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1、房地产估价-成本法,Cost Approach,学习目标,本章学习目标是使学生掌握房地产价格的构成，理解成本法的基本原理，掌握成本法的具体运用，为今后从事房地产开发投资，房地产经营，房地产评估等工作奠定基础。,本章学习内容,5.1 成本法的基本原理 5.2 房地产的价格构成 5.3 建筑物的重置价格 5.4 建筑物折旧 5.5 成本法计算公式 5.6 成本法案例分析,5.1 成本法的基本原理,5.1.1 成本法的基本概念,成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产估价规范,房地产价格=估价时点重新购建价格 折旧,一、成本法的
2、概念和理论依据,评估对象：黑龙江工程学院主教学楼 估价时间：2014年10月 评估方法：成本法 原始资料,5.1.2 成本法的理论依据,成本法理论依据是经济学中劳动价值论 商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。 从买方的角度来看，房地产的就价格是基于社会上“生产费用”，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发该类房地产所需要花费的代价，如果高于该代价，买方会自己去建设房地产。,从卖方的角度来看，在出售房地产时，其愿意接受的价格，不能低于其为开发建造该房地产所花费的代价。 因此，房地产价格不能高于买者的预期，不能低于卖者的成本。买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价（包含正常的费用
3、、税金和利润）。,5.1.2 成本法的理论依据,适用条件： 成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产。,5.1.3 成本法的适用条件和对象,收益法,市场比较法,成本法的适用对象,1 、既无收益又很少发生交易的房地产。,2、单纯的建筑物估价,通常也采用成本法估价。 3、在房地产保险（包括保险和理赔）及其他损害赔偿中，一般也采取成本法进行估价。 4、成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。,5.1.3 成本法适用对象,1、区分实际成本和客观成本。 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费（个别成本） ，客观成本是假设开发建设时
4、大多数房地产开发商的一般花费(平均成本) 。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。 2、成本是待估房地产在估价时点的重新构建成本，而不是过去或将来的成本。,5.1.4成本法估价中的注意点,5.1.4成本法估价中的注意点,3 、 成本不仅包括开发商的开发成本，还应包括开发上的应纳税金和应得到的正常利润，是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。,成本法的操作步骤,收集资料,求取重新购建价格,求取折旧,求取积算价格,基础,重点,5.2.1房地产价格构成特点 房地产价格是一种双重实体价格，是建筑物与土地价格的结合体，也是建筑物所有权和土地使用权价格的货币表现。 房地产在实物形态上由土地价格和房屋
5、建筑物价格构成。,第二节 房地产价格的构成,一般情况下，房地产的价格由土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和土地增值收益七大项组成。,5.2.2房地产价格构成要素,5.2.2房地产价格构成要素,土地取得成本 在目前情况下，根据不动产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种： (1)通过征收农地取得的。 (2)通过城市房屋拆迁取得的。 (3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者不动产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地。,The character of market comparison approach,The princip
6、le of market comparison approach,The principle of market comparison schematic diagram,amending,Appraisal object,The price of appraisal object,Applicable objects of market comparison approach,Asking a question:What kind of real estates are suitable for the method ？ Answer:In the real estate market de
7、veloped regions, tradable （交易性的）real estates are suitable for the method. For example:,Residence（住宅),Store (商铺）,Office building（写字楼）,Villa（别墅）,These buildings are frequent traded.we can find similar real estates.,Teaching building (教学楼）,Church（教堂),Airport（飞机场）,Question :What kind of real estates are
8、 not suitable for the method?,ancient building (古建筑）,These buildings are rarely traded.It is very difficult to find similar real estates.,Cost approach（成本法),The character of market comparison approach,Market comparison approach is the most important method to evaluate real estate,and the method is w
9、idely used, China Real Estate Regulation 房地产估价规范 stipulates that if conditions permitted, the market comparison approach should be used to evaluate both land and real estate . For example:,At prsent, market comparison approach is the leading method for remove(拆迁）and mortgage （抵押）valuation.,The chara
10、cter of market comparison approach,Based on substitution theory, the correct choice of similar real estate and reasonable amendment transaction price are the key to the accuracy of appraisal result. Because of figuring out the price of appraisal object by similar real estate, market comparison appro
11、ach is realistic(现实性), have a strong persuasion(说服力）.,Useing the method, valuers (评估人员）are required for high level theory and practice ability.,operation processes of market comparison approach,Through the above steps,we can count the price of the appraisal real estate,the calculation formula:,Price
12、 of appraisal real estate,Price of similar real estate,Correction factor of conditions sale,Correction factor of sale date,Correction factor of regional,Correction factor of real estate situation,operation processes of market comparison approach,交易情况修正系数,交易日期修正系数,区域因素修正系数,可比实例价格,房地产状况修正系数,价格对象价格,The End,THANK YOU VERY MUCH,
