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1、招商方案报告会资料 20100525 深圳总部 第一章第一章 整体定位整体定位 第二章第二章 业态组合业态组合 第三章第三章 招商招商策略策略 第四章第四章 营销策略营销策略 第五章第五章 组织构架组织构架 第六章第六章 管理原则管理原则 第七章第七章 合作条件合作条件 科学合理的业态布局划分使经营商家的经营利润得以充分的体现 ，使家居广场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者 的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 莱茵城市广场业态划分，要体现开业后本项目业态商品组合的丰富多 样，必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商 铺与整体商铺的协调性与互动性。科学合理的业
2、态功能划分方式，可 以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，利于提高广场的 品牌。 兼顾销售与经营的关系，在保证经营的基础上，最大化销售利益。 拟四大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以高端品牌规模，高端卖场形态主题、餐饮 、娱乐、文化等多样化的生活设施等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域型综合 消费需求形成高度集中、专业的、层次分明的城市广场，强调主题式消费理念。 的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现购物到商务到休闲娱乐到餐 饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下四类零售设施满足购物 需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮
3、设施满足就餐需求；办公商务设施满足商务需求。 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，核心主力店同质化无差异更是不能想象 的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其 消费兴趣。专业市场因为经营品项不同，让顾客逛购疲劳的选购与让顾客休息放松的 餐饮店互补等等。 莱茵城市广场清晰勾勒出太仓商业发展的脉络；一个新的HOPSCA正在诞生，太仓及 周边地区的人今后不再有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的莱茵城市广场，将满 足太仓大区域人民消费的多元需求！ 城市商业战略定位：城市商业战略定位：公园情景式主题综合商业公园情景式主题综合商业 太仓经济开发区主要承担了新城区建
4、设和新经济区发展的两大功能，是太仓城市建设的主战场之 一，也是太仓经济增长的主要引擎之一，贡献了整个城市46%的财税收入。 苏州兰德莱茵城市广场发展有限公司顺应城市发展潮流，引进国际先进HOPSCA城市综合体规划理 念，打造太仓城市HOPSCA，莱茵城市广场位于太仓经济开发区德资工业园内核心位置，占地130亩， 总建筑面积约15万平米。由4大片区组成：南区：12层太仓外资招商服务中心（建筑面积3.7万平方 米）中区：占地50亩的莱茵景观广场，拥有11栋商务别墅，具备文化演绎、艺术展览、商务聚会等 功能；北区：24层莱茵世贸中心大楼，建筑面积为9万平方米。其内部约3万平米的裙楼内规划有购 物中心
5、、特色餐饮、大型休闲娱乐中心、健身会所、美容美发及社区便利超市等商业服务项目。另 外，还拥有近300间套房的五星级商务酒店莱茵国际大酒店及5A级智能写字楼和五星级酒店式服 务公寓；西区：占地40多亩的景观体育公园，拥有网球中心、篮球场、高尔夫练习场和江苏唯一的 汽车影院等运动休闲场所。 新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度 ，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费 需求和消费升级，莱茵城市广场交通便捷、配套成熟、人气旺盛，已经成为最受瞩目的 新城市中心，也成为HOPSCA模式落地生根的不二地段。莱茵城市广场所处之地是生长
6、HOPSCA的绝佳区域从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。 推进太仓市场提升及高附加价值化所必备之商业地产战略定位 地产地产 价值价值 连锁连锁 之完之完 成成 市场市场 结构结构 合理合理 化化 政政 府府 开发商、运营商开发商、运营商 供应商、合作商户供应商、合作商户 业业 主主竞争者、消费者竞争者、消费者 本项目定位有利于实现政府关于启动新区的功能 定位和规划目标，利益追求是一致。 项目运营取得良好的经济效益，是保证业主 投资回报的根本保障， 目前太仓没有这种业态,市场优势明显. 定位的正确与否，关系到项目运营的成败，进而 关系到开发商和运营商的社会形象，一荣俱荣，
7、一损俱损。 整个项目是运营商、供 应商及各种合作商户共 同的舞台，招徕顾客， 吸引客流，把生意做活 、做好、做大，是各方 共同的利益追求，但在 合作过程上也存在着利 益此消彼长的关系。 主力客群是2540岁年龄段、消费能力较强、消费观 念较新的消费群体。 中高收入水平的家庭消费，各类公务消费、商务消费 和团体消费，以及一小时都市圈的中高收入人群 品牌的体验广场在展示以简洁的文字和插图向顾客介绍品牌故事，让顾客感受品牌的魅力。 实惠的体验通过特色化的经营，使顾客真正感觉产品价格的实惠，物超所值。 文化的体验本项目将倡导和传播新的消费文化，包括大众名牌文化，让大众畅享品牌生活；本 项目要成为休闲购
8、物乐园；全家乐文化，一家人在这里各有所求、各取所需、各得其乐。 愉悦的体验简洁舒适的购物环境，琳琅满目的各种商品，配套完善的商务及五星级酒店、餐饮 休闲娱乐设施，吸引消费者及行业经贸人士前来感受专业时尚，愉悦身心、享受乐趣。 一流的服务联盟资讯 、 以国际和国内知名品牌为主 主要商品及品牌定位主要商品及品牌定位以中高档为主以中高档为主 市场定位市场定位-公园情景式主题综合商业公园情景式主题综合商业 预备引进之商家产业业态（初期假设） 为了推进太仓市的市场构造之合理化、锁定国内外品牌及附加值高连锁之产业业态为预备招 商引进对象。 商业配套设施商业配套设施服务行业服务行业 莱茵时尚主力百货店：高莱
9、茵时尚主力百货店：高 档时尚品牌百货和超市；档时尚品牌百货和超市； 莱茵健身及莱茵健身及SPASPA 会所会所 莱茵风情街精莱茵风情街精 生活馆生活馆 倡导绿色环保和时尚健身运动的健身及保健美倡导绿色环保和时尚健身运动的健身及保健美 容连锁机构，凭借先进的管理理念、丰富的行容连锁机构，凭借先进的管理理念、丰富的行 业经验、完善的管理体系和管理团队，提供最业经验、完善的管理体系和管理团队，提供最 有价值的健康生活服务；有价值的健康生活服务； 商业内街式主题美食餐厅、咖啡、酒吧、会所商业内街式主题美食餐厅、咖啡、酒吧、会所 、等多元主题、特色型饮食场所。依据特色建、等多元主题、特色型饮食场所。依据
10、特色建 筑设计与内部装饰强化餐饮主题，营造顾客在筑设计与内部装饰强化餐饮主题，营造顾客在 就餐时身临主题情景之感，让您获得非同寻常就餐时身临主题情景之感，让您获得非同寻常 的身心享受；的身心享受； 莱茵五星级酒店莱茵五星级酒店 、5A5A商务办公楼商务办公楼 主力店备选：天虹、百佳、华润主力店备选：天虹、百佳、华润 万家等大型连锁品牌；万家等大型连锁品牌； 北区北区 中区中区 莱茵五星级酒店莱茵五星级酒店 、5A5A商务办公楼商务办公楼 莱茵时尚主力百货店：高莱茵时尚主力百货店：高 档时尚品牌百货和超市；档时尚品牌百货和超市； 莱茵风情街精莱茵风情街精 休闲、办公、餐饮、娱乐等多样化的办公、生
11、活设施实行出售和租赁两种方式对外经营； 某些高回报的项目，在资金许可的条件下可实行自营； 中区及北区商铺采取的标准化设计，内设产权商铺，对外进行销售。中区风情街是由11 栋独立产权商务别墅构成，； 大型连锁品牌主力店：原则上以租赁为主，采用卖场式经营方式，； 专业品牌：专业制造商经销商家及其它服务品牌；采取出售和租赁两种方式对外经营； 莱茵城市广场是产权式购物休闲广场，由中区风情街和北区精品城南区、西区四块组成。 设有停车位和丰富的商业配套，融休闲、娱乐、餐饮于一体的标杆型HOPSCA； 1 1、莱茵时尚百货、莱茵时尚百货 2 2、莱茵风情街、莱茵风情街 推荐推荐 以集成式消费为导向；以集成式
12、消费为导向； 以酒店、办公商务、餐饮休闲娱乐为主体；以酒店、办公商务、餐饮休闲娱乐为主体； 以以风情街、莱茵时尚精品百货风情街、莱茵时尚精品百货为商业主体；为商业主体； 以以品牌连锁品牌连锁店为主力品牌店；店为主力品牌店； 以以国内外专业品牌国内外专业品牌店为品牌补充；店为品牌补充； 以人性化、高科技化的商业物业服务为特征；以人性化、高科技化的商业物业服务为特征； 依据定位主题，我们进行相应的产品布局和功能分区，布局遵循不同业态的配比原则：以餐饮休闲娱乐 文化设施为主，其面积规划占整个面积的50%左右；以零售交易设施为配比业态，占整个面积的40%左 右；以配套商业为附属业态，占整个面积的10%
13、左右。 零售交易设施 核心主力店：天虹等大型连锁品牌等备选； 辅助主力店：书店、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区特色商品店； 休闲娱乐设施 核心主力店：本地知名品牌酒楼、麦当劳、肯德基等美式快餐品牌等各式风味餐厅 中餐饮广场、咖啡西餐等、酒吧、美食休闲广场等； 辅助主力店：儿童乐园等； 配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等；快餐类、风味小吃类等； 配套设施 配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等 水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费 的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品 ，以商品吸引促进销
14、售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高 档次商品，以品牌和目标消费促进销售 主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示 区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。 人流设计遵循购物和 行走习惯进行设计 垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底 层规划商品吸引力业态，如一层的辅助主力店至二楼三楼的专业市场商户层， 引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品核心主力 店，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，三层以上部分规划为休闲消 费项目，满足消费人群在购物疲后休憩和就餐。 详细的
15、水平 人流设计见 楼层平面布 局图，垂直 人流设计见 楼层业态定 （附件） B1234楼主题功能经营项目 招招 商商 品品 牌牌 备备 选选 1-4F 区莱茵时 尚百货连 锁品牌店 、 莱茵健身 及SPA会 所 咖啡、西 餐 高档时尚品牌百货和超市； 倡导绿色环保和时尚健身运动的健 身及保健美容连锁机构，凭借先进 的管理理念、丰富的行业经验、完 善的管理体系和管理团队，提供最 有价值的健康生活服务； 1-4F 1-4F 1-4F 北区莱茵时尚百货由4层连廊式商业铺构成:（四层结构） 天虹、百佳、华润万家等大型连锁品牌；天虹、百佳、华润万家等大型连锁品牌； 中区精品风情街由11栋独立型步行街式精
16、品物业构成:（层结构） 栋 莱茵风情 街主题功 能 经营项目 招 商 品 牌 备 选 1-11 美美 食食 餐餐 厅厅 、 咖咖 啡啡 、 酒酒 吧吧 、 会会 所所 、 等等 多多 元元 主主 题题 商业内街式主题商业内街式主题 美食餐厅、咖啡美食餐厅、咖啡 、酒吧、会所、酒吧、会所、 等多元主题、特等多元主题、特 色型饮食场所。色型饮食场所。 依据特色建筑设依据特色建筑设 计与内部装饰强计与内部装饰强 化餐饮主题，营化餐饮主题，营 造顾客在就餐时造顾客在就餐时 身临主题情景之身临主题情景之 感，让您获得非感，让您获得非 同寻常的身心享同寻常的身心享 受；受； 美国百胜集团：美国百胜集团：KFCKFC、；、；Pizza Hut;Pizza Hut; 个人护理零售专店 糕点、雪糕、水果捞 咖啡饮品 国际名品服饰 世界名表、眼镜、珠宝首饰 1F 国际精品 高端首饰 精品生活超市 品牌女鞋 女士手袋 化妆品、精品 品牌女装、内衣 2
