2017年Q3聚焦亚太资本市场

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1、聚焦 亚太区资本市场 Savills World Research 2017年第三季度 02 聚焦 | 亚太区资本市场2017年第三季度 5 3 4 2 2 2 18 47 第一太平戴维斯简介 来源： 第一太平戴维斯研究部 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交 易所上市的全球领先房地产服务提供 商。公司于 1855 年创立，具有悠久的 历史传统与卓越的增长态势，目前在 全球范围内拥有700多家分公司及联 营机构，遍布美洲、欧洲、亚太地 区、非洲和中东地区。 第一太平戴维斯在亚太地区拥有66家 分公司，员工人数超过25,000名。第 一太平戴维斯活跃于澳大利亚、中国 大陆、香港、印度、印度尼西亚、日

2、 本、韩国、澳门、马来西亚、缅甸、 新西兰、台湾、泰国、新加坡与越南 等市场，在柬埔寨以及菲律宾设有联 营机构。公司助力开发商、业主、租 户与投资者，为其提供广泛、专业的 房地产顾问与服务，包括咨询、设施 管理、空间规划、企业服务、物业管 理、租赁、评估与销售等，涵盖写字 楼、住宅、工业地产、商铺、投资与 酒店等关键领域。 第一太平戴维斯凭借行业知识与创业 经验的完美结合，为客户提供一流的 房地产专业建议。公司在业内以创新 的思维结构与卓越的谈判才能著称。 第一太平戴维斯选择专注于高端机构 与个人，与客户同心同德，致力于为 客户提供最优质的服务。第一太平戴 维斯已成为优质服务与优质品牌的代 名

3、词，公司始终以高瞻远瞩的眼光， 不断推进房地产领域的战略合作。 03 2017年第三季度聚焦 | 亚太区资本市场 图 1 全球投资额（四个季度滚动总额） 概述 亚太区投资额继续下滑。因主要市场普遍 缺乏再投资机会，因此业主不愿出售核心资产。 资产价格维持坚挺。场内资本不断得到补 充，继续压缩收益率。 住宅领域投资活动升温，中国大陆及新加坡 市场表现出色。 央行资产负债表正常化、去杠杆化以及加息 预期等因素均可能影响投资决策。 人口结构及经济基本面利好，继续为亚太区 资产价格提供支撑。 亚太区资本市场气氛依然相对活跃，交易重心 从日本、澳大利亚向中国大陆、香港、新加坡 等地转移。 投资规模 全球

4、收益型资产投资额（12个月为 周期）自2015年末触顶以来，已连 续21个月缩减。2015年全年投资额 达到创纪录的9,700亿美元；而截至 2017年9月的12个月，投资额降至 8,480亿美元左右。按市场细分， 欧洲、中东及非洲（EMEA）的投 资额比历史最高纪录减少16%，美 洲、亚太区的投资额分别减少13% 及5%。 过去24个月中，亚太区两个主要市场 显著降温。从四个季度滚动总额来看 （图2），日本投资额自2015年9月开 始下行，目前较峰值低43%。澳大利 亚投资额自2015年12月开始缩减，目 前较峰值低37%。 截至2017年9月，中国大陆12个月投 资额环比达到372亿美元，

5、较6月末 414亿美元的历史高点下降9.8%。原 因在于第三季度投资额回落至56亿美 元，为2015年第一季度以来单季最低 水平。尽管如此，中国大陆仍是亚太 区第一投资交易市场，投资额约占区 内总额的25%，较排名第二的日本高 22%。纵向比较，中国大陆投资额比 此前五年平均水平高37%。 过去一年中以韩国、新加坡的投资气 氛改善最为明显。截至2017年9月的 来源： RCA、第一太平戴维斯研究部 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 十亿美元 欧洲、中东及非洲亚太美洲 50 60 JapanChinaAustraliaHong KongSouth

6、Korea SingaporeTaiwanMalaysiaOther 0 10 20 30 40 50 60 08年1月 09年1月 10年1月 11年1月 12年1月 13年1月 14年1月 15年1月 16年1月 17年1月 十亿美元 日本中国大陆澳大利亚香港韩国新加坡台湾马来西亚其他 来源： RCA、第一太平戴维斯研究部 图 2 亚太区投资额，按国家/地区（四个季度滚动总额） 聚焦 亚太区资本市场 04 聚焦 | 亚太区资本市场2017年第三季度 12个月内，两国房地产投资额分别达 到152亿美元与126亿美元，约比此前 五年的平均水平高60%。 截至2017年9月的12个月中，写字楼

7、占总投资额的48%，较此前五年平均 水平高5.3%，仅比历史最高纪录低 10%。同期，零售及工业物业成交额 比此前五年平均水平低4%左右，较历 史最高纪录减少23%。 截至2017年9月的12个月中，以住宅市 场的销售成交表现最为出色，不仅超越 2008年初及2010年底的高位，更较五 年均值上涨94%。住宅销售共计191亿 美元。日本市场完成60亿美元的交易， 约占31%。这60亿美元包含一笔大宗成 交黑石集团向安邦出售一个公寓资 产包，成交价23亿美元，占比38%。中 国市场亦有数单成交，合计50亿美元， 在亚太区占比26%。开发商调整资产配 置，并出售部分资产以减少负债。在此 过程中，财

8、力较强的开发商得以扩大市 场份额、巩固市场地位。同期新加坡录 得25笔成交，总额约49亿美元，占亚 太区总额的26%。 私人投资者及自用业主继续出售亚太 区资产，2017年1-9月，亚太区净出售 成交额累计93亿美元。同期跨境投资 者在亚太区收购资产价值累计310亿美 元，扣除出售部分则净收购成交额达 76亿美元。 亚太区及其他区域市场 截至2017年9月的12个月中，亚太区 买家在海外市场共完成519亿美元的成 交，同比减少9.2%。按物业类型细分， 则写字楼成交额280亿美元，住宅74亿 美元，酒店70亿美元，工业物业68亿 美元，养老及保健地产15亿美元，零售 物业12亿美元。资金主要流

9、入美（278 亿美元）、英（171亿美元）两国，美 图 3 亚太区房地产投资额，按物业类型（四个季度滚动总额） 来源： RCA、第一太平戴维斯研究部 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 08年1月 09年1月 10年1月 11年1月 12年1月 13年1月 14年1月 15年1月 16年1月 17年1月 十亿美元 写字楼工业物业零售物业公寓酒店 图 4 亚太区公寓投资额（四个季度滚动总额） 来源： RCA、第一太平戴维斯研究部 300% JapanChinaAustraliaAll AsiaPac 0 5 10 15 20 25 十亿美元 日本中国大陆澳大利亚香港韩国新加

10、坡台湾马来西亚其他 图 5 亚太区净收购成交额，按买家类型 来源： RCA、第一太平戴维斯研究部 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 08091011121314151617 十亿美元 跨境投资者机构型/股权基金上市/REITs私人投资者自用买家/其他 05 2017年第三季度聚焦 | 亚太区资本市场 资产城市资产类型成交时间亿美元买家 裕廊坊新加坡商铺17年6月15.89 新加坡劳工基金、 新加坡职总平价合作社、 新 加坡职总英康保险合作社 亚洲广场2号楼新加坡写字楼17年11月15.37凯德商务产业信托 Signature Tower首尔写字楼17年6月6.48韩国国民年金工团

11、、 韩国IGIS资产管理 三菱重工横滨大厦横滨写字楼17年3月5.28Hulic 永银大厦上海写字楼17年3月4.80中融国际 Rio Casa新加坡公寓17年5月4.11 金成兴控股、 豪利控股、 Apricot Capital、 联明集团 纳森华庭新加坡公寓17年1月2.84庆隆有限公司 H88越虹广场上海写字楼17年6月2.80恒大集团 森那美中心新加坡写字楼17年4月2.61传慎控股 Laguna Plaza香港商铺17年3月2.57Advance Castle Inv Ltd 哈里斯街130号悉尼写字楼17年7月2.52DEXUS 吉宝澜岸铭郡南通公寓17年9月2.17万科 海兴大厦

12、香港公寓17年6月2.17恒基兆业地产 汀蘭居香港酒店17年3月2.16邓成波 北京中环假日酒店北京酒店17年3月2.12东旭集团 长虹新世纪企业总部台北工业物业17年10月2.12中华邮政 志联兴工业大厦香港工业物业17年9月1.42许晋亨、 Xu Jianzhong等 Prologis Park Maishima 4大阪工业物业17年4月1.41Mitsui interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspec

13、tion or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agents principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever

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15、1 2 8215 8888 Level 25, Governor Phillip Tower, 1 Farrer Place, Sydney, Australia Offices throughout Sydney, Parramatta, Canberra, Melbourne, Notting Hill, Adelaide, Perth, Brisbane, Gold Coast and Sunshine Coast New Zealand Paddy Callesen Email: pcallesensavills.co.nz Tel: +64 9 951 5910/+64 9 951

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