2017年Q1中国海外投资市场报告

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1、1 中国海外投资 市场报告 Q1 2017Q1 2017 2 场 中国海外投资市场报告 Q1 2017 | 戴德梁行 市场概述 3 十亿 美元 尽管2017年一季度中国海外投资总额与2016 年的季度平均值相当，但与去年同期相比， 仍录得38%的增长。鉴于海外投资监管的收 紧，本季度投资总额的显著增长部分或是来 源于已获批准的海外投资资金，或是已转移 至海外的资金所贡献。 中国海外房地产投资总额中国海外房地产投资总额 7.78 0 50 100 150 200 250 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 20092010201120122013201420152016 20

2、17Q1 对外投资总额(十亿美元)交易总数交易宗数 尽管从2016年末起政府已开始收紧海外投资 监管以控制资本外流，据RCA数据显示2017 年一季度中国海外商业地产投资总额仍高达 77.8亿美元。 中国海外投资市场报告 Q1 2017 | 戴德梁行 数据来源：RCA,戴德梁行研究部 中国海外投资市场报告 Q1 2017 | 戴德梁行 市场概述 大宗交易项目(2017年1月 - 3月) 4 数据来源：RCA,戴德梁行研究部 物业名称物业名称国家国家/ /地区地区投资者投资者类型类型 面积面积 （平方英尺）（平方英尺） 价格价格 （百万美元（百万美元) ) 日期日期 利南道鸭脷洲内地段第136号

3、中国香港龙光地产, 合景泰富地产控股 开发用地126,5952,1722017年二月 利德贺大厦英国伦敦中渝置地写字楼610,0001,4202017年三月 新九龙内地段第6563号地块中国香港际建投开发用地102,0639592017年三月 新九龙内地段第6564号地块中国香港际建投开发用地78,7707122017年三月 One Kingdom Street英国伦敦中渝置地写字楼260,0003612017年三月 181 West Madison大厦美国芝加哥海南航空写字楼952,5593552017年三月 Ampersand大厦英国伦敦英皇集团综合体90,9993232017年一月 LB

4、A Western 2017 工业地产组合 美国 SAFE, Rosewood Private Invmts 工业6,628,410269 2017年三月 西海岸谷住宅地段新加坡中国南太平洋开发建设开发用地176,2942072017年二月 马克霍普金斯洲际酒店美国旧金山俊安酒店383 间房1732017年二月 中国海外投资市场报告 Q1 2017 | 戴德梁行 市场概述 海外投资监管效果开始显现 5 加强海外投资监管的效果开始显现，中国投资者转移资金 变得愈发困难。 鉴于此，一些内资企业开始抛售先前在海外购置的资产， 甚至某些持有时间相对短暂的物业。最近的政策收紧迫使 部分企业不得不回笼一部

5、分海外资金以完成新的海外投资 交易。例如，海航集团在今年三月宣布出售其在2011年从 凯雷集团手中购买的美洲大道1180号大楼股权。 与此同时，部分海外投资交易也陆续叫停，万达集团10 亿美元收购美国“金球奖”制作公司Dick Clark Productions的交易也在同期因资金问题宣告终止。碧桂 园在马来西亚的超大项目森林城市也在同期开始关闭国 内多地的售楼处。 尽管投资者面临上述巨大挑战，但是海外投资的大门并未 完全关上，预计今年年内仍将有可观数量的大宗交易将获 得监管部门的批准。 中国的外汇储备在二月实现7个月以来的首次增长，并 在三月保持稳定，同时外商直接投资在二月同比增幅高 达8.

6、1%。这些积极迹象均预示着在监管者的严格监控下， 那些合法且具有战略意义的海外投资将仍将被批准进行。 不考虑现有的投资监管 ，青睐境外房地产市场的中国投 资者数量正在增长。但不少投资者现仍持观望态度，观 察投资监管政策下一步的走向，使得许多当下需求受到 抑制。反观国内投资市场，由于海外投资面临的障碍造 成部分国内资本进入滞留状态，许多企业可能会考虑将 这部分资金重新布局国内市场。 6 资产 中国海外投资市场报告 Q1 2017 | 戴德梁行 资产类别 按资产类别分布 (2017年1月-3月) 7 本季度开发用地一跃成为最受投资者青睐的资产类 别，以41.6亿美元的交易额占得本季度投资总额的 5

7、3%，而去年同期这个数字仅为16%，同比大涨37个 百分点。 尽管开发用地的投资占据了本季度海外投资总额的 半壁江山, 但写字楼仍是备受投资者关注的资产类 别，一季度海外写字楼投资额达26.9亿美元。受部 分投资资金转至开发用地板块的影响，本季度海外 写字楼投资总额较去年同期下滑32.6%。 开发用地 53% 写字楼 35% 综合体 4% 工业用地 4% 酒店 3% 停车设施 1% 海外酒店投资的热度则有所下降，2016年的酒店投 资额占全年境外投资总额的27%，而2017年一季度 仅有3%的境外投资去向酒店板块。这主要是因为 2016年录得的2笔大型酒店交易大幅度拉高了酒店 板块在2016年

8、全年境外投资总额中的占比。这两笔 交易分别为中国人寿以近20亿美元的价格收购喜达 屋位于美国的精选服务酒店，以及安邦保险集团以 11亿美元对圣弗兰西斯威斯汀酒店的收购。 数据来源：RCA,戴德梁行研究部 8 资 中国海外投资市场报告 Q1 2017 | 戴德梁行 目的地 中国境外投资目的地（2017年1月-3月） 9 一季度，香港以40.7亿美元位列中资境外投资目的地之 首。英国和美国分别以23亿以及9.8亿美元位列第二及第 三位。值得注意的是，这是美国自2012年以来第一次滑落 至第三位。 俄罗斯也在本季度跻身中国对外投资目的地前五位，这也 是近7年以来的第一次。本季度复星集团以1.68亿美

9、元收 购了莫斯科的沃兹德维任卡商务中心，该项目是近年来中 国企业在俄罗斯房地产市场上的最大一宗收购行为。而其 他过往中国资本偏爱的境外投资目的地如新加坡、德国、 加拿大、日本或马来西亚等地，在这个季度并不是很活 跃。 尽管澳大利亚市场本季度并未有中国资本的投资行为被披 露，但据相关消息显示，有多个中资收购项目目前正在洽 谈中。澳大利亚房地产市场对中国资本仍有着巨大的吸引 力。 美元 十亿 0 2 4 6 8 10 12 14 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 香港英国美国新加坡 俄罗斯德国 对外投资总额交易数量 数据来源：RCA,戴德梁行研究部 中国海外投资市场报告 Q1 2017 |

10、戴德梁行 开发用地 95% 写字楼 2% 停车场 2% 酒店 1% 目的地 香港 10 香港一季度共录得10宗中国资本大宗交易，总投资额超过40 亿美元，成为本季度境内资本最热门的境外投资目的地。其 中，龙光地产联手合景泰富斥资21.7亿美元将利南道鸭脷洲内 地段第136号高端宅地收入囊中，占据境内资本在香港总投资 额的一半以上。 中国内地投资者对港投资主要集中于开发用地，一季度开发用 地投资占对港投资总额的95%。 中国内地投资者在香港投资资产类别占比中国内地投资者在香港投资资产类别占比 ( 2017年年1月月 - 3月月) 数据来源：RCA,戴德梁行研究部 中国海外投资市场报告 Q1 20

11、17 | 戴德梁行 写字楼 83% 综合体 14% 开发用地 3% 中国资本在中国资本在英国英国投资投资资产类别占比资产类别占比 ( 2017年年1月月 - 3月月) 目的地 英国 一季度，英国以5宗大宗交易、总计23亿美元领先美国和韩 国，成为最受中国资本青睐排名第二位的海外投资目的 地。 其中最为瞩目的一宗交易是中渝置地以14.2亿美元收购位 于伦敦的全英第四高建筑利德贺大厦（“奶酪刨摩天 楼”），成为中国资本在2014年以来英国房地产投资的最 大一笔交易。该笔大额交易将英国推升至一季度中国资本 海外投资目的地的次席。 11 数据来源：RCA,戴德梁行研究部 中国海外投资市场报告 Q1 2

12、017 | 戴德梁行 目的地 英国 7.6 7.8 8.0 8.2 8.4 8.6 8.8 9.0 9.2 9.4 9.6 9.8 GBP/CNY RMB 英国脱欧日: 6/23/2016 就资产类别而言，大部分投资者仍然青睐伦敦的写字 楼物业。尽管市场对于英国脱欧后的前景存在一定担 忧，但中国投资者似乎对英国写字楼市场的长期前景 保持乐观。本季度中国资本对英投资额攀升的原因主 要如下： 一些海外卖家（特别是基金公司）开始重新评估他 们在香港的投资组合，并积极在市场上提供优质投 资产品项目 英国脱欧后的人民币-英镑汇率优势 各大投资者对于全球资产配置多样化的持续需求 人民币兑英镑汇率人民币兑英

13、镑汇率 (2016.01-2017.03) 12 Source: XE.com 中国海外投资市场报告 Q1 2017 | 戴德梁行 0 50 100 150 200 250 300 350 400 中国中国资本在资本在美主要投资城市美主要投资城市( 2017年年1月月 - 3月月) 写字楼 48% 工业用地 28% 酒店 18% 开发用地 3% 养老服务 3% 目的地 美国 13 一季度，中国资本在美投资出现显著下滑，投资总额降至9.82亿美 元，较去年同期减少31.3%。 投资者在美国城市选择上呈多元化分布。芝加哥和旧金山成为最主 要的投资城市，多个相对较小的城市位列其后，纽约本季度则未有

14、录得成交。在美国市场，中国投资者开始由主要门户城市转向其他 更多的城市，这一转变显示出中国投资者对于美国市场的了解日益 加深，开始寻求在此前未涉足的市场上寻找新的投资机会，以期获 得较好的投资回报 百万美元 就资产类别而言， 与在香港和英国市场更集中于某一类型 的物业不同，美国地区的投资类别相对更为多元。一季 度，写字楼占资本在美投资总额的48%，工业用地和 酒店分别以28%和18%的金额占比位列二三位。 中国资本在美国中国资本在美国投资投资资产类别占比资产类别占比 ( 2017年年1月月 - 3月月) 数据来源：RCA,戴德梁行研究部 中国海外投资市场报告 Q1 2017 | 戴德梁行 中国

15、海外投资市场报告 Q1 2017 | 戴德梁行 未来展望 15 尽管一季度英国市场表现抢眼，但随着英镑汇率 的走高，以及英国在脱欧谈判上阻力重重，预计 年内中国资本对于英国市场的投资兴趣或将受到 一定程度的抑制。 由于美国市场的多样性及具有大量可交易资产， 加之高度透明的市场以及市场对于美国经济复苏 的积极预期，我们预测中资对美投资将在中期迎 来强势反弹。 中国的外汇储备在近期趋于稳定，这为政府在随 后放宽对外投资政策创造了良好条件。尽管目前 海外投资政策仍然紧缩，我们仍然认为中国资本 将在长期对海外房地产市场保有重大影响力。 16 微信 ID: DTZ_China 林荣杰 董事总经理 大中华

16、区研究部 Tel: +86 21 2208 0769 james.shepherd 陈妍斐 助理董事 大中华区研究部 Tel: +86 21 2208 0530 catherine.chen 研究部联系人 范桂娟 大中华区海外投资部主管 亚太区董事总经理 Tel: +852 2956 7096 justina.fan 陈颖韬 高级经理 大中华区海外投资部 Tel: +852 2956 7835 howard.chan 业务联系人 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、 层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一 切版权， 未经许可，不得转载。 戴德梁行 2017 年 * 报告中大部分数据来源于RCA网站