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1、 钦州市滨海新城置业集团有限公司 2019年城市地下综合管廊建设专项 债券信用评级报告 2 过划拨专项建设资金、债务免除及置换等方式，共增加公司资本公积 18.55 亿元。 此外， 2016-2018 年公司共收到政府补贴 4.56 亿元， 有效地提升了公司的盈利水平。 土地使用权抵押担保有效提升了本期债券的土地使用权抵押担保有效提升了本期债券的信用水平信用水平。公司拟以评估价值 170,422.29 万元的国有土地使用权为本期债券提供抵押担保，按发行利率为 8%计 算，用于抵押担保的土地使用权的评估值为本期债券发行规模及一年利息总额的 3.29 倍，有效地提升了本期债券的信用水平。 关注关注
2、： 公司资产以存货和其他应收款为主公司资产以存货和其他应收款为主，资产流动性较弱资产流动性较弱。截至 2018 年末，公司存货 账面价值 114.40 亿元，占资产总额的 61.68%，其中，土地资产账面价值 63.74 亿 元，已用于抵押的土地占比 48.22%；公司其他应收款账面价值 26.91 亿元，占资 产总额的 14.51%，主要为钦州市开发投资集团有限公司（以下简称“钦州开投”） 等单位资金拆借款，账龄较长，资金回收时间不确定。 公司经营活动现金流表现较差公司经营活动现金流表现较差， 在建工程项目较多在建工程项目较多， 资金支出压力较大资金支出压力较大。 2016-2018 年公司
3、经营活动现金分别净流出 10.96 亿元、11.71 亿元和 2.64 亿元。截至 2018 年末，公司在建及拟建项目（含保障性住房项目、本期债券募投项目）尚需投入 资金 62.87 亿元，随着投资项目建设的推进，公司资金支出压力较大。 公司有息债务规模公司有息债务规模较大较大， 偿债压力较大偿债压力较大。 截至2018年末， 公司有息债务规模为95.39 亿元，占总负债的比重为 88.76%，资产负债率为 57.95%，偿债压力较大。 公司存在一定的或有负债风险公司存在一定的或有负债风险。截至 2018 年末，公司对外担保金额合计 22.75 亿 元， 占 2018 年末净资产的比重为 29
4、.17%， 担保对象均为国企， 但均无反担保措施， 存在一定的或有负债风险。 公司公司主要财务指标主要财务指标（单位单位：万元万元） 项目项目 2018 年年 2017 年年 2016 年年 总资产 1,854,700.85 1,979,527.83 1,767,160.69 所有者权益合计 779,921.59 730,966.31 654,656.18 有息债务 953,943.41 1,116,799.47 1,007,307.44 资产负债率 57.95% 63.07% 62.95% 流动比率 7.01 5.78 8.59 营业收入 44,450.79 42,205.55 38,089
5、.73 投资收益 28,201.85 21,510.74 27,334.07 营业利润 1,676.70 153.21 3,190.31 3 营业外收入 15,930.18 16,157.06 13,691.83 利润总额 17,407.73 15,998.80 16,868.34 综合毛利率 17.53% 18.93% 13.68% EBITDA 52,680.68 44,421.35 44,102.31 EBITDA 利息保障倍数 1.09 1.01 0.97 经营活动现金流净额 -26,423.09 -117,142.87 -109,599.13 资料来源：公司 2016-2018 年审
6、计报告，中证鹏元整理 4 一一、发行主体概况发行主体概况 公司于2010年成立，是经钦州市人民政府关于成立钦州市滨海新城置业集团有限公 司的批复（钦政函（2010）265号文）同意，由钦州市土地储备中心（以下简称“土储 中心”）出资设立，初始注册资本20,000万元，实收资本20,000万元。2015年根据钦国资 函(2014)105号文，土储中心将其持有的51%股权转让给钦州市滨海新城管理委员会（以 下简称“滨海管委会”）。 2017年9月，根据钦政函（2017）127号及钦州市人民政府国有资产监督委员会（以下 简称“钦州市国资委”）钦国资函【2017】153号的批复，滨海管委会将持有的51
7、%的股 权无偿划转给钦州市国资委。经过多次增资，截至2019年4月末，公司注册资本与实收资 本均为121,154.82万元。钦州市国资委持股51%，为公司控股股东，土储中心持股49%，钦 州市人民政府为公司实际控制人。公司股权结构如图1所示。 图图1 截至截至 2019 年年 4 月月末公司产权及控制关系末公司产权及控制关系 资料来源：公司提供 公司是钦州市重要的城市基础建设和投融资主体， 主要承担钦州市滨海新城城市基础 设施建设、土地管理及整理、安居保障房建设、海域、岸线资源开发利用及茅尾海景区的 开发、维护和运营等业务。 截至2018年12月末，纳入公司合并范围的子公司共计15家，具体情况
8、详见表1。 表表 1 截至截至 2018 年年 12 月月 31 日纳入合并范围的子公司日纳入合并范围的子公司（单位单位：万元万元） 公司名称公司名称 注册资本注册资本 持股持股 比例比例 主营业务主营业务 纳入合并范纳入合并范 围的时间围的时间 钦州滨海新城资产管理有限公司 45,000.00 100.00% 土地开发、土地整理、 保障房建设 2011 年 钦州市新城建设投资有限公司 1,000.00 100.00% 保障房建设、基础设施 建设与投资 2011 年 钦州市储源土地开发有限公司 1,000.00 100.00% 土地开发投资咨询、土 地、海域和岸线资源开 发利用 2011 年
9、钦州市滨海新城置业集团有限公司 钦州市人民政府国有资产监督委员会 51% 钦州市土地储备中心 49% 5 钦州市天钦投资有限公司 1,000.00 70.00% 基础设施建设与投资、 土地整理 2012 年 钦州市滨海房地产开发有限公司 5,000.00 100.00% 房地产开发 2012 年 钦州市秀川置业有限公司 100.00 70.00% 房地产开发 2012 年 钦州市红林湾置业有限公司 100.00 70.00% 房地产开发 2012 年 钦州市桂津置业有限公司 100.00 70.00% 房地产开发 2012 年 钦州市八寨沟旅游开发有限公司 26,923.40 41.41% 旅
10、游开发 2014 年 广西滨海新城融资性担保有限公司 10,000.00 100.00% 金融担保服务 2014 年 钦州市津滨置业有限公司 100.00 70.00% 房地产开发 2015 年 广西北部湾扬帆能源化工投资有限 公司 1,200.00 100.00% 能源投资、进出口贸易 2015 年 广西红树湾投资有限公司 101,000.00 100.00% 土地、海域和岸线资源 开发利用 2016 年 广西茅尾海建设投资有限公司 2,500.00 40.00% 土地、海域和岸线资源 开发利用 2016 年 钦州滨海元宇投资有限公司 1,000.00 51.00% 基础设施建设与投资 20
11、17 年 资料来源：公司 2018 年审计报告 二二、本期债券概况本期债券概况 债券名称债券名称：2019年钦州市滨海新城置业集团有限公司城市地下综合管廊建设专项债 券； 发行总额发行总额：人民币4.8亿元； 债券期限和利率债券期限和利率：7年期固定利率债券； 还本付息方式还本付息方式：每年付息一次，在债券存续期内的第3、4、5、6、7年末分别按照债 券发行总额20%的比例偿还债券本金； 增信方式增信方式：公司以评估价值170,422.29万元的国有土地使用权为本期债券提供抵押担 保。 三三、本期债券募集资金用途本期债券募集资金用途 本期债券拟募集资金总额4.8亿元，全部用于钦州市地下综合管廊
12、项目。募集资金投 向明细如下： 表表 2 本期债券募集资金投向明细本期债券募集资金投向明细（单位单位：万元万元） 项目名称项目名称 项目总投资项目总投资 募集资金使用规模募集资金使用规模 占项目总投资比例占项目总投资比例 钦州市地下综合管廊项目 84,037.47 48,000.00 57.12% 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 6 （1）项目概况 本期债券募投项目包括钦州市滨海新城嘉禾街（扬帆大道-南环路段）地下综合管廊 项目（以下简称“嘉禾街项目”）、钦州市白石湖中央景观大道（环湖路-南环路）地下 综合管廊项目（以下简称“中央景观大道项目”）、钦州市滨海新城嘉兴街（扬帆大道- 安州大道段
13、）地下综合管廊项目（以下简称“嘉兴街项目”）和钦州市滨海新城地下综合 管廊（菩提路段）项目（以下简称“菩提路项目”）四个项目的建设，长度分别为3,810 米、4,491米、1,908.853米和2,721米。 （2）项目资金来源及建设进度 募投项目计划总投资为84,037.47万元。项目建设期预计为24个月，截至2018年末，该 项目已累计投入资金约2,950万元。 （3）项目审批情况 募投项目已经通过了相关主管部门的审批，具体批复文件如表3所示： 表表 3 截至截至 2018 年末钦州市地年末钦州市地下综合管廊项目审批情况下综合管廊项目审批情况 序号序号 批准文件批准文件 批准文号批准文号
14、批文日期批文日期 1 钦州市住房和城乡建设委员会关于钦州 市地下综合管廊项目初步选址的意见 钦市建规函2018171、172、 293 号 2018-3-30、 2018-5-22 2 钦州市住房和城乡建设委员会建设项目 选址意见书 选字第 450701201200061 2012-9-18 3 钦州市国土资源局关于钦州市地下综合 管廊项目用地的意见 钦市国土资函2016457 号；钦 市国土资函2017601 号；钦市 国土资函2018326、340 号； 2016-6-27、 2017-7-24、 2018-4-16 4 关于钦州市地下综合管廊项目环境影响 报告表的批复 钦环审 2016
15、63； 钦环审 2018 132；钦环审201878、79 号 2016-7-4、 2017-11-27、 2018-8-16 5 钦州市发展和改革委员会关于钦州市地 下综合管廊项目可行性研究报告的批复 钦市发改投2016209 号、钦市 发改投2017158 号、钦市发改 投201883、84 号 2016-12-30、 2017-11-27、 2018-9-18 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 （4）项目收益情况 本期债券募投项目收入包括入廊费收入和日常维护费收入， 募投项目建设完成并运营 后，在本期债券存续期内预计产生81,884.01万元的净收益。同时中证鹏元关注到，受工程 进度、入
16、廊单位数量等因素影响，该项目未来能否按期实现预期收益存在不确定性。 7 表表 4 债券债券存续期内存续期内募投项目收益募投项目收益测算测算（单位单位：万元万元） 项目项目 第第 1-2 年年 第第 3 年年 第第 4 年年 第第 5 年年 第第 6 年年 第第 7 年年 合计合计 1.收入收入 0.00 17,597.77 17,623.64 17,650.79 17,679.30 17,709.24 88,260.74 1.1 入廊费收入 0.00 17,080.54 17,080.54 17,080.54 17,080.54 17,080.54 85,402.70 1.2 日常维护费 收入 0.00 517.23 543.1 570.25 598.76 628.7 2,858.04 2.经营成本经营成本 0.00 879.89 881.18 882.54 883.97 885.46 4,413.04 3.税金及附加税金及附加 0.00 0.00 0
