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1、,物流园区的规划建设与经营,物流园区的规划建设与经营,物流园区规划与建设,物流园区发展建议,3,1,物流园区的定义,物流园区建设的条件,一 物流园区概述,物流园区的规划建设与经营,2,物流园区的布局,物流园区的定义,也称物流基地，是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。（GB/T18354）,物流超市（实现各种物流功能和要素的聚集） 物流企业孵化器（物流企业合作融合，共同提升核心竞争力） 物流地产（地产经营和物业管理的特征）,物流园区（Distribution Park）,物流
2、园区的规划建设与经营,物流园区建设的条件,三个优势,物流园区的规划建设与经营,1、经济圈优势 2、交通圈优势 3、政策机制优势,物流园区建设的条件,物流园区的规划建设与经营,1、物流企业服务资源 2、物流设施设备资源 3、货主企业货物资源,三种资源,物流园区建设的条件,物流园区的规划建设与经营,1、政府行使管理职能（宏观调控制、政策导向、物流运作和谐环境的构建） 2、中介服务机构职能（信息、结算、保险、质押、咨询、培训、安保等 ） 3、企业营销服务职能（提供交易展示厅、产品分销、批发贸易等）,三个职能,物流园区的布局,物流园区大都布局在市中心区边缘或市区边缘，交通条件较好、用地充足的地方。,此
3、外，还要考虑物流市场需求、地价、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会、自然等多方面因素。,物流园区的规划建设与经营,1、布局思路,物流园区的布局,依托运输组织枢纽进行布局,依托交通枢纽进行布局,依托制造业基地进行布局,物流园区的规划建设与经营,2、布局方式,即物流园区往往伴随着枢纽港口、机场、铁路货站（场）、公路运输主枢纽进行布局，或直接与运输枢纽合而为一，最大限度地利用运输组织枢纽在货源集中和运输便利上的优势。,返回,如北京空港物流园、深圳物流园、厦门现代物流园、南京龙潭物流园、宁波空港物流园、连云港港口物流园区等；,北京空港物流园,位于两种运输方式的线路交叉点，或不同方向的同一种运输方式
4、的干线网络节点上，区域型的物流园区和商贸流通型物流园区多采用此种空间布局方式。,物流园区的规划建设与经营,返回,如上海西北综合物流园区（公铁联运陆路口岸型综合园区）、青岛前湾国际物流园、泰州物流园、山东盖世物流园区等；,上海西北综合物流园 （江桥区）,依托经济开发区、工业区、产业园区、保税区等园区进行布局，逐步具备辅助生产和加工贸易的综合物流能力。如为制造业的原材料采购、产品生产、产成品销售等的物流组织与管理提供便捷的服务。,物流园区的规划建设与经营,如苏州现代综合物流园区、大连保税物流园区、顺德保税物流基地、南昌进出口物流园区、浙江传化物流基地等。,例如德国在全国范围内布置物流结点主要考虑以
5、下三个原因：,物流园区的布局,1、至少有两种以上的运输方式连接（特别是公路和铁路）,2、选择交通枢纽中心地带（使物流园区网络与运输枢纽网络相适应）,3、经济合理性（运输方式的选择与利用，环境保护与生态平衡、物流园区经营成员的利益等）,物流园区的规划建设与经营,、物流园区布局案例,物流园区的规划建设与经营,德国物流园区区位图,不来梅 物流园,1,物流园区的运作模式及分析,二 物流园区规划与建设,物流园区规划的技术路线,物流园区建设中应注意的问题,物流园区布局规划的方法,物流园区的规划建设与经营,物流园区规划的技术路线,物流园区的规划建设与经营,物流园区规模确定程序,物流园区的规划建设与经营,社会
6、经济分析与预测,物流现状分析,物流市场发展预测,功能设计,战略定位,规模初算,方案设计,规模确定,物流园区布局规划的方法,设施布置规划方法 -SLP,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,、确定功能区域划分,物流园区的规划建设与经营,某物流园区功能分区及面积,2、功能区域间物流强度分析,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,2、功能区域间物流强度分析（续）,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,3、明确各个区域的相互基准关系,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,3、明确各个区域的相互基准关系（续）,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,4、确定各个区域的优先权顺
7、序,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,5、确定功能区域的相关位置图,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,6、绘出总体布局图,物流园区的规划建设与经营,SLP方法的步骤,物流园区建设应注意的问题,物流园区的规划应结合国家物流产业规划要求、所属地的物流产业导向，根据所属地的城市总体规划、用地规划和交通设施规划等进行选址，编制符合所属地城市总体规划和土地利用规划的物流园区详细规划，并通过规划评审。 物流园区建设应做好各功能区的规划，建设适合物流企业集聚的基础及配套设施，吸引区域内物流企业逐步集中，引导物流企业向物流园区聚集。 物流园区建设应加强土地集约使用， 货运服务型、生产服务型
8、和贸易服务型物流园区所配套的行政办公、商业及生活服务设施用地面积应小于园区总用地面积的15%，综合服务型应小于20%。,、规划与评审,物流园区的规划建设与经营,物流园区建设应注意的问题,应对物流园区建设项目对区域内各类交通设施的供应与需求的影响进行分析。如：分析交通需求与路网容纳能力是否匹配；建设项目内部交通与外部交通的衔接等问题。 物流园区应建有能满足入驻企业活动所需的由主要道路、次要道路和辅助道路构成的道路系统，其主要道路、次要道路应纳入城市道路系统统一规划建设。,、交通影响评价与规划,物流园区的规划建设与经营,物流园区建设应注意的问题,物流园区规划与建设应进行环境影响评价，并按环境影响评
9、价的要求，采取有效措施，减少环境污染，保护环境。 物流园区应建立与其规模相适应的环境保护和监管系统，并定期开展环境质量监测活动。 物流园区的环境空气应达到GB 3095中的二级标准。 物流园区装卸作业区环境噪音应达到JTJ231中装卸作业库场标准，非装卸作业区环境噪音应符合GB12348中规定的类标准。 物流园区应规划环卫设施，组织收集入驻企业产生的废弃物，并委托有资质的经营单位来收购和处理这些废弃物。 鼓励物流园区的入驻企业通过GB/T 24001环境管理体系认证。,、环境影响评价与建设,物流园区的规划建设与经营,物流园区运作模式及分析,新建园区运营管理公司； 委托或整合现有的公司； 吸引来
10、自运输和物流行业的私营企业参与。,物流园区的规划建设与经营,1、国外物流园区的运作经验,物流园区的发展方式,物流园区运作模式及分析,前期开发和后期运营管理分开进行的公司，前者的核心工作是园区选址，与政府相关部门和其它行业的协调工作。后者的核心工作是园区规划和具体实施。 同时负责园区前期开发和后期运营管理的公司。,物流园区的规划建设与经营,物流园区的开发组织可以分为两类,1、国外物流园区的运作经验（续）,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,开发公司业务范围包括该园区的开发、市场推广、招商。,如果开发公司的业务范围仅限于园区交通和物流优化的控制和协调工作，开发阶段结束后成立管理委员会
11、完成后续工作。,物流园区的开发公司的业务范围,1、国外物流园区的运作经验（续）,物流园区运作模式及分析,规划阶段 土地开发和入驻阶段 运营阶段,物流园区的规划建设与经营,1、国外物流园区的运作经验（续）,物流园区的开发阶段及各个阶段主要任务,物流园区运作模式及分析,在规划阶段并不一定需要成立开发公司或者有明确的股东组成。因此，物流园区开发的第一阶段中首先由当地政府成立工作小组，进行地点选择和可行性研究。此阶段的工作和所得数据是建立开发公司的基础。开发公司可以承担整个项目或参与它的实施。,物流园区的规划建设与经营,规划阶段的任务,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,土地开发和入驻阶
12、段的任务,规划服务的融资、获得土地的融资、开发土地的融资、将开发完毕的土地市场化（招商）,地点鉴定、建设规划、土地平整和建筑工程施工规划等；,任务描述,开发公司作为开发商或在土地招商时起中介作用,在规划服务合同的基础上承接任务。,融资和土地管理,规划服务,政府负责规划和法规制定；园区内事务通过开发公司协调；以服务商形式承接合同；,备 注,任务范围,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,运营阶段的任务,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,政府及私营经济在园区发展中的目标和任务,1、国外物流园区的运作经验（续）,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物
13、流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,由政府来承担土地的开发和销售工作，它的主要特点和融资方式如下表所示。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,
14、物流园区的规划建设与经营,由政府来负责土地的开发工作和所有的组织工作，销售工作交给投资商，能够更灵活的满足入驻企业的要求。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,由投资商和使用商组成联合投资集团来负责销售工作，政府可以在较短的时间内获得土地出让的收入。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式
15、,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,政府将未开发的土地租让给一个投资商，由该投资商来负责土地的开发工作，政府从租让土地中获得收入。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模
16、式及分析,物流园区的规划建设与经营,政府将未开发的土地租让给投资商和使用商组成的联合投资集团的方式，土地的开发工作由联合投资集团来负责，政府收入从租让土地中获得。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的运作模式,传统模式,单个投资商承租所有已开发土地模式,联合投资集团承租已开发土地模式,投资商承租未开发土地模式,联合投资集团承租未开发土地模式,公私合作(PPP)开发公司承租未开发土地模式,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,政府将未开发的土地租让给由公司合作组成的开发公司，由其负责土地的开发工作，政府作为开发公司的股东之一，并从销售土地和出租物流设施中获得收入。,物流园区运作模式及分析,物流园区的规划建设与经营,2、国外物流园区的成功实施模式案例,公私合伙公司（PPP）是管理物流园区的公司最常采用的组织结构模型。股份资本由参与分享利润的公有和
