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1、年上海市物业管理条例（全文） 根据国务院物业管理条例和其他有关法律、行政法规结合本市实际情况制定本规定下面是小编为您精心整理的关于上海市物业管理条例全文内容仅供大家参考 第一条为了规范住宅物业管理活动维护业主和物业管理企业的合法权益根据国务院物业管理条例和其他有关法律、行政法规结合本市实际情况制定本规定 第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理适用本规定 第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理)是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 本规定所称业主是
2、指房屋的所有权人 本规定所称使用人是指房屋的承租人和实际使用人 本规定所称物业管理企业是指依法取得独立法人资格、具有相应资质从事物业服务的企业 第四条上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责全市物业管理的监督管理工作;区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作 有关行政管理部门按照各自职责协同实施本规定 街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系 第五条新建住宅区包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区其设置的配套设施设备是共用的应当划分为一个物业管理区域但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的可以分别划分为独立的物业管理区域 建设单位在
3、申请办理住宅建设工程规划许可证的同时应当向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求区(县)房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域并在地籍图和房地产登记册上注记 尚未划分或者需要调整物业管理区域的区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)按照本条第一款的规定结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域并在地籍图和房地产登记册上注记 第六条业主在物业管理中除享有国务院物业管理条例规定的权利外还有权提议召开首次业主大会会议有权推选业主代表并享有被推选权 业主在物业管理中应当履行国务院物业管理条例规定的义务 业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会
4、提供联系地址、通讯方式 第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成 一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上或者首套房屋出售并交付使用已满两年的应当召开首次业主大会会议成立业主大会 第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料;建设单位未及时书面报告的业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求 区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大
5、会筹备组(以下简称筹备组)成员 筹备组由业主代表组成其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告 筹备组自成立之日起三十日内在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下应当召开首次业主大会会议 第九条业主在首次业主大会会议上的投票权按其拥有的住宅套数计算每套计一票住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权按其拥有的物业建筑面积计算每满一百平方米计一票;不足一百平方米有单独房地产权证书的可与其他业主合并计票每满一百平方米计一票单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权最高不超过全部投票权的百分之三十 首次业主大会会议通过的议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程
6、序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定 第十条业主大会除履行国务院物业管理条例规定的职责外还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定 第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加采用集体讨论形式的可以以幢、单元、楼层等为单位推选若干名业主代表参加业主大会会议也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议业主大会会议以业主代表参加的形式召开的到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主 业主大会作出决定必须经与会业主所持
7、投票权二分之一以上通过业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过 召开业主大会会议筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议 第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会业主委员会成员应当符合国务院物业管理条例规定的条件 业主委员会是业主大会的执行机构依法履行职责 第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内
8、持下列文件向区(县)房地产管理部门备案： (一)业主大会会议记录和会议决定; (二)业主大会议事规则; (三)业主公约; (四)业主委员会成员的名单和基本情况 区(县)房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明业主委员会应当依法刻制和使用印章 业主委员会备案的有关内容发生变更的应当按照本条规定重新备案 第十四条业主委员会任期为三年到五年 业主委员会任期届满的两个月前应当书面报告区(县)房地产管理部门区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会 业主大会会议选举产
9、生新一届业主委员会之日起十日内原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会并做好其他交接工作 第十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成 业主小组履行下列职责： (一)讨论业主大会拟讨论的事项; (二)推选业主代表出席业主大会会议表达本小组业主的意愿 业主小组会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式 第十六条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的应当建立业主委员会联席会议制度业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民
10、政府)、区(县)房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居(村)民委员会、物业管理企业派员参加 业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门组织召开 第十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业前建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提供前期物业服务但是投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 第十八条建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前应当参照市房地资源局制作的示范文本制定业主临时公约和房屋使用说明书作为房屋销售合同的附件 业主
11、临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定但不得与法律、法规、规章相抵触不得侵害物业买受人的合法权益业主临时公约应当报区(县)房地产管理部门备案 房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)不得占用、移装的共用部位、共同设备以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备 建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让 第十九条
12、建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)并在业主大会成立后无偿移交给业主大会 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料市房地资源局、区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时应当注明物业管理用房室号 第二十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有： (一)物业管理用房; (二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊; (三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库; (四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地; (五)建设单位以房屋
13、销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业; (六)其他依法归全体业主所有的设施设备 建设单位申请房屋所有权初始登记时应当提出前款规定的配套设施设备登记申请由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载但不颁发房地产权证书 第二十一条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务物业服务合同可以约定下列服务事项： (一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护; (二)公共绿化的维护; (三)公共区域的保洁; (四)公共区域的秩序维护; (五)车辆的停放管理; (六)物业使用中对禁止性行为的管理措施; (七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理; (八)物业档案资料的保管; (九)
14、业主大会或者业主委托的其他物业服务事项 物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人 第二十二条物业管理企业提供物业服务应当遵守下列规定： (一)符合国家和本市规定的技术标准、规范; (二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项; (三)定期听取业主的意见和建议改进和完善服务; (四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 物业管理企业雇请保安人员的应当遵守国家有关规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时不得侵害业主的合法权益不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务 第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价执行指导价的范围按照市人民政府的规定执行 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目服务报酬由双方协商确定 物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准 第二十四条前期物业服务合
