《国内外商业综合体开发案例与精要提示》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国内外商业综合体开发案例与精要提示（101页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、国内外商业综合体开发的案例及精要提示,目录,前言 城市商业综合体定义与特点 第一部分：大阪难波城综合体案例 第二部分：日本六本木新城综合体 第三部分: 美国拉斯维加斯综合体 第四部分：经验总结,大型城市商业综合体,大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。,城市商业综合体开发流程,下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍,大型城市
2、综合体的多专业团队协同工作方法,NEW MALL商业管理公司负责总体策划与管理,著名市场调查公司 例如AC尼尔森,著名建筑设计事务所例如JERDE公司，深圳中汇建筑设计事务所,城市综合体开发商,城市综合体项目的开发与运营,NEW MALL商业管理公司以商业管理为核心,著名酒店管理公司以酒店管理为核心,五星级酒店在综合体的地位,在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。 在五星级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布
3、置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。 通过高级酒店提升物业价值。,酒店级别与购物中心之间的关系,超五星级别酒店与国际名品购物中心或中高档购物中心搭配。 四、五星级酒店与中高档购物中心搭配，不适当的搭配会影响物业总体价值。例如大商集团在哈尔滨的麦凯乐购物中心和综合体就是一个不恰当配置物业档次的案例。,五星级酒店的投入产出分析,造价万元/平方米 投资回收一般年 环境优美，可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。,MGM酒店,表1 以顾客为核心的协调工作内容,如何预测购物中心经营结果,VMD visual merchandising (商品企划)and display 将商品的政策和战略变成视
4、觉展现视觉化商品营销的重要目的之一，是把商品价值的效果最大化，通过品牌之间的差异提升销售利润。一般商品企划占有比重，视觉形象占有比重。 2.建立在顾客调查与反馈基础上的不同业态组合的模拟经营分析 董事会需要知道购物中心未来经营的结果。,VMD详解,VM是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策略。,商业建筑策划,根据顾客的需求进行商业规划与商业面积测算， 根据经营要求勾画商业空间的初步模型。 根据洋流理论选择最能让人流通畅，优先选择环形布局，不论何种建筑形态。 对商业建筑概念模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。 文化主题与
5、建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。,对城市综合体开发和经营高级职业经理人的三个要求,1.熟练掌握开发和运营流程，具备专业知识。 2、具备管理多专业团队的能力，知人善任。 IQEQ均衡 3、国际化视野 善于整合国际化资源形成项目竞争能够能力,研究结论之一-以百货为核心的购物中心10万平方米左右容易成功,超过10万平方米以上大型购物中心面临如下困境 1.招商难度加大。 2.由于采用巨型封闭式空间，电费等成本高，经营风险加大。 3.房地产商开发项目对经营管理团队选择不当。 韩国很多购物中心都是由较强大零售背景企业经营,非常重视商业经营,以经营为核心统筹大型商业物业开发,成功率较高。,创新的
6、大型购物中心和步行街模型 NEW MALL与中汇建筑事务所的第一次创新,案例1 位于深圳核心商圈的东方时代广场,从组建开始就有强大的自营百货，经营绩效名列深圳前茅。,广州中华广场开业后增加自营百货,可行性报告的主要内容 一、经济环境分析 1、国内、珠三角及广州市宏观经济分析 2、国内、珠三角及广州市商业市场的总体概况及前景 3、消费者调研分析 二、百货业态分析 1、国内、珠三角及广州市百货业态的总体概况及前景 2、中华广场百货业态分析 3、中华广场与其他购物中心的竞争力对比 三、项目可行性及投资经济效益分析 项目简介：位于中华广场五楼，建筑面积14000平方米 负一楼、一楼为时尚商场，以经营服
7、装及配饰、鞋类为主，二、三楼主要为吉之岛，四楼经营手机，五楼现在经营家具，六楼为中华百货（6000平方米）和文化项目，七楼为餐饮娱乐项目，八楼为电影城。,研究结论之二注重原创和以顾客为本,国内商业地产缺乏原创性旅游商业一体化作品,以创新的思维建设中国的旅游商业综合体,以创新的业态打造消费目的地 充分发挥黄山旅游资源优势 只有抓住黄山游客和周边100公里范围品牌消费者，现代化的黄山步行街才能成功。 奥特莱斯业态在黄山的发展作为重点之一，我们的标杆适合混合业态。的奥特莱斯和购物中心结合 以体验式的建筑环境 留住远方的客人 建筑形态以综合体和步行街结合，形成顾客目的地。东部适合采用综合体模式设计，同
8、时将综合体作为商业街区最有吸引力的一个重要端点。 奥特莱斯等名品经营业态靠近高级酒店，形成品牌消费区，突出厂商直营店,结论3地铁商业物业成功规律,必要条件:商业中心和地铁连接 充分条件:良好的建筑策划与商业经营是充分条件 新摩尔系统地完成了地铁轨道交通和高速铁路项目的论证和招商工作,积累了交通枢纽综合体的专门经验。,结论4商业物业经营必须注重地域 文化,隔山闻鸟音 近水知鱼性 商业连锁经营必须考虑所在国家的收入水平特点和消费文化,不能完全复制。 根据顾客特点确定经营的业态和品牌结构,服务方式。 先进的连锁经营理念和本地文化结合容易成功。 家乐福已经与英国连锁巨头TESCO签订了协议,将韩国全部
9、31家门店股份转让给TESCO接管。这也标志着继前不久全面退出日本市场后,家乐福又放弃了韩国市场.,城市商业综合体及商业地产项目开发流程,本项目开发所处工作阶段,开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式会社） Obayashi Corporation南海都市創造株式会社 概念设计：美国Jon Jerde设计公司 项目管理公司：Wasa Sakamoto 获得日本年最佳建筑与环境设计奖,日本大阪难波城城市商业综合体,项目所在位置：大阪市中央区難波中2-10-70,一、策划思路,购物中心与空中花园结合； 空中花园提供聚集人流的手段，空中花园作为高层酒店
10、式公寓的空中公共空间。,从模型到实际,采用鸟瞰、透视图立体模型的多次研讨，才能做出好的作品,综合体的步行街鸟瞰效果,二、难波城的创意,难波城的原址是一座棒球馆，位于邻 近难波火车站的一片新商业区，离机 场一站之遥。开发商NK电气铁道公司 邀请捷得公司为其设计一座对大坂产 生形象具提升意义的建筑作品。捷得 因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣 的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层 的高塔，难波城彰显了一种自然生 态的生活方式，空中花园、屋顶绿树 公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土 林立的城市里带来了一股清新的气息 人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬 崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台， 人们徜徉在空中花园中尽
11、享体验式购 物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱 乐为一体的自然生态式体验购物的杰 作。,空间的构思,充分考虑到人流循环与体验的空间构思,设计亮点,景观平面与实景照片,花园顶部,高层建筑与公共空间的关系,空间共享,三、总体规划,第一期开发总面积.万平方米 （其中商业面积万平方米， 办公楼万平方米）。第二期76,600m2，合計243,800m2。,大阪难波城地铁城市综合体的整体构思,进入大阪难波城步行街的局部特色,进入步行街,步行街中间地带,步行街的人流终点引导空间处理,通过里面较大公共空间引导顾客有效循环起到渔场作用,四、业态规划与动线设计特点,高 島 屋 為 日 本 著 名 百 貨 公 司 ，
12、 走 高 檔 消 費 品 路 線 ， 業 務 及 規 模 大 分 龐 大 ， 在 東 京 、 大 阪 、 京 都 及 橫 濱 等 多 個 城 市 均 設 有 分 店 。,不同楼层的业态分布,空中花园分布餐饮业态,最有效利用空中花园人流 将餐饮和休闲相互结合,动线规划,车站与商场之间的公共通道,火车站入口缓冲空间,步行街通道,垂直观光电梯与公园公共空间结合,主力百货,高岛屋百货一层,五、建筑装饰与导示系统,公园广场核心导示标志,本馆导示,立面装饰,店面装饰,六、经营管理特色,以高岛屋促销作为核心，高岛 屋善于举办有吸引离的促销活动 例如举办过铁壁阿童木纪念活动 以万美元年薪将将机器人引 进到百货
13、中也是高岛屋的创意。 高岛屋走高档流行路线，由于日 本中老年顾客比较有钱，因此吸 引了大量中老年顾客。 难波城设立日文网站，介绍每 家商店与商业设施，及时刊登商 店促销信息。难波城发展大量会 员，会员享有优惠，销售定 期的火车票，购物达到一定数额 可以赠送火车票。,聚集大量人流的难波公园,难波城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办营销活动以及各类文化表演活动。,商业设施的系统借鉴,日本韩国的卫生间管理反映国民的素质较高，卫生设施的维护是世界第一水准，购物中心的卫生间非常重要，不仅要考虑位置足够，而且要考虑老人、妇女、儿童不同年龄顾客要求，同时能够满足妇女化妆
14、以及小孩子的特殊要求。例如在女卫生间也考虑了小男孩的方面要求，这种认真细致的考虑会方便顾客。细节,扶手,细节反映水平,导士系统和广告布局,人流的合理流动与有效引导反映一个购物中心的业态设计水平，广告是商场重要收入来源，我们协助发展商系统设计整体的导士系统和广告布局，因为广告能够挖掘较多利润。,东京六本木新城是东京著名的购物 中心和旅游中心该项目在年 月开业，目前已经成为外地游客到 了东京必到的综合商业设施坐地铁日 比谷线直接到达六本木站就到达六本 木新城。17年的坚韧精神，就是坚持 不懈的努力 。 日本森大厦株式会社出资兴建了上 海森茂国际大厦，该公司一直在日本 东京的中心地区从事城市开发事业
15、， 上海国际森茂大厦是其在海外进行正 式投资的重要项目之一。森大厦在上 海进行第二个项目世界最高的 “上海环球金融中心“大厦的建设。,六本木新城,六本木开发动机与企业家理想,在这个项目开始的初期，许多人都对这个项目的建成表示悲观怀疑，预测这个项目可能太大了，或者他对于日本传统的品味来说，变成太大太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期，纽约时报把我称之为一个赌徒，尽管如此我相信这个项目对于改变日本人生活方式来说是一个巨大的机遇。 只要他们的生活方式改变了，就能够改变东京和日本，最终改变我的国家的整个经济的结构。我们最终还是2004年在4月25号，也就
16、是周五将六本木新城向公众开放。这个独特的城中城比诺克菲勒中心大两倍。因为整个新城构建之多，参观访问者络绎不绝。,森大厦株式会社森稔 社长的理想是东京城市复兴 超越美国洛克菲勒中心综合体,六本木新城的位置,项目概况,占地面积：11.6 公顷. 总建筑面积：73 万平方米. 总投资：2700 亿日元 （按照100日元兑换6.73元人民币） 181亿元人民币 每平方米造价2.489万元人民币 14年策划与规划 前期准备充分 三年建设完成,六本木新城留住老住户的策略与启发,六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。 森大厦株式会社与老住户沟通长达14年,500多个老住户,400多个选择回迁,留住老住户,留住了邻里亲情,凝聚了人气,保持了街区活力。,项目标志-巨蜘蛛,一、JERDE设计思想的启发,美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及
