铺，引起市场 关注，及早的营造投资氛围； 3、“放水养鱼”利诱： 项目收益重点在于销售，同时从长期考虑，建议一期采取较高优惠吸引 老市场客户进驻本项目，利于二期的迅速招商和销售，待市场经营有起 色后再提升租金； 4、重点引进龙

7、头商户： 针对品牌龙头商户，应采取特殊的招商措施及租赁政策，普通政策对其 吸引力较小； 项目招商难点的解决建议 项目简介 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 洛阳五洲国际工业博览城是郑洛工业走廊的西起点，也是洛阳规划中的工业经 济核心区位置，310国道、物流园近在咫尺，交通极为便利，依托得天独厚的地 理优势，必将打造洛阳及周边地区品牌最好、影响最大、最专业的一站式五金 工业制品采购展览交易平台。 规模优势 品牌优势 区位优势 服务优势 营销优势 管理优势 配套优势 项目占地六百多亩

8、，一期建设营业面积高达十万平方米，业态规划以五金工业各个门 类， 塑造五金产品集散地。 国际知名地产大鳄，多年地产经验，成功运作几十个专业市场项目，洛阳市政极重点 招商对象；无锡五洲工业博览城，哥伦布广场等在业内享有极高口碑。 紧邻310国道、高速出入口、大型物流园，位于洛阳西工区工业园核心位置。 成熟的经营体制和科学的管理模式，统一的市场形象，专业的市场管理体系，客户至 上的管理理念。 物流、仓储、装卸平台、硬件设施，消防安保全天候待命、办公及住宅等商业配套 近二十年的专业市场管理、运作经验、先进的市场管理理念、拥有强大的专业市场管 理团队，能服务好广大业主和商户。 统一的市场宣传，专项基金

9、运作、强势的广告投入、专业的营销策划团队、现代化的 营销理念等有效提升商户品牌价值。 项目自身优势 项目简介 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 招商机会点 一、国家已经实施“中部崛起”计划，和振兴老工业基地的发展方针，洛阳恰好是两个政策的 交汇点，可以说是重中之重，目前中原城市群已经初具规模，郑洛工业走廊与洛阳工业区 规划的交汇处正是项目所在地，可以预见：以此为契机的洛阳五洲工业博览城将是洛阳乃 至中原地区五金机电行业的佼佼者。 二、“高层高设计”、“十年经营委托”，“固定三年租

10、金回报收益”等先进的经营模式还没 有深入到洛阳人的观念当中，所以我们的理念经包装推广后，必将会让整个洛阳耳目一新 ！ 三、政府支持专业市场外迁，市核心区将改造升级，这些是加速关林市场将要拆迁的舆论导向 ；政府对项目初期市场经营户税收减免，有利于主力店及外来大品牌招商，从而推动项目 整体招商进度；政府信贷方面的支持有利于寻找按揭银行，促进销售； 四、目前洛阳各专业市场缺乏主力商家及品牌形象店，竞争力不强。本项目采取招商与销售并 举，及早展开主力店/品牌店招商，给予最优惠的招商政策，尽最大可能吸引若干行业著名 主力商家进驻，起到“头羊效应”；打造洛阳工业品品牌直销中心，提升项目的竞争力， 促进市场

11、的经营、招商、销售。 五、产权商铺能极大的吸引一批有实力并且渴望拥有自主产权的商户，他们已经形成固定的客 户圈子，位置已经不是最重要的，这批人将是我们项目实现销售和租赁的首批客户。 项目简介 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 业态规划 招商策略 招商执行 租赁政策 招商管理 行业信息 业态规划 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 业态布局思路 洛阳五洲国际工业博览城一

12、期势必要打造目前洛阳同质市场中，建筑结构 最高档，商务功能最齐全、市场配套最完善的现代化五金机电专业市场。 项目形象方要面求较高，故沿310国道与衡山路的铺位作为主力形象店，以 更好的提高项目整体外观形象;一、二期之间的纵向中轴线商铺以次主力 店为主;其次，工业博览城文化景观大道的两边商铺业态主要是拉动市场 人气为主。 业态规划 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 各市场业态分类 项目五金业态 关林市场 五金工具、电线电缆 、不锈钢制品、厨具、水泵、电器、 防水材料、吊钩吊具、葫芦

13、、千斤顶、钢丝绳 、传送带、 焊机、空压机、切割机 福拉多 发电机、空压机、五金工具、电线电缆 、电器、脚轮、管 材 洛阳五金机 电市场 不锈钢、五金工具、水暖、管件、化工、电线电缆 、阀门 紫金城 电气/器类、电线电缆 、机电机械配件类、水泵、阀门、五 金工具、机床 备注：只针对各市场相关五金业态做统计 通过洛阳各五金市场调查，五金业态主要分为电线电缆、五金工具、机电机械、工业五 金、日用五金等五大类。 业态规划 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 市场人流主动线 入口 入口 入

14、口 入口 入口 项目一期地块规划两横三纵的主动线，与市政道路相结合便于人流、车流导入，构织畅通无阻的 交通网完全排除商业死角。 业态规划 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 市场业态规划 五金工具 工业五金 机电/机械 电线电缆 日用五金 为了更好体现项目的独特性、专业性、现代性等方面，因此在业态布局方面会考虑到项目整体展示 面、业态组合、人流动线、采购动线、业态相关性、店面陈列形象、各业态承受租金压力等方面进 行合理规划。 业态规划 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与

15、社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 业态落位 五金工具 该区块拥有310国道与二期连接处的展示面，五金工具品牌店面形象较符合该区域，五金工具采购 量偏大易吸引人气。 业态规划 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 业态落位 电线电缆 电线电缆业态主要以电线电缆及电器等为主，也是市面上出现最多、最常见的业态类型，在每个五 金市场均占有一定份额，要整合各市场此类业态需要较大区块进行安置。 业态规划 道德是一定社会、一定阶

16、级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 业态落位 日用五金 该区块东侧近邻衡山路，衡山路是项目的另一展示面，也是项目形象展示的又一平台，起到吸引客 流的关节入口、展示面好，自然人流相对较大，符合日用五金业态要求，其业态也具有吸引人气， 带动客流的作用。 业态规划 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 业态落位 机电/机械 该区块处于一期地块的核心位置，可享有周边不同业态带来的客源，其次大中型机械不需要经常挪 动，因此规划机电/机械业态。 业态规划 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 业态落位 工业五金 考虑工业五金业态与机电机械业态的业态关联性，所以两个业态近靠一起较为合理。 业态规划 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与