2017年Q1全国住宅市场研究

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1、全国住宅市场研究 2017年第一季度 01 宏 观 环 境 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 0% 3% 6% 9% 12% 15% 0 150,000 300,000 450,000 600,000 750,000 900,000 GDP:累计总量（亿元）GDP:同比增幅 宏观环境 中国经济延续稳中向好的发展态势 全国历年经济总量走势变化全国历年经济总量走势变化 第一季度国内生产总值达到180,683亿 元，同比增长6.9%，比上年同期加快 了0.2个百分点，比上年四季度加快了 0.1个百分点； 一季度GDP总量为180,683亿元 增速为6.9% 其中，全国规模以上工业增加值同比

2、 实际增长6.8%，增速比上年同期加快 1.0个百分点，其中3月份增长了 7.6%。中国经济当前呈现出经济增速 回升、价格总体平稳的良好格局。 *表示第一季度 3 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 固定资产投资完成额（亿元）同比增幅 全国固定资产投资走势变化全国固定资产投资走势变化 *表示第一季度 宏观环境 一季度，全国完成固定资产投资 93,777亿元，同比增长9.2%，增速 比1-2月份提高0.3个百分点，

3、比 2016年提高1.1个百分点； 制造业、基础设施、房地产三大领 域投资占全部投资的比重为 72.2%：制造业投资增速自去年10 月逐月回升, 生态保护、环境治理、 交通运输等基础设施投资高位运 行，商品房的快速消化带动房地产 投资快速增长。 固定资产投资93,777亿元，同 比增长9.2% 固定资产投资增速稳步回升，投资结构持续改善 4 02 住 宅 市 场 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 第一季度全国房地产开发投资额19,292亿元，同比增长9.1%。其中，住宅投资12,981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个 百分点，占比67.3%。 住宅市场 一季度房地产余温持续，带

4、动投资增速继续上升 全国房地产及住宅开发投资走势变化全国房地产及住宅开发投资走势变化 2016年房地产开发投资 19,292亿元 同比增长9.1% *表示第一季度 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元） 房地产开发投资同比增幅住宅开发投资同比增幅 6 戴德梁行

5、| 全国住宅研究报告2017Q1 -20% -10% 0% 10% 20% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 住宅竣工面积（万）同比涨幅 -20% 0% 20% 40% 60% 0 35,000 70,000 105,000 140,000 175,000 住宅新开工面积(万)同比涨幅 全国住宅新全国住宅新开工面积及增幅历年走势开工面积及增幅历年走势变化变化全国全国住宅竣工面积及增幅历年走势住宅竣工面积及增幅历年走势变化变化 住宅新开工面积22,751万平方 米，同比增长18.1% 住宅竣工面积16,500万 平方米，同比增长13.7% 经历了2016

6、年房地产市场的火爆，即便面对年初密集的调控政策的出台，各类资本对于房地产的热情依然有增无减，开 工面积和竣工面积同期涨幅均达到近5年新高。结合当前抑制市场过热的政策密集出台，预计对于投资及新开工的影响将 在延后几个季度逐渐显现。 *表示第一季度 住宅市场 住宅新开工面积及竣工面积同比涨幅大增 7 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 30,000 60,000 90,000 120,000 150,000 销售面积（万）同比涨幅（%） 全国住宅销售面积走势变化全国住宅销售面积走势变化 受到近期步步收紧的调控政策影 响，一季度全国住宅销

7、售面积涨幅 有所回落，新房共成交25,484万平 方米，同比增长16.9%，增幅较上年 同期下降18个百分点； 在中央为防范房地产系统性风险、 热点城市政策频出的高压调控背景 下，热点城市成交量出现明显下 滑。同时，分类调控方向之下，三 四线城市仍然推进去库存并取得成 效，尤其环热点城市的区镇由于承 接被压抑的需求而逐渐火热。 *表示第一季度 住宅市场 全国新房成交量涨幅有所回落，三四线城市去库存取得成就 全国住宅销售面积25,484万平 方米，同比增长16.9% 8 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 -10% 0% 10% 20% 30% 0 2,000 4,000 6,000 8

8、,000 200620072008200920102011201220132014201520162017* 销售均价（元/）同比涨幅（%） 全国住宅销售均价走势变化全国住宅销售均价走势变化 一季度全国住宅新房销售均价达到7,612元/平方米，同比 增速降至2.9%，相较于2016年全年增速下降了超过8个百 分点。 住宅市场 持续加码的调控政策迫使房价涨幅回调 一系列旨在遏制房价过快上升的房地产调控政策陆续出 台后，整体价格止涨趋势明显，结构性因素亦是重要原 因，此后进一步去杠杆、针对房地产市场资金环境收紧 的举措将持续影响市场。 全国住宅销售均价7,612元/平方米 同比增长2.9% *表示

9、第一季度 9 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 2006, 8,099 2007, 6,856 2008, 10,660 2009, 11,494 2010, 10,646 2011, 16,914 2012, 23,629 2013, 32,412 2014, 40,695 2015, 45,259 2016, 40,268 2017*, 39,093 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 全国住宅待售面积历年变化全国住宅待售面积历年变化 全国住宅待售面积 39,093万平方米 住宅市场 待售面积进

10、一步缩减，但供需两端的调控或令未来去库存压力上升 截至2017年第一季度，全国住宅待售 面积39,093万平方米，单季度减少 1,175万平方米； 2016年火爆的市场带动开工、竣工面 积大幅上涨，出于对市场良好的预 期，工期提速可入市项目增多。但密 集的调控一方面旨在抑制过热的局面 令市场需求回归理性，另一方面供应 端的管控也押后了不少项目的入市时 间。预计，随着需求热度的减弱，以 及押后项目的陆续入市，年末库存去 化压力将有所上升。 *表示第一季度 10 03 典 型 市 场 全国24个重点城市 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 0 2,000 4,000 6,000 8,000

11、 10,000 12,000 累计批准上市面积（万）累计销售面积（万） 重点城市五年累计批准重点城市五年累计批准上市面积上市面积与累计销售与累计销售面积面积对比（对比（20122012至至20172017年年第一季度第一季度） 全国24个典型样本城市五年累计销售面积较同期累计批准 上市面积高出5,645万平方米，供不应求矛盾进一步加 剧； 典型市场全国24个重点城市 新房市场普遍面临供不应求的局面 结合住宅新房供需数据 ，供不应求的状况在发达二线城市表 现最为突出，普通二线城市则总体处于供需较为均衡的状态。 12 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 重点城市近重点城市近5 5年年内年年

12、内 月均成交量对比月均成交量对比 持续的调控影响下，重 点城市月均成交量总体 下滑明显，二线样本城 市月均成交量低于过去 五年的水平。 326.31 357.40 319.02 430.19 421.09 271.12 787.69 891.22 810.51 1,016.43 1,329.80 894.11 529.02 627.91 580.84 689.23 831.72 516.80 201220132014201520162017* 典型市场全国24个重点城市 住宅新房成交受挫，月均成交量全线下滑 一线城市 普通二线 发达二线 单位：万 *表示第一季度 13 戴德梁行 | 全国住宅研

13、究报告2017Q1 0 100 200 300 400 500 600 一季度批准上市面积（万）一季度销售面积（万） 20172017年第一季度重点城市住宅新房批准上市面积与销售面积对比年第一季度重点城市住宅新房批准上市面积与销售面积对比 本轮调控不仅在抑制需求方面发力，还从供应环节进行严格的管控，包括预售审批、价格监管等举措都大大影响热点城 市住宅新房的供应量，并因而在一定程度上制约了成交。 典型市场全国24个重点城市 新房供应不足是成交减少的重要原因 14 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 16,666 18,892 19,246 23,290 26,835 24,977 8,6

14、49 9,209 9,511 10,521 11,667 12,164 7,353 7,722 7,729 8,082 8,712 8,917 201220132014201520162017* 典型市场全国24个重点城市 一线城市均价高位下滑，二线城市保持平稳 重点城市近重点城市近5 5年年 均价均价走势对比走势对比 对于房价已处于高位的一线 城市而言，一旦失去房价的 追涨态势，市场回归理性进 入观望期，房价即会迎来小 幅松动，但背后大量的刚性 需求力撑房价，下探空间有 限； 发达及普通二线城市，受政 策出台时间较晚及力度较小 的影响，一季度房价仍小幅 上行。在持续加码的政策影 响下，预计年

15、内或出现松动 下调的现象。 一线城市 普通二线 发达二线 单位：元/ *表示第一季度 15 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 上海 北京 广州 深圳 天津 重庆 苏州 武汉 成都 杭州 南京 青岛 长沙 宁波 郑州 沈阳西安 合肥 福州 长春 南昌 厦门 南宁 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 012345678910111213141516 均价（元/） 去化周期（月） 注：以过去一年的月 均销售面积作为去化 速度，来计算去化周 期；可售面积：取得 了商品房预售许可 证、可以进行预售 和销售的商品房面积 典型市场全国24个重点城

16、市 总体去化周期进一步缩短 20172017年第一季度全国重点城市均价及去化周期分布年第一季度全国重点城市均价及去化周期分布 一季度，在调控政策的影响下，多地为控制房价而放缓批准预售节奏，但在严厉的调控政策尚未加码的城市购房热情依然 持续，致使库存快速消化。全国24个重点城市中，多数城市去化周期进一步缩减至不足10个月；郑州、合肥去化周期仅为 2个月；反观被誉为楼市风向标的深圳，在经历了去年10月就已开始实施彼时 “最严”的调控政策后，其市场供应及成交 均显疲态，去化速度放缓致去化周期被拉长至15个月，但369万平方米的待售面积仍为2016年初以来的最低水平。 呼和 浩特 5,500 6,000 6,500 42444648 16 戴德梁行 | 全国住宅研究报告2017Q1 成都 148 武汉 459 西安 365 呼和浩特 70 重庆 597 南宁 196 长沙 238 广州 296 深圳 34 合肥 64 厦门 38 福州 37 南昌 144 杭州 76 宁波 151 上海 341 郑州 196 青岛 460 北京 143 天津 30