重庆金融广场·首座商业规划及招商建议

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1、金融广场首座商业规划及招商建议,重庆晟城房地产顾问有限公司 2012.11.30,谨呈：重庆卢山房地产开发有限公司,项目理解,城市思考,区域思考,项目思考,市场研究,市场调研,商家访谈,案例研究,案例研究,项目市场条件总结,项目SWOT分析,项目商业基本情况,项目发展主线,项目形象定位,项目档次定位,项目功能定位,商业消费群定位,业态组合建议,商铺划分建议,招商策略建议,城市思考 区域思考 项目思考,一、项目理解,PART 1 项目理解 城市思考城市空间结构,北部片区,西部片区 中部片区,南部片区,东部片区,本案位于“大渡口组团” 主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成； 多中心包含1

2、个城市中心和六个城市副中心； 主城城市建设用地分为16个组团和8个功能区。,茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、 一品功能区、南彭功能区、惠民功能区,观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团 西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区 渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团,本案,南坪组团、李家沱 -鱼洞组团,“一城五片，多中心组团式”,PART 1 项目理解 城市思考城市交通规划研究,轨道2号线（至鱼洞延伸段在建中）,轨道交通2号线的主要区段较场口新山村段线路跨越三个行政区，辐射九个片区，衔接六大行政区，全长19.15公里，设18座车站，总投资47亿元，分两

3、期建设实施。 较场口动物园段长14公里，于2005年6月18日开通运营；2006年7月1日，动物园新山村段开通，自此，2号线较场口新山村段全线19.15公里贯通运营。三期工程：新山村西，金家湾，茄子溪，白居寺，大江厂，渔洞，预计2013年底全线贯通。,重庆市轨道交通路线图,1号线,8号线,5号线,7号线,3号线,4号线,6号线,轻轨环线,2号线,9号线,本案,PART 1 项目理解 城市思考城市交通规划研究,主城规划9大换乘枢纽：2010年全部开建，最迟2020年全部投用,与本案相关的主城内换乘站如图红标所示：,PART 1 项目理解 城市思考城市商业规划研究,预计到2010年，五大老商圈的商

4、业营业面积控制在450万平方米以内，社会零售总额达到450亿元以上。 “十一五”新规划建设的茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南渔洞、北碚城区等6大商圈，重在完 善商业设施建设，增加商品经营面积达到180万平方米，社会零售总额达到120亿元以上。,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈区域现状,5大商圈所在区域现状,渝中区 解放碑商圈,核心商圈,江北区 观音桥商圈,传统商圈,新兴商圈,九龙坡区 杨家坪商圈,辅助商圈,商圈划分标准：,沙坪坝区 沙坪坝商圈,南岸区 南坪商圈,新规划 商圈,重庆市商圈定位：,传统商圈 - 是指在重庆历史中就具有商业地位的商圈； 新兴商圈 - 是指随着上世纪90年

5、代商业发展过程而形成的商圈； 核心商圈 是指规模较大并且在重庆市城市发展规划中为重点商业发展区域的商圈； 辅助商圈 是指规模较小且在重庆市城市发展规划中为次级商业发展区域的商圈。,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈定位,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈特征,解放碑商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,解放碑商圈特征：位置好，租金高，品牌档次较高，位居重庆五大商圈之首； 1）商圈定位及趋势： 重庆商贸对外的重要窗口，其辐射中国整个西部； 市级商业中心； 与周边的星级酒店，写字楼形成协同效应； 未来供应集中于商圈周边； 2）商圈现状： 辐射范围：辐射范围的大，以本市为主

6、，周边省市为辅； 平均租金：各类租金在重庆市处于较高水平，商场内的租金集中在200-500元/平方米.月左右； 临街铺面主要集中在400-800元/平方米.月，黄金地段商铺，租金则高达800-2000元/平方米.月； 业态情况：主要以零售业为主，经营的商品种类繁多，超过10万种，侧重于日用百货、服装鞋帽、 家电及五金交电化工等商品零售业，各种档次均有，其汇集了重庆最顶级的商品，成为西南最大的 商业核心区； 目标消费群：主要为中高收入消费者，企业经营管理人员、公司白领，以及时尚人士等。,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈特征,解放碑商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,观音桥

7、商圈特征：主要服务中城北部消费者，是近年来发展最快、同时最有潜力的商圈； 1）商圈定位及趋势： 服务与辐射主城北部及外来消费者； 市级商业副中心； 未来供应以旧改项目及滨江、CBD区域项目为主; 2）商圈现状： 辐射范围：江北区及相邻的渝北区、北部新区、渝中区、沙坪坝区等，近200万消费人群； 业态：主要以服装类业态为主，其次是家电、餐饮、精品、百货、娱乐类；商圈同时拥有大量商务 公寓和商务写字楼。 经营状况：经营总体良好，其中以服装百货、副食超市、精品、娱乐等业态经营状况最好； 目标消费群特征：以中、高档消费群为主，消费水平相对解放碑商圈相对较低；商圈每年还将新增6 万人入住，且有一定经济基

8、础居多。,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈特征,解放碑商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,沙坪坝商圈特征：整个商圈以中低档为主，以区域和学生为主要目标消费群，与其他商 圈形成差异化竞争； 1）商圈定位及趋势： 服务与辐射主城中部、西部及周边消费者； 市级商业副中心； 未来供应主要以商圈周边为主； 2）商圈现状： 辐射范围：九龙坡区、大渡口区、高新区、江北区和渝中区的大坪等区域； 业态：整个商圈消费以中低档为主，主要经营日用百货、服装鞋帽、化妆品、首饰等，产品丰富度 和数量仅次于解放碑商圈；地下商场主要经营低档服装、化妆品、小饰品等，另外教育相关产业发 达； 经营状况:各

9、业态经营状况都不错，相比之下，服装、餐饮类经营状况更佳； 目标消费群特征：区域内有大量的学校，学生占据了目标消费群的大半；另外，商圈地处城乡结合 处，在邻近区县也拥有一定的消费人群，但消费水平不高；,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈特征,解放碑商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,杨家坪商圈特征：以潮流时尚为主，档次偏低；随着西城天街的开业，整个商圈档次 有所提升。 1）商圈定位及趋势： 服务与辐射主城中部及周边消费者； 市级商业副中心； 未来供应以商圈周边项目为主； 2）商圈现状： 辐射范围：石桥铺、大渡口区、高新区、巴南区和渝中区的大坪等，辐射区域内人口约150万左右

10、； 经营情况：服饰及餐饮经营状况较好，服装店多以年轻品牌为主；其次是美容美发、精品、医药；休 闲娱乐店由规模小、环境差，经营状况较差； 目标消费群特征：以杨家坪、大渡口区、石坪桥、巴南区的居民为主，消费档次中低档； 业态分析：主要以百货、餐饮为主，商业结构不合理、形态较单一，地下商业比例较高；大众消费占 主导地位，个性化、品牌化消费相对不足，中低档商业比例较大，中高档商业缺乏，品牌店少。,PART 1 项目理解 城市思考五大商圈特征,解放碑商圈,观音桥商圈,沙坪坝商圈,杨家坪商圈,南坪商圈,南坪商圈特征：五大商圈中相对较差的一个，以中低档商品为主，辐射范围小，且以街 铺为主，环境差；万达进驻后

11、发展迅猛，潜力较大； 1）商圈定位及趋势： 服务与辐射主城南部及周边消费者； 市级商业副中心； 未来供应量以南坪步行街为中心向四周扩展，中央CBD南岸弹子石及南滨路商业供应量为未来主 要发展区域； 2）商圈现状： 辐射范围：南坪步行街周边、四/五/六/七/八公里、弹子石，李家沱等区域； 业态：以服装、精品、房产、化妆品、为主； 目标消费群：消费水平较低、以大众消费群体为主，学生占据一定比例； 3）未来规划： 2009年年底，南坪转盘中心枢纽改造工程竣工，这是主城首次使用四层交通体系； 政府将以现有的南坪步行街为中心打造五大步行街，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大 道，东临海棠溪立交，西至融

12、侨半岛，面积4平方公里。届时，南坪商圈将因此扩容4倍左右。,PART 1 项目理解 城市思考小结,重庆五大商圈都各自形成了自身的特色，拥有各自稳定的客源，新兴商圈暂时无法与之正面竞争。 五大商圈目前商业形态较为单一，以单纯零售为主导，配以少量本地菜系餐饮与娱乐，无法满足消费者多元化的需求，同时多以时尚零售为主要构成业种，面对家庭与社区消费群体的商业形态不多。 未来新兴商圈必须稳固自身核心商圈的客户，同时形成自身特色，扩大自身商业的辐射力。,城市思考 区域思考 项目思考,一、项目理解,PART 1 项目理解 区域思考大渡口商圈概况,崛起：重庆第六大商圈,作为重庆主城重要增长极，大渡口产业结构完整

13、，经济实力雄厚，近年来人均GDP连续保持在全市三甲之列，2011年区居民社会消费品零售总额超过30亿。 随着重钢集团工业基地整体环保搬迁，大渡口城市功能的置换，购物、休闲、娱乐、生态成为新的城市定位。强大的购买力为消费扩容带来了持续发展的保障。 大渡口一座政府全力打造的中央休闲区（CRD），一座新形势下的宜居城市，其城市价值与日剧增。,PART 1 项目理解 区域思考大渡口商圈概况,大渡口商业中心位于区中心地带，东临袁茄路、北临文体路、西临春晖路、南临老九中路的围合区域，规划总面积81公顷，是大渡口政府确定的百项重点工程之一，也是大渡口政府确定的“四大重点工程”之一，并被列为重庆市商委”全市商

14、贸流通重点项目。“ 大渡口商业中心规划秉承以人为本的理念，依托大渡口公园，旨在打造一个集山水、生态、休闲、娱乐、购物为一体独具特色的”都市购物公园“。,PART 1 项目理解 区域思考大渡口商圈概况,目前核心商业区建设已初具规模 大渡口商业中心建成后将分为商业街区、行政区、生态公园、商务中心和高品质居住区，将打造一个集大型核心广场，7-8个核心主力店，5-7条主题街为一体的购物公园。 商业中心建成后，商业总面积将达50万，必将极大促进大渡口商业中心的城市形象。,PART 1 项目理解 区域思考大渡口商圈未来规划,大渡口商圈未来将向区府、袁茄路方向扩容。扩容区域面积将近200亩。,PART 1

15、项目理解 区域思考轨道交通,本案距轻轨2号线新山村站步行仅10分钟，距大渡口站仅15分钟。,PART 1 项目理解 区域思考大渡口城市未来规划,大力发展综合功能产业,PART 1 项目理解 区域思考大渡口城市未来规划,森林大渡口、公园大渡口、文化大渡口、 鲜花大渡口、宜居大渡口,到2011年9月， 重钢老厂区全面熄火,后重钢时代： 工业大区向宜居城邦转变,PART 1 项目理解 区域思考大渡口城市未来规划,一核：即商业商务核心。这里将是商务商贸、文化娱乐、港口旅游服务区、交通换乘点。 一区：即工业遗产协调区。在这里你会找到独具特色的工业遗产博物馆、文化创意产业区。 二带：即滨江及崖线绿化带。

16、五廊：即五条通江绿廊。 多组团：即这里将有多个居住区级组团，打造最适宜的城市生活社区为主城，配套相应的商业服务和公共服务设施。,重钢片区按照规划，整个区域将是特色鲜明的综合性城市功能区，以滨江居住与配套为主导功能，以滨江休闲娱乐、港口旅游服务、文化创意拓展和工业文化博览为特色功能。,后重钢时代：未来大渡口商业商务核心区,城市思考 区域思考 项目思考,一、项目理解,占地面积：2.8万方 总建筑面积：18.4万方 商业面积：4.7万方 写字楼面积：1.6万方 住宅面积：8.8万方 容积率：6.5 车位数：973 地面：56 地下：917 绿化率：25.1%,*项目占地2.8万方，总建筑面积约18.4万方，由4栋住宅、1栋写字楼及裙楼商业组成。,6.5的容积率是市场上相对较为常见的综合型物业的容积率。,PART 1 项目理解 项目思考项目基本指标,*项目虽然分为住宅、商业、写字楼三部分，但实则三者之间相互关联，共同形成一个整体，而非各自为阵。,住宅部分,商业部分,写字楼部分,4.7万方的商业约占项目体量的31%，裙楼商业是项目的最重要组