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1、永定河孔雀城御园一期物业管理方案永定河孔雀城御园一期物业管理方案廊坊市幸福基业物业服务有限公司固安分公司二一二年二月一四日前 言永定河孔雀城御园一期固安京御幸福房地产开发有限公司开发的京郊别墅亲情连锁小镇。园区整体建筑风格为南加洲风格，在孔雀城居住的孔雀族一族的家庭理念是“亲情就是在一起，生活不能等”居住要求是“离尘不离城，享受别墅生活，不离城市繁华”；为实现物业的顺利接管，建立与楼盘档次相适应的物业管理体系，进一步提升楼盘品质与特色，特制定本物业管理方案。 目 录前 言第一部分 永定河孔雀城御园一期项目概况 4第二部分 物业公司概况 6第三部分 业户特点及需求分析 7第四部分 管理目标 8第
2、五部分 管理架构 18第六部分 人员配置要求 19第七部分 内部管理体系 21第八部分 人员培训 24第九部分 有效评估 27第十部分 接管计划 29第十一部分 物业管理费用名细 30 结束语第一部分 永定河孔雀城御园一期项目概况 永定河孔雀城御园一期位于位于京开高速与永定河交汇处，地处未来城市试验区核心区域，北京经济管理职业学院对面；项目东至106国道，西至官庄村，南至孔雀湖东街，北至安定路，距北京天安门50公里，从固安县城驱车到北京南三环，仅需25分钟，到北京首都机场只要40分钟，到天津新港只有1小时左右。项目总建筑面积11.7万， 容积率1.0，绿化率近35.6%，规划居住户数约580户
3、，居住总人口约1800人，机动车停车位与住户比例为1:1.3。该项目环绕孔雀城生态公园，为居住人群保留住贴近自然的生活情趣，为城市居住人群提供有氧运动场所，成为孔雀城生活的核心，体现新型社区的先进理念。在社区规划上1.社区入口：分为人行和车行入口，人行入口设计的弧形柱廊围合出大尺度的入口广场，创造出气派、奢华的高品质社区形象。车行入口与地下车库入口结合，交通流线尽量利用地下空间，使小区人车分流变为现实。2.建筑外立面采用新古典风格，并在近人空间（3-4层）设计了石材外立面，以及奢华的单元入口和大堂体现了社区气派、尊贵的品质。3.景观设计：以公园景观引入社区内部为理念， 在北侧沿公园一侧设计道路
4、，沿公园的社区围墙设计为通透围墙，最大化的利用公园景观延展面。社区中央集中设计景观。3.配套：沿福寿街和富寿街设计社区配套商业。第二部分 物业公司概况廊坊市幸福基业物业服务有限公司是物业管理为主兼营服务性项目的企业，法人代表：马万军，成立于1999年8月，注册资金：伍佰万元整，物业管理资质等级：壹级。公司自成立以来，一直致力于创立企业精品形象，秉承“缔造幸福生活”的服务宗旨，始终将优质顾客服务作为物业管理核心能力之一，经过积累和沉淀，不断以优质的服务形象诠释着华夏物业特有的服务理念，并形成了让顾客倍感温馨的服务口号：“全心全意为您真情服务”。目前，我公司对第五大街、华夏花园、华夏经典、第七大街
5、、香槟国际花园、水榭花都、第九园、华夏奥韵、永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、孔雀大卫城的物业管理，并为廊坊市委党校、廊坊市地税稽查局、廊坊市规划局、今日家园、北横街新村、固安法院等多家单位和住宅小区提供物业管理服务，管理类型涉及多层、高层、别墅、办公楼、商业等多种物业，管理面积达到300多万平方米，其中3个项目评为廊坊市优秀示范小区、5个项目评为河北省优秀示范小区、2个项目评为国家优秀示范小区。公司全体员工本着“缔造幸福生活”的服务宗旨与“及时、周到、优质、创新”的工作方针，不断提升自身的管理和服务水平，为业主及用户提供整洁、文明、安全、舒适的生活工作环境。我们不断为酒店、住宅小区、
6、别墅、办公楼、商业、学校等物业提供高素质、专业化的物业管理服务，我们拥有素质优秀、技术过硬、精益求精、团结向上的员工队伍，经过多年的完善和发展，公司现有员工1000余人。管理层成员均为大专以上学历，曾在知名物业公司或五星级酒店从事管理工作，有丰富的管理和服务经验，持证上岗率100%。现已拥有一大批多学科、多专业、复合型背景的物业管理专业人才。企业经理获得国家建设部颁发的物业管理企业岗位证书，中级职称以上的工程技术人员达到30%，60%以上部门经理管理人员取得作业人员岗位证书，这些专业人才与资深人士都已成为我公司最为宝贵的资产，为公司创造了良好的经济和社会效益。第三部分 业户特点及需求分析根据永
7、定河孔雀城御园一期所处独特的地理位置和特有的南加洲风格（有电梯洋房、叠拼、全景联排、精英大堡等产品），业户群体基本情况及对小区物业服务的需求分析如下：孔雀族的特点： 孔雀族的生活态度是：让亲情享受自然，用自然犒赏成功 孔雀族的人生追求是：屋宽心也宽，心有多大，舞台就有多大 孔雀族的家庭理念是：亲情就是在一起，生活不能等！ 孔雀族的居住要求是：离尘不离城，享受别墅生活，不离城市繁华业户需求分析： 园区的规划及人文环境： 绿地组团将种植大乔木以缓解楼宇高度对于空间所造成的压迫感。引入层次丰富的植物、不同高度的植栽，四季开花轮替的乔木及灌木，以精心布置的植栽提供最佳的四季景观转换。硬质景观的功能区划
8、分按照人群集散功能的合理半径分为：游憩空间；儿童活动空间；聚集场地空间；少数私密空间；林下漫步空间及观水景观空间。在不同的空间感受中体会步移景异的景观效果，在同样的景观角度通过竖向的变化给人不同的景观体验。 配套设施 ： 孔雀城里在大型会所共有五个。一期、大湖会所是永定河的综合性的会所，五期会所是运动会所还有高尔夫会所。一期会所建筑面积约3200平米，初步定位为餐饮、休闲、娱乐场所，并且有充满佛罗伦萨艺术情调的宽阔大堂，在点滴之处为您提供一流上乘的服务。同时七期还有三个服务站，主要包括图书馆、超市、洗衣房、餐饮、美容美发等，可以满足业主的日常需求；运动设施在幼儿园北侧运动公园内，给业主提供专业
9、的休闲健身场所，目前有小型足球场、篮球场及乒乓球案等，随着社区的不断发展，将来的运动设施会逐渐增多。 商业街的风格：利用精致的景观小品点缀于商业街之中，同时结合丰富多彩的植物配置，打造精致舒适的欧式风情商业街。在增加休息空间的同时将市政车行路行道树引入商业，保证商业的宜人环境 。 特殊物业服务要求：主要是代定、代办服务（愿意花钱买服务）及家政服务上。第四部分 管理目标针对幸福基业物业服务的各个要素，孔雀城定位为别墅生活/魅力小镇/休闲运动/田园风情/幸福长者/多元化生活居所 别墅生活：有天/有地/有庭院 魅力小镇：南加州风情小镇/规模开发/自然和谐美丽的生活氛围 休闲运动：大型会所/运动公园/
10、梦想广场/市民农园/中央公园 田园风情：未来之旅/永定河畔/原生杨树/孔雀湖/私家庭院 幸福长者：集娱乐、疗养、医疗、急救为一体的全程服务体系，小镇配套的有效保障我们的管理目标可概括为：“一种模式、一项承诺、二个重点、七大措施”。4.1 服务模式“邻里守望”. 我们的服务模式是：以快捷、高效、周到、安全，以实现“全心全意全为您真情服务”的理念。l 快捷您的服务需求只需告诉我们一次。服务人员在约定的时间内抵达现场。园区内生活垃圾日产日清。l 高效专业人员的合理配置和精湛技艺使您尽享一次到位的高品质服务。维修返修率为“0”是我们不断追求的目标。l 周到24小时“一站式管家服务”24小时便利店随时恭
11、候您的光临。社区大温室引领您用植物和鲜花尽情装点自己的家园。为不同年龄阶段人群设计丰富多彩的社区文化活动。不失时机的即时服务令您倍感尊贵。l 安全永定河孔雀城御园一期共有四道防线保护我们的安全：1、周际防越系统：围墙处安装的周际防越系统科学合理地防止跨越；2、闭路监控系统：进行跟踪搜捕，监控设备间、进出口；3、设置巡更点：用于监控安全员是否正常值勤；4、人员防犯：保安员全部经过在物业公司严格培训后上岗，具备较强安全 意识及防范技能，24小时保卫巡查。私家安全护理使您感受温馨安全。4.2 一项承诺 自接管孔雀城御园一期接管之日起，二年内使孔雀城御园一期成为廊坊市物业管理示范小区，三年内成为河北省
12、物业管理示范小区。4.3 二个重点 针对孔雀城御园一期的特点，我们确定了物业服务的两项工作重点，安全管理和装修管理：重点之一：安全管理实行外紧内防、岗位连环互动、人技充分结合的安防模式。对孔雀城御园一期周边地区治安状况应保持谨慎，同时小区业户又不能安装防盗窗，治安状况的好坏是业户衡量管理绩效的关键之一。所以我们将根据孔雀城御园一期智能化安防的实际情况和条件，结合我们公司在其他几个项目取得的安防经验，从实际情况出发，入住装修期间安全管理在充分发挥技防设施作用的基础上，强化人防网络的严密性。提出了“外紧内防、岗位连环互动、人技充分结合”的安防模式。在孔雀城御园一期的外围进行严密防范，重点控制出入口
13、，加强出入人员的管理；同时，园区内的巡逻岗与出入口岗紧密联系，形成对进入园区人员的系统了解和掌握；在此基础上，辅助以先进治安设备，人防技防并重全面防范。重点之二：装修管理“双零原则” 所谓装修管理“双零原则”：小区违章装修为零，与装修方的冲突为零。孔雀城御园一期入住后的装修管理是我们关注的重点工作。我们将以杜绝违章装修为工作重点之一，根据多年管理上取得的经验，在孔雀城御园一期严格实施“有章可循、违章必纠”的装修管理办法，灵活运用各种手段，管理上在合法的基础之上，予以合情、合理的进行控制。以预防为主，把违章装修控制在初始阶段，确保在孔雀城御园一期无一违章装修事件发生。同时在对装修人员和装修现场进
14、行管理的过程中，管家、装修管理员、安全员充分做到与装修现场人员的沟通，站在帮助客户解决问题的角度进行思考。装修服务的目的在于维护客户利益，既有公共利益，也包括个人利益，既有对违章的处理，也包括为客户装修提供帮助，但由于管理思维主导，目前装修服务的重心放在了违章制止上，混淆了装修服务的本质，导致在处理违章时双方往往存在对立的心态。其实，我们应该转变思维方式，在为客户提供装修咨询与服务的同时，达到帮助客户顺利的完成装修，构筑一个温馨的小家，也为日后的客户关系维系开一个好头。即使是消除违章，也要寓管理于服务，力争通过事前周到、细致的服务，消除或减少客户抵触情绪。在装修服务过程中，重点做好以下工作：A、 装修申报时的现场提示在装修申报时，办理人员应和客户一同到现场，结合装修方案向客户、施工人员讲解有关的注意事项，包括：n 介绍房屋中已有水电、安访设施的功能、管线走向，避免装修时无意造成损坏；n 现场询问装修方案中不清晰的地方，对可能违章的重点部位着重提醒；n 提醒客户装修材料运送的路线、可能对公共设施造成的损坏；装修材料、垃圾的堆放地点；n 非装修
