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1、关于长沙国际会展中心土地一级策划和规划设计任务书建议深圳新摩尔商业管理有限公司杨宝民2012年9月1日-2013.2.6目 录一 长沙高铁东部新城城市规划和土地功能划分-31.项目区域位置和区域规划研究-62.参考标杆 -沈阳高铁南站新城规划案例-133.武汉国际博览中心作为超越的重点标杆-154.黄兴国际会展中心地块选址和规模以及土地功能划分建议-19二、长沙国际会展中心规模定位-25三、长沙国际会展中心和配套土地出让策略研究-33四、拆迁政策和本地居民发展研究-39五、 长沙国际会展中心周边规划设计与建筑设计要点建议-40六、 长沙国际会展中心招商与运营模式建议-42浏阳河风光带旅游规划专
2、题研究-51前 言长沙县黄兴镇政府在2009年委托深圳市新摩尔商业管理有限公司策划长沙高铁东部新城（黄兴镇48平方公里总体策划含长沙高铁车站东侧5平方公里核心区和黄兴大市场策划，大市场的骨干项目农产品市场已经完成策划和招商，长沙国际会议中心选址在5平方公里核心区域范围内），2010年长沙县黄兴镇政府委托深圳市新摩尔商业管理管理有限公司策划黄兴镇区和三环外功能和定位策划，在策划的基础上，黄兴镇顺利完成部分地块的土地出让，取得了良好的发展效果。新摩尔公司高度重视项目策划：2011年4月深圳市新摩尔商业管理有限公司以120万元策划费中标青岛交通商务区商业规划和土地一级策划（含青岛高铁车站旁大型国际会
3、展中心专题论证），经过一年多的策划运作已经取得了显著的成效，因此，我们拥有服务长沙国际会展中心项目的良好基础和丰富的同类项目经验。长沙国际会展中心位于长沙高铁南站东侧200米区域，规划范围6000亩，包括浏阳河流域的旅游规划同步研究。长沙国际会议中心部分占地555亩，建筑面积25万平方米，投资25亿元。可以出让的土地3000亩左右，定位为城市副中心，用地主要为商业用地，住宅用地，公园和道路，教育、文化和医疗设施用用地等。长沙高铁东部新城的6000亩土地是距离长沙城区最近的优质土地资源，是全省瞩目的重大城市副中心开发项目，也是长沙未来东进的主要项目。徐守盛省长在湖南省政府常务会议上指出，湖南长沙
4、国际会议中心规划建设事关省会城市功能提升，事关湖南开放性经济发展，事关湖南整体形象。明确要求一定要高起点、高标准、高水平规划设计定位，将会展中心建设成为国内一流、世界先进、突出现代服务业、体现两型社会和湖南特色的大型城市综合体。长沙高铁东部新城总体规划结合长沙国际会展中心建设：深圳新摩尔公司高度重视长沙国际会议中心项目,我们从八月开始服务本项目,借鉴了中国城市规划设计院在星沙概念性规划设计方案中关于黄兴镇靠近长沙高铁南站区域的研究成果， 创造性提出将中央公园和室外会展中心结合的新思路，将超五星酒店和国际会议中心配备在紧邻磨盘洲地块的新思路，符合两型社会的要求。10月杨宝民先生考察了北京,成都,
5、深圳,武汉等地会展中心,与成都旅游会展中心领导进行了深层次交流;11月杨宝民和江合先生拜访了北京能源集团和中粮集团介绍长沙国际会展中心和5000亩土地高铁新城核心区开发项目。12月13日杨宝民先生陪同长沙建设领导小组办公室主任黎勇参观了武汉国际博览中心,提出了长沙项目今后操作的具体思路。我们认为湖南长沙国际会展中心所在区域是长沙高铁东部新城的核心，应该按照新城来规划，今后建议采取主题文化设计+城市规划+重点区域城市设计和国际会议中心以及大型综合体项目驱动模式，分步骤规划建设长沙高铁东部新城。由于长沙的高铁和机场都在东部区域，建议今后长沙未来十年东部新城是建设重点，作为城市发展的主导方向。我国生
6、态新城规划的最高水平是中国和新加坡规划的天津生态城，建议本项目在引进战略投资伙伴之后，在传统城市规划和城市设计进行上，开始启动生态规划，争取达到我国生态新城规划的最高水平。 对于中央公园和室外会展中心以及室内大型会展中心应该突出湖湘文化特点,重点通过中央公园反映浏阳河文化特色，建议会展中心分期建设，首先完成15万平方米主要室内场馆和室外会展中心以及3万平方米会议中心建设，预留发展空间，根据会展的需求，二期再建设10万平方米室内会展中心，满足未来大型会展的实际要求。通过长沙国际会展中心建设带动长沙旅游、工业以及文化发展，带动长沙东部区域的大发展。 我们预测最大展会人数每天10万人以上，需要居住的
7、外地参展人数最多1万人，在会展中心2公里半径居住的需要5000人左右，我们预测需要五星酒店两家容纳1200人，三到四家四星酒店容纳2000-3200人，五家以上三星和经济型酒店容纳，1800人以上。 根据长沙实际情况，提出了方案1 4804亩(建议扩展到6000亩)和方案2 4100亩土地的不同位置方案进行比较，对不同方案的土地功能进行明确分区，突出会展、金融和文化创意以及电脑软件作为现代服务业发展的重点。方案1中用地面积为5865亩，去掉车辆段640亩和道路421亩，实际用地为4804亩。绿地面积150亩，中央公园346亩，绿地和公园占地比例为496(496+4580)=10%。如果包含会展
8、中心绿地广场和室外会展中心绿色展场用地，比例将达到15%以上。 可以作为融资出让的土地为2544亩，具体为2,4,6,7号用地，占比为52%。 对于项目外部交通和会展中心需要的交通进行了认真分析，建议地铁二号线路向东延伸到黄花机场，车辆段向东延伸，建议车辆段向东延伸3公里以外，需要增加的15亿元以上费用，建议从土地增值收益中解决。建议四号线地铁延伸到黄兴大市场，形成良好的外部交通条件。 对于道路交通，我们建议首先拓宽黄江大道为46米宽，形成一级沥青道路，尔后拉通劳动路和中轴线大道连通黄兴大道。对于滨江东路，我们建议修建100米景观路，将风光带和排洪系统结合建设。通过两次考察武汉博览中心以及参考
9、英国红东公司的城市设计成果，新摩尔公司结合参加城市设计成果研讨会的体会，2013年2月对策划报告进行了更新完善。我们明确建议规划范围应该包含黄江公路和高塘枰路接近6000亩区域，规模较大有利于高起点发展。目前的土地价格是100万元/亩 ，会展中心和劳动路以及中轴大道道路建成后预计地价将稳步提升到300万元/亩，城市副中心快要建成前期（五星酒店、购物中心等配套设施建成）预计土地出让价格将超过每亩500万元。全部基础设施完成后，长沙东部新城核心区土地预计在2020年土地价格可能达到1200万元每亩。项目建设和运营方式建议：对于项目的资金来源，市政府希望采用低价出让土地，会展中心产权企业持有，目前中
10、央企业上市公司了解会展中心每年运营亏损较大，大都不愿意采用这种方式。我们建议采取分阶段出让土地的方式，我们预先征求了部分大型中央企业上市公司领导意见，采用BT方式比较可行，利用土地换取会展中心产权，今后会展中心产权归长沙市政府所有，委托专业会展管理公司统一管理，可以组建联合的会展经营管理股份制公司，经营方面以专业会展公司为主。感谢长沙县政府领导的大力支持，感谢长沙市国际会展中心项目领导小组办公室的大力支持。一、 长沙南站东部新城黄兴核心区域城市规划和土地功能划分1. 项目区域位置和区域规划研究黄兴定位：长沙高铁东部新城在长株潭的区位黄兴镇 图1 黄兴镇区位图 图2 长沙高铁东部新城战略资源图
11、我国中部地区最大机场黄花空港坐落在大东城黄花镇。黄花空港枢纽建成以后，将成为长沙及长株潭与国内、国际城市和地区连接的纽带。空港地区将成为长沙及长株潭地区企业走向国内、国际市场，以及国内、国际企业进入长沙及长株潭地区的重要节点。空港地区也将成为长沙市与长株潭地区相互连接的纽带。空港地区将成为城市敞开区域的窗口，区域产业登陆长沙的锚地和起始点。空港地区将成为东部地区人流、物流、信息流汇集的中心，进而成为东部地区的经济枢纽，在东部地区产业发展过程中发挥整合和组织作用。武广新城位于雨花区东部，总用地面积约18.92平方公里，其中核心区面积8平方公里，中央商务区面积3平方公里。整体定位为中部地区区域性重要交通枢纽，长沙城市发展的副中心，辐射到长株潭城市群的城市商务中心，规划居住人口约40万。 黄兴镇位于长沙高铁站点浏阳河以东，占地84平方公里，其中长沙绕城高速以内的48平方公里，是今后长沙东部最重要的区域之一。武广高铁枢纽站也坐落于长沙大东城地区。高铁枢
