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1、兰州市物业管理条例 兰州市物业管理条例 (草案) 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益改善人居环境促进社会和谐根据中华人民共和国物权法、物业管理条例等有关法律、法规的规定结合本市实际制定本条例 第二条本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动适用本条例 本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业按照合同约定或者业主通过自行管理等方式对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 第三条市、县(区)人民政府负责本行政区域内物业管理工作的领导和组织制定扶持政策鼓励采用新技术、新方法
2、提高服务水平将物业服务纳入现代服务业发展规划促进物业服务行业发展 第四条市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作市物业管理机构具体负责本 市物业管理活动的日常监督管理 市人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内负责物业管理活动的有关监督管理工作 各县(区)人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 第五条物业行政主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训建立物业服务企业及其管理人员诚信档案引导业主、物业服务企业依法行使权利、履行义务 第六条市物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理规范行业行为维护市场秩序和公平竞争促进
3、物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务推动物业管理行业健康发展 第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第七条房屋所有权人为业主 因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋但尚未依法办理所有权变更、转移登记的人在物业管理中享有业主权利承担业主相应义务 业主不得以放弃权利为由拒不履行业主义务 第八条物业的承租人、借用人等物业使用人根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定以及其与业主的约定享有相应权利承担相应义务 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会业主大会由全体业主组成 业主因故不能参加业主大会会议的可以书面委托代理人参加业主大会会议 第十条交付使用的专有部分建筑面积达到物业管
4、理区域内建筑物总面积百分之五十以上的或者首套房屋交付使用已满两年的开发建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地的县(区)物业行政主管部门报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料： (一)物业管理区域证明; (二)房屋及建筑面积清册; (三)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件; (四)房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明; (五)物业服务用房配置证明; (六)业主名册; (七)其他必要的文件资料 开发建设单位未及时书面报告的已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求 县
5、(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政 府收到开发建设单位书面报告或者业主书面要求后应当按照规定筹备召开首次业主大会会议 第十一条下列事项由业主大会决定： (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则; (二)选举、更换业主委员会成员决定业主委员会的任期; (三)选聘和解聘物业服务企业; (四)筹集和使用专项维修资金; (五)改建、重建建筑物及其附属设施; (六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案; (七)改变共有部分的用途; (八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用; (九)车位的设置、管理、收费等事项; (十)批准业主委员会议事规则; (十一)业主大会、业主委员会工
6、作经费的筹集、管理和使用; (十二)改变和撤销业主委员会不适当的决定; (十三)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项 决定前款第四项、第五项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 第十二条业主委员会是业主大会的执行机构由业主大会会议选举产生执行业主大会决定的事项履行法律、法规规定的职责接受业主的监督 业主委员会由五至十一人的单数组成业主委员会成员由业主担任每届任期不超过五年可连选连任业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生业主委员会会议
7、应当有三分之二以上成员出席作出的决定应当经全体成员过半数同意 业主大会、业主委员会的决定对全体业主具有约束力 第十三条业主大会每年至少召开一次会议由业主委员会召集 业主委员会不履行召集业主大会会议职责的业主可以联名请求物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府协调督促召开业主大会会议 有下列情形之一的业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议： (一)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理; (二)百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议; (三)业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一或者业主委员会主任辞职、离职或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职; (
8、四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形 第十四条业主委员会工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作津贴等由业主大会决定业主委员会应当每年向业主大会报告收支情况 第十五条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持下列材料向物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府备案并书面告知相关社区、村民委员会： (一)业主大会成立和业主委员会选举情况; (二)业主委员会组成人员名单及其基本情况; (三)管理规约、业主大会议事规则; (四)业主大会会议记录和会议决定 第十六条业主委员会应当建立接待制度接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督 业主委员会应当建立工作记录制度做
9、好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录并建立工作档案 业主委员会应当建立信息公开制度及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项 第十七条业主委员会任期届满九十日前应当召集业主大会会议进行换届选举 业主委员会任期届满未进行换届选举的业主可以联名请求物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府责令限期进行换届选举;逾期不进行的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当及时协调组织业主召开业主大会会议进行换届选举 第十八条业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内上一届业
10、主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会拒不移交的新的业主委员会可以请求物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府协助移交 第十九条业主大会、业主委员会应当配合所在地的街道办事处、乡镇人民政府以及社区、村民委员会依法履行职责并接受其指导和监督 第二十条业主委员会成员有下列情形之一的经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权可以决定是否终止其委员资格： (一)不履行业主委员会成员职责不履行业主义务且拒不改正的; (二)侵犯其他业主合法权益的; (三)在物业管理活动中谋取
11、私利的; (四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的 业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的应当补选 第二十一条有下列情形之一的住宅小区可以成立物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责： (一)不具备成立业主大会条件的; (二)具备成立业主大会条件但未成立经物业所在地的县级人民政府物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府反复指导筹备两次后仍不能成立的; (三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作严重影响小区物业管理和谐稳定需要调整或重新选举业主委员会经物业所在地的县(区)物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府反复指导两次
12、后仍不能选举产生新一届业主委员会的 第二十二条物业管理委员会由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织成立成员可以由街道办事处、乡镇人民政府、派出所、社区居(村)民委员会、开发建设单位、业主代表等组成 物业管理委员会总人数应当为五到十一人的单数其中业主代表应当不少于物业管理委员会人数的百分之五十由街道办事处、乡镇人民政府在业主代表中推荐产生 物业管理委员会的人员组成应当在物业管理区域内显著位置公示 第二十三条物业管理委员会代业主大会或业主委员会做出的决定应在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天在超过专有部分占已交付建筑物总面积过半数的业主且占已交付物业总人数过半数的业主同意后生效 第二十四条物
13、业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级人民政府物业行政主管部门县级人民政府物业行政主管部门应当加强对本辖区内物业管理委员会的指导和监督 第三章前期物业管理 第二十五条划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素由县级人民政府物业行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府以及社区共同划定 建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下可以分别划分为独立的物业管理区域 影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的不得分
14、割划分为独立的物业管理区域 第二十六条住宅物业的开发建设单位在办理销售手续前应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料向项目所在地县级人民政府物业行政主管部门申请划分物业管理区域物业行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内按照本条例第二十五条的规定进行物业管理区域划分 第二十七条开发建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积并纳入建设计划同步设计、同步施工、同步交付使用 物业服务用房应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的千分之二到千分之三的比例确定且不少于四十平方米 物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施 第二十八条物业管理区域划定后开发建设单位在销售房屋时应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件明示的内容包括： (一)物业管理区域的范围; (二)地上地下物业共用部位名称、
