房地产开发业利润水平分析

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1、房地产房地产开发开发业业利润水利润水平分平分析析 REICO REPORT 专题研究 专题研究 房地产开发业利润水平分析 房地产开发业利润水平分析 REICO 工作室工作室 二六年十一月一日二六年十一月一日 房地产房地产开发开发业业利润水利润水平分平分析析 REICO REPORT 目 录 一、基本数据分析 1 12004 年普查数据分析 1 2统计时间序列数据分析 2 3税务相关数据分析 4 4上市公司年报数据分析 5 5中、美、英等国家和地区上市公司数据分析 8 二、房地产业利润水平形成机制分析 9 1房价、利润和“五十三条军规” 10 219992004 年我国房地产市场供求关系分析 1

2、2 3制度性土地红利 22 4住房供给结构的形成机制与利润水平形成 26 5房地产开发业行业特征与利润水平形成机制 28 附件一：我国房地产上市公司利润水平实证分析 附件一：我国房地产上市公司利润水平实证分析 32 附件二：美、英等国家和地区房地产上市公司利润水平实证分析 附件二：美、英等国家和地区房地产上市公司利润水平实证分析 43 房地产房地产开发开发业业利润水利润水平分平分析析 REICO REPORT 房地产开发业利润水平分析房地产开发业利润水平分析 问题的提出 近几年来，伴随着商品住宅价格的不断攀高，房地产开发业 的利润水平已越来越为人们所重视， 关于房地产开发业是一个暴 利行业的议

3、论也越来越多，各方面的歧见相当明显。 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 销售价格指数 -100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 营业利润 商品房屋销售价格指数 营业利润（亿元） 注：1、本图根据中国统计年鉴有关数据制作。 2、2004 年营业利润为经济普查数。 由于对这个问题的认识有可能直接影响到社会生活的稳定， 影响房地产开发业的健康发展，影响国家房地产调控政策的形 成，因而有必要进行多角度、多层面的分析，以求有助于形成更 多的共

4、识。为此，本研究将首先考察房地产开发业利润水平基本 数据，然后着重分析房地产开发业的利润水平形成机制。 一、基本数据分析一、基本数据分析 在当前情况下， 考虑到人们对房地产开发经营业利润水平数 据的高度敏感和关注，为了更加全面和客观，我们根据国家统计 局、 国家税务局和上市公司等不同渠道的相关数据整理计算了一 些主要行业的销售利润率和净资产利润率， 并对房地产开发业的 利润水平在各行业中的相对位置进行了对比。 12004 年普查数 据分析 年普查数 据分析 2004 年，国家统计局组织了第一次全国经济普查，动员人 数达上千万人，提供了包括房地产业在内的各行业的大量信息。 1 房地产房地产开发开

5、发业业利润水利润水平分平分析析 REICO REPORT 根据国家统计局发布的普查公报和普查年鉴中的数据， 我们分别 计算了各主要门类行业的销售利润率和净资产利润率， 并按高低 顺序进行了排位，其结果如下图。 2004年我国主要行业销售利润率对比 -0.7 1.9 2.82.9 4.4 4.95.2 5.6 6.16.4 7.67.8 8.1 8.9 17.4 21.4 -2 3 8 13 18 23 住宿餐饮 批发零售 建筑业 水利环境 电力煤气 制造业 文化体育 租赁商务 卫生社保 房地产 科研地质 交通邮政 居民服务 教育 信息软件 采矿业 单位： 注：1、根据 2004 年全国第一次经

6、济普查数据计算并作图。 2、门类 K 为房地产业，但我们仅取其中的房地产开发经营业的数据。 、销售利润率主营业利润/主营业务收入100。 从上图可以看出，在我们所考察的 15 个门类行业中，采掘 业和信息软件业的销售利润率水平远远高于其它行业， 排在前两 名，而房地产开发业的销售利润率水平居中游，排在第七位。 2004年我国主要行业净资产利润率对比 -0.8 1.3 3.73.8 4.24.4 4.6 5.5 6.2 6.5 7.0 7.7 11.011.5 12.112.6 29.4 -2 3 8 13 18 23 28 33 住宿餐饮 水利环境 租赁商务 卫生社保 电力煤气 文化体育 居民

7、服务 交通邮政 金融业 房地产 建筑业 科研地质 教育 批发零售 信息软件 制造业 采矿业 单位： 注：1、根据 2004 年全国第一次经济普查数据作图。 2、净资产利润率利润总额/所有者权益（净资产）100。 3、 教育行业、 科研地质、 文化体育和卫生社保行业的数据取自该行业中相关企业， 不包括事业单位。 从净资产利润率的角度分析，上图表明采掘业仍排在第一 位，制造业居次席，信息软件业退居第三，我们所关心的房地产 2 房地产房地产开发开发业业利润水利润水平分平分析析 REICO REPORT 开发经营业的利润水平与这 16 个门类相比仍处于中等水平，排 在第八位。 2 统计时间序列数据 分

8、析 统计时间序列数据 分析 为从历史角度反映各主要行业间的利润水平相互关系， 我们 根据 中国统计年鉴 的数据计算了采掘业、 制造业、 电力燃气、 建筑业、批发零售业和房地产开发业在 19982003 1年间的销售 利润率和净资产利润率， 并对房地产开发业利润水平的相对位置 做了估计。 近年我国主要行业销售利润率比较 5.54.2 3.2 2.3 -0.5 4.5 -1 3 7 11 15 19 23 27 199819992000200120022003 单位： 建筑业批发零售制造业电力燃气采掘业房地产 1998 1999 2000 2001 2002 2003 房地产开发业销售利润率 4.

9、5% -0.5%2.3% 3.2% 4.2% 5.5% 六行业中排序 2 6 5 5 4 2 注：1、本图根据 19992004 年中国统计年鉴有关数据制作。 2、销售利润率利润总额 / 销售收入（营业额）100。 3、采掘业、制造业和电力燃气等 3 个行业利润水平口径为国有及规模以上企业。 上图表明，与采掘业等五个大行业相比，房地产开发业的销 售利润率水平排序在 19982003 年间有一定波动，1999 年出现 全行业亏损，因而排位最低，排在第六位。2003 年，房地产开 发业的利润水平有所上升，排在采掘业之后，居第 2 位。 从净资产利润率的时间序列角度考察， 可以看出， 与采掘业、 制

10、造业、 电力燃气三行业相比， 房地产业的净资产利润率从 1998 年到 2004 年一直位居第 4 位。 1 因 2004 年统计年鉴数据与 2004 年普查数据不完全衔接，因此时间序列数据取到 2003 年为止。 3 房地产房地产开发开发业业利润水利润水平分平分析析 REICO REPORT 近年我国主要行业净资产利润率比较 5.2 3.6 2.5 1.7 -0.3 2.8 -1 4 9 14 19 24 29 199819992000200120022003 单位： 电力燃气制造业采掘业房地产业 1998 1999 2000 2001 2002 2003 房地产开发业净资产利润率 2.8-

11、0.31.72.53.6 5.2 在四行业中排序 4 4 4 4 4 4 注：同前图。 3税务相关数据 分析 税务相关数据 分析 在某种程度上，相对于统计数据，人们往往对天天盯住房地 产开发商、不断修订、堵塞房地产税收制度漏洞的国家税务系统 提供的相关信息更有好感。 税务系统对各行业的利润水平情况没 有直接统计，但中国税务年鉴提供了采掘业、制造业、电力 燃气、信息软件业、建筑业、批发零售业、交通运输邮政业、房 地产业等 8 个主要行业近年来的所得税额、 增值税额和营业税额 等数据。据此，我们首先利用各行业的增值税和营业税纳税额， 以及不同行业的实际增值税税负和营业税税率， 反推出相关行业 的销

12、售收入或营业额， 再根据各行业缴纳的所得税额按统一的所 得税税率（33）反推其税后利润额，最后即可计算出各行业的 销售利润率，结果见下图。 2001-2004年我国主要行业销售利润率 2.9 2.32.3 3.6 0 2 4 6 8 10 2001200220032004 单位： 建筑业批发零售制造业交通邮政电力燃气 信息软件采掘业房地产业 4 房地产房地产开发开发业业利润水利润水平分平分析析 REICO REPORT 2001 2002 2003 2004 房地产业销售利润率 2.9 2.3 2.3 3.6 在八行业中排序 4 4 5 4 注：1、根据中国税务年鉴相关年份数据作图。 2、销售

13、利润率税后利润/销售收入（营业额）100。 从上图可以看出，按税务系统的相关数据计算，20012004 年间，我国房地产业的销售利润率水平排名在 8 个行业中居 3 4 位的中上游，总体排名情况略高于按统计时间序列数据得出的 结果。 当然， 在税收实践中的实际税率与法定税率往往因区域性或 行业性的税收优惠政策及其它因素的影响而有一定差异， 因而上 述推算结果与实际情况相比也必然会有一定差异， 但我们认为上 述结果在总体上还是有一定参考意义的。 应指出的是，因没有各行业的实际所得税税负的数据，我们 曾考虑过利用上市公司数据推算出的各行业的实际所得税税负 进行测算以减少用统一税率进行测算带来的误差

14、。 其结果是房地 产业的利润水平排序位置还有所降低。 考虑到这可能引起更多的 争论，我们没有采用该结果。 4上市公司年报 数据分析 上市公司年报 数据分析 一般来说，各行业中的上市公司都是各行业中规模较大、经 营管理水平较高、竞争力较强的企业，而且在数据披露上更为规 范、真实。因此，利用上市公司数据对各相关行业的利润水平进 行比较分析，其结果应有较强的参考意义。 根据中国证监会的行业划分标准（共 20 个大类）和上市公 司的年报数据， 我们以上市公司的相关数据为基础计算了各行业 的平均主营业务利润率和净资产利润率指标，其结果如下图。 近年我国按20个行业划分的上市公司主营业务利润率 31.7

15、29.0 24.9 27.127.0 23.123.6 24.1 27.6 0 10 20 30 40 50 199719981999200020012002200320042005 单位： 第一名第二名中间1中间2 倒数第2倒数第1房地产业 上市公司平均 5 房地产房地产开发开发业业利润水利润水平分平分析析 REICO REPORT 1997 199819992000200120022003 2004 2005 房地产业主营业务 利润率（） 31.7 29.024.927.127.023.123.6 24.1 27.6 在 20 个行业中排序 3 6 11 6 7 9 8 8 3 注：1、主

16、营业务利润率主营业务利润/主营业务收入100。 2、第一名、第二名是指 20 个行业中年度主营业务利润率排名第一、第二的行业， 倒数第 1、倒数第 2 是指年度主营业务利润率排名倒数第 1、第 2 的行业，中间 1、中间 2 是指名列第 9、第 10 位的行业。 从上图可以看出，19972005 年间，房地产业的主营业务 利润率在 20 个行业中一直处于中上水平，也高于全部上市公司 的平均值。 近年我国按20个行业划分的上市公司净资产利润率 7.8 1.1 5.4 7.1 2.6 5.2 6.2 7.7 8.4 -10 0 10 20 30 199719981999200020012002200320042005 单位： 第一名第二名中间1中间2 倒数第2倒数第1房地产业上市公司平均 1997 199819992000200120022003 2004 2005 房地产业净资产利 润率（） 7.8 1.1 5.4 7.1 2.6 5