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1、工程管理 暖通空调、给排水运行维修保养,主讲人：张祖超 金碧物业集团工程维修管理中心,金碧物业集团工程维修管理中心,2,金碧物业地区分公司组织机构图,金碧物业集团工程维修管理中心,3,工程维修部框架结构,金碧物业集团工程维修管理中心,4,工程管理在物业管理中 的地位及作用,1、工程管理在物业管理中的地位 工程管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，是物业管理的物质和技术基础。科学、合理的工程管理是对设备从使用、维护保养、检查修理、更新改造直至报废的过程中进行技术管理和经济管理，使设备始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，直接体现整个物业的使用价值和经济
2、价值。,金碧物业集团工程维修管理中心,5,2、工程管理在物业管理中的作用 工程管理是现代物业管理不可缺少的重要组成部分。只有物业设施设备正常工作，物业的功能和作用才能得以充分发挥。工程管理在物业管理中的作用主要表现在以下几方面： 物业的工程管理是人们生活、生产、学习正常进行的有力保障； 物业的工程管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的保证； 物业的工程管理是城市文明建设和发展的需要； 物业的工程管理能强化物业管理企业的基础建设。,金碧物业集团工程维修管理中心,6,工程管理范围,1、负责房屋设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、智能化管理系统等的运行
3、管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。 2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。 3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。 4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。,金碧物业集团工程维修管理中心,7,5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。 6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设
4、施的交验记录工作。 7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。 8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。 9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。 10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。 11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。,金碧物业集团工程维修管理中心,8,物业工程管理,给排水运行维护管理,消防运行维护管理,供配电运行维护管理,智能化运行维护管理,电梯运行维护管理,暖通空调运行维护管理,二次装修管理,金碧物业集团工程维修管理中心,9,给排水系统主要包括室内给水系统、室内饮水系统
5、、室内热水供应系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统等。 消防系统主要包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、防排烟系统等。 暖通空调系统主要包括室内供暖及热源、室内燃气供应、建筑通风、空气调节系统及冷源等。 供配电系统主要包括低压配电系统、自备发电系统、建筑照明、建筑防雷等系统。 智能化系统主要包括可视对讲系统、闭路监控系统、智能停车系统、电子巡更系统、公共广播系统、周界防越系统、楼宇电视系统、综合布线等。 电梯系统主要包括乘客电梯、消防电梯、观光电梯、扶梯等。,工程部各系统简介,金碧物业集团工程维修管理中心,10,第一部分 暖通空调系统,暖通
6、空调设备分类 1、供热设备（热水锅炉和末端散热设备） 2、通风设备（新风机、送排风机、排气扇） 3、空调设备（中央空调系统和末端设备） 4、燃气设备（热水器和煤气灶）,金碧物业集团工程维修管理中心,11,暖通空调系统的维护与管理,一、概述 暖通空调系统包括供暖系统和空调系统，供暖系统主要应用于北方建筑，中央空调系统主要用于酒店、大型商场、综合办公楼等。 供暖系统是寒冷地区建筑物不可缺少的组成部分，供暖管理成为物业管理中重要组成部分。供暖系统的管理目的是使建筑物内在供暖期正常供暖，保证业主有一个正常舒适的工作、生活环境。 中央空调由3部分组成: 冷冻机房，空调水管网系统，空调末端装置(空调机组、
7、风机盘管、新风机组等组成，空调系统得作用是保证室内空气达到相应得设定温度，营造一个适宜得温度环境。,金碧物业集团工程维修管理中心,12,中央空调系统的内容一般主要包括以下几个方面： 中央空调系统的基础资料管理 中央空调系统的日常操作管理 中央空调系统的运行管理 中央空调系统的维修养护管理 中央空调系统的应急处理方案,金碧物业集团工程维修管理中心,13,二、中央空调系统的简述 建筑空调系统的基本组成形式可分为三大组成部分，分别是：冷热源设备（主机）、空调末端设备、附件及管道系统。但空调系统在一百多年的发展历史中，人们不断探索、不断创新，利用自然界给予人类的丰富多彩的能源形式，在这三大组成部分的基
8、础上，发展了多种多样的空调系统形式。目前较常见的中央空调形式有： 风冷（水冷）热泵机组+空调末端形式 水冷制冷机组+冷却塔+热水锅炉（或其他热源）+空调末端形式 溴化锂机组+冷却塔+热源+空调末端形式 水源热泵机组+空调末端形式 风冷管道式空调系统形式 多联机空调系统形式,金碧物业集团工程维修管理中心,14,热水采暖系统 1、采暖系统分类（按热媒）：热水、蒸汽 2、热水系统与蒸汽系统比较： 优点： （1）运行管理简单。维修费用低； （2）热效率高，跑、冒、滴、漏现象轻，可比蒸汽节 能20%-40% （3）可采用多种调节方法，质调量调 （4）供暖效果好，连续供暖，室温波动小，房间温度 均涨，无噪
9、音。 （5）散热设备温度低，安全，卫生条件好 规定：1、民用建筑应采用热水2、工业建筑、厂区 只有采暖或采暖用热为主时，宜用高温水，当以 工艺用蒸汽为主时，可采用蒸汽。 （6）管道设备锈蚀较轻 缺点： （1）散热设备传热系数低，流量大 （2）消耗电能多,金碧物业集团工程维修管理中心,15,热水锅炉和散热器（暖气片）,金碧物业集团工程维修管理中心,16,金碧物业集团工程维修管理中心,17,热水锅炉的运行和保养,一、操作前的准备工作： 1、检查电源是否正常，电源开关应合上，电压正常。 2、查看上一班的运行记录，了解锅炉运行状态，如果是停炉，应了解停炉原因和时间。 3、打开供水阀检查自来水压力是否正
10、常,锅炉补水箱的水位不应超过玻璃液位计的一半。 4、检查各压力表阀是否打开，各压力表是否灵敏准确，烟囱风门是否打开。 5、检查柴油供油管或管道煤气阀门启闭是否正确。,金碧物业集团工程维修管理中心,18,二、启动热水炉供应热水 1、合上配电开关箱内的开关，给锅炉送电。时间继电器开关拨至ON位置。 2、将锅炉电控箱面板上的温度控制旋钮设置到70度。 3、按锅炉电控箱面板上的开关到“ON”位置启动锅炉，此时电源指示灯（红）亮，锅炉的风机应该运行，约45秒，燃烧器点火，此时指示灯亮（绿），完成启动过程。 4、打开与启动的锅炉相对应的热交换器一次循环水泵管道上的阀门。（只启动一台锅炉的情况，则关闭另一台
11、热交换器的冷水阀）。 5、将一次循环泵的转换开关转到“自动”位置，启动与锅炉相对应的水泵。 6、检查热水罐上的温控器是否设定在6065。 7、打开回水泵管道上的阀门，按电钮，启动任意一台回水泵。,金碧物业集团工程维修管理中心,19,三、运行管理及注意事项 1、经常检查自来水压力、锅炉补水箱水位、石油气压力、锅炉内和热水罐内的水温。以上参数应符合下列要求： 补水箱水位不超过玻璃水位计一半。 锅炉内水温7080。 热水罐内水温6065。 2、经常检查锅炉和水泵的运行状态。发现锅炉故障指示灯（红）和超温指示灯（红）亮时，要及时排除故障，重新启动。发现水泵有异常声音或严重漏水，必须立即停泵维修。 3、
12、在一次循环水泵运行情况下，热交换器冷水出口温度应超过60，如温度低于55，则要检查原因，如果是热交换器结垢，则需要清洗处理。 4、两台锅炉应轮流使用，使两台累计运行时间大致相同。 5、接班后，交班前必须记录设备运行状态（参数），平时每2小时记录一次。 6、如需锅炉自动定时启、停，则将时间继电器调至所需的启、停时间，开关拨到“AUTO”（自动）位置。此时应关掉相应的一次循环水泵，待锅炉启动时，再启动循环水泵。,金碧物业集团工程维修管理中心,20,7、如锅炉内或热水罐内的水放干净，重新加水后，必须将管道内的空气排干净，否则循环泵或回水泵不能工作。 四、停炉操作 1、按锅炉电控箱面板上开关到“OFF
13、”位置，锅炉即停止运行。 2、将一次循环水泵转换开关转至“停止”位置。 3、如用户不需要供应热水，则停止回水泵运行；如用户继续用热水，则回水泵继续运行。 4、关闭石油气阀门。 5、打扫锅炉房卫生。,金碧物业集团工程维修管理中心,21,五、设备维护、保养： 1、如果连续停炉超过3天，则重新启动需将供水系统（包括热水罐）内的剩余水排放干净，重新灌入新鲜的自来水。 2、锅炉内的一次循环水三个月更换一次。（注意：任何时候锅炉内必须充满水）。 3、一般情况下，一年用高级除垢剂清洗一次板式热交换器。如结垢严重，影响热交换，则随时进行清洗。 4、如发现锅炉内结垢严重（具体反映在排烟温度明显升高和每小时用煤气
14、量明显增加）。则请厂家技术人员指导清洗锅炉。（注意：清洗剂对金属应无腐蚀性）。 5、系统的压力表和温度计每年要送技监部门校验一次或更换新表。 6、石油气系统出现故障，不是紧急情况一般不要自行修理，要及时通知燃气公司派人来处理。 7、操作人员还要熟悉供热系统设备（如锅炉、水泵、热水压力罐等）的结构、性能和维护、保养要求。按设备的使用说明书的指引进行维护保养。,金碧物业集团工程维修管理中心,22,分体空调机,金碧物业集团工程维修管理中心,23,分体空调机运行和维修保养,1、运行 线控或者遥控开关机，运行模式，调节温度。一般空调回风设定温度不小于26度（节能运行）。 2、维修保养 室内机组的维护保养
15、 （） 定期（时间间隔为月）清洗蒸发器（或冷凝器）的进风过滤网。可在清洁水中加入少量洗洁剂清洗，然后再用清水冲洗一下，晾干后装上。 （） 定期清洗蒸发器（盘管）翅片上的结灰，可用硬尼龙刷清除结灰，洗刷后可用吸尘器吸灰。 （） 经常检查凝露水排水管是否畅通，如果堵塞，应及时清除堵塞物，以使凝露水畅通，否则会溢出集水盘。 （） 定期对机组作清洁工作。 （） 保护好蒸发器翅片，若有倒片应予以校正。,金碧物业集团工程维修管理中心,24,二 室外机组的维护保养 （） 保护好冷凝器翅片，若有倒片应予以校正。 （） 定期清除冷凝器翅片间结灰，确保通风流畅。 （） 定期对室外机组内部作清扫工作，清除外壳表面结
16、灰，经常保持清洁状态。 三、 整机的维护保养 （） 正确选用熔断器的容量，其容量一般为空调机组额定电流的倍左右。异步电动机的额定电流约为电动机启动时不致熔断，熔断器的额定电流应大于电动机的额定电流。 （） 定期检查压缩机和风机的运行状态，是否有异常噪声，但听到不正常的杂声，如金属碰撞声、电动机嗡嗡声、外壳振动声，应立即停机察看，找出发声源，予以排除。 （） 定期检查电器的运行状况，主要是控制点器（强电部分），如断电器和保护电器等。并对电器板进行清扫，保护良好的运行环境。,金碧物业集团工程维修管理中心,25,（） 定期检查制冷系统的运行状态，手感检查压缩机的吸、排气温度。可以装接压力表的机组，应装压力表，以检测高、低压压力状态。观察视液镜中制冷剂流动状态，以判定系统的制冷剂量。 （） 定期检查制冷系统连接管口焊接点、接扣处是否有油迹。有油迹处应进行检漏。 （） 空调机组不应长期在以上的空调房间中运行。即制冷机组长期在超符合工况下运行，会降
