《物业管理实务9.10》.ppt

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1、,第九章 现代各类物业的管理,现代物业的主要类型： 从物业用途及物业管理开展的角度将其分为： 居住物业、工业物业、商业物业、 特殊用途物业 其中商业物业也被称为“收益性物业”，包括 办公楼宇、商场物业、酒店物业、加油站 停车场等,5,现代物业的主要特性 1、建筑等级高，装修豪华，设施设备先进 2、建筑风格多样，个性突出 3、适用类型多，功能多样 4、讲求与人性、环境的协调统一 5、科技含量高，趋向智能化 6、管理要求高，技术性强,59,二、住宅小区物业管理,按人口和用地规模的不同，住宅小区可分为 居住区、居住小区、居住组团三种规模 项目 居住区 居住小区 居住组团 户数 1000015000

2、20004000 300700 人口 3000050000 700015000 10003000 生活单元居住组团居住小区居住区,59,、,住宅小区的功能： 1、居住功能，这是住宅小区最基本的功能 2、服务功能，能为居民提供多项目、多层 次的服务，具备完善和多样的服务功能 3、经济功能，住宅小区的经济功能体现在 交换功能和消费功能两方面 4、社会功能，聚集在住宅小区的各种社会 实体，形成一个相互影响和相互制约的 社会网络,59,住宅小区的特点: 1、住宅形式的多样性 2、规划的统一性 3、小区功能的多样性 4、小区的现代社会性 小区就像一个小社会,59,住宅小区管理 概念：对小区内的房屋建筑、

3、市政公用设施 的维护、修缮，对公共卫生、交通、 治安、市场以及环境容貌的维护与整治 目标： 1、经济效益 a、物业管理企业取得经济收入 b、实现物业的保值、增值 2、社会效益 3、环境效益 4、心理效益,59,住宅小区物业管理的原则： 1、业主自治自律与统一专业化管理相结合 2、服务至上，寓管理于服务之中 3、所有权与管理权相分离 4、企业经营，独立核算 5、有偿服务和费用合理分担,59,住宅小区物业管理的具体内容 1、房屋管理，房屋管理是小区物业管理的 基础和本源 2、共用设施设备维修保养 3、公共秩序维护 4、环境卫生、绿化管理 5、收费管理 6、提供各种服务,59,住宅小区的文明建设 1

4、、抓好小区物质环境的改善提高 2、完善服务体系，做小区居民的贴心人 3、制定小区文明公约 4、开展非富多彩的社区文化活动 5、进一步拓展文明建设的深度,59,三、写字楼的物业管理,在通常情况下，写字楼是指以出租办公室 为主的收益性物业，写字楼是商品经济和 社会专业化分工发展的产物。业主或投资者 投资这类物业的主要目的，是希望通过该项 投资，达到资本保值、增值和获得周期性收 益。而完善的物业管理服务，对业主投资目 标的实现至关重要。,59,、,写字楼的类型 1、按建筑面积，小、中、大型写字楼 2、按写字楼功能 单纯型写字楼、商住型写字楼、综合型写字楼 3、按大楼现代化程度 非智能型写字楼、智能型

5、写字楼 4、按建造等级、所处位置和物业管理的档次 甲、乙、丙级写字楼,59,现代写字楼的特点 1、现代写字楼多建于大城市的中心繁华地段 2、现代写字楼建筑规模大，办公单位集中， 人口密度大 3、现代写字楼有良好的建筑和现代化的设备 4、现代写字楼功能齐全，设施配套，形成独 立的工作、生活系统 5、时间集中，人员流动性大,59,写字楼管理的要求 写字楼管理可围绕“安全、舒适、便捷”来展开 1、写字楼管理高起点、高要求 2、加强治安防范，特别重视消防管理 3、对写字楼的清洁保养要求特别高 4、强化设备管理工作 5、完善配套服务，强化服务质量,59,写字楼的基本管理： 写字楼管理最重要的三个方面是设

6、备管理、 安全管理、清洁绿化管理，分别由工程部、 保安部、清洁部专门提供管理服务 1、工程设备管理 水电设施必须实行24h值班监控，供水供 电要有应急措施，应急发电率达到100% 空调系统也应实行24h值班监控 消防设备完好率应达100%,59,2、安全管理 做好门卫工作，安全巡查，控制室值班 工作，加强停车场管理，对于消防管理 方面，设立消防监控室，并实行24h值班 监控 3、清洁绿化管理 写字楼对清洁工作要求高，但清洁难度大， 因此需要的专业化程度高 写字楼应重点做好大堂保洁、洗手间保洁 玻璃清洁、地毯保洁、公共通道保洁、 外墙保洁,59,写字楼的服务 1、前台接待服务 2、综合配套服务：

7、商务中心（写字楼常设的 基本服务部门）、团体膳食服务、停车场 服务、康乐中心等 3、委托代办服务 4、特约服务，针对个别用户的特殊需要提供 单独服务,59,写字楼的营销管理 1、营销推广，写字楼作为收益性物业的特性 决定了营销推广是其一项经常性的经营管 理内容 a、市场调研，制订营销策略 b、对写字楼宣传推介，树立良好的楼宇形象 c、与租户谈判签约，处理用户投诉与要求,59,2、确定物业管理费，制定管理公约 3、租赁管理事务 a、租赁客户入住 b、租户守则 c、合同终止与退租 在合同到期前两个月向用户发出书面通知， 以提醒对方就续签或退租事项进行商谈 如果用户或写字楼管理处的任何一方决定 不再

8、续签，那么合同终止即被确定,59,写字楼的管理模式 1、委托专业公司管理和发展商自己管理 2、经营性管理和非经营性管理 3、社会化分包管理和一家管理 4、酒店式管理,59,四、商场物业的管理,商场物业含义：建设规划中必须用于商业性 质的房地产 商场物业的产权性质： 1、临时转移产权型 2、分散产权型 3、统一产权型 统一产权型商场物业仍然居多，但比例正逐 步缩小，分散产权型和临时转移产权型商场 物业正逐步增多，为了管理方便，往往采取 统一经营的形式,59,、,公共商业楼宇的管理内容 1、一般性管理 a、统一产权型的商场，其经营者都是承租商 可在承租合同中写进管理条款，对分散产 权型的商场，一般

9、宜采用管理公约的形式 明确业主、经营者与管理者的责任、权利 和义务 b、安全保卫管理，安全保卫坚持24h值班巡逻 c、消防管理 d、设备管理 e、清洁卫生及车辆管理,59,特殊管理 1、商业形象的宣传推广 2、承租客商的选配 a、在选配承租商时，尽量做到经营各种商品 的零售商店“齐”、“全” b、不同形式、不同层次的零售商店 c、不同的商业机构 d、承租客商在公共商业楼宇的不同作用 基本承租户（20年左右），对稳定商场的经 营管理及其收入具有主要作用 主要承租户（10年以上），对商场经营稳定 性起重要作用 一般承租户（10年以下），对商场影响不大,59,公共商业楼宇的管理方式 1、公共商业楼宇

10、应实行统一的专业化管理， 在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇 管理委员会，要保证管理的有效性，应该 组织由工商管理部门参与、经营者代表组 成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共 事物进行管理。管理委员会由全体经营者 投票选举产生，代表全体经营者的利益。,59,2、公共商业楼宇管理委员会的工作： 1、制定管理章程，并负责监督执行 2、开展公共商业楼宇整体性的促销活动 3、协调公共商业楼宇各经营者的关系 4、开展一些经营者之间的互帮互组工作 5、协调管理者与经营者之间的关系 6、配合工商管理部门的工作,59,3、具体要求 a、如果公共商业楼宇属分散产权性质，管理 委员会由全体业主根据各自产权面积所

11、占 的份额，进行投票选举 b、如公共商业楼宇为统一产权，则管理委员 会由所有经营者每人一票选举产生 c、管委会的组成人员一般以59人为宜 d、引进工商管理部门,59,本 章 结 束,34,第十章 物业服务收费,概念：物业管理企业按照物业服务合同的 约定，对房屋及配套的设施和相关 场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序等， 向业主所收取的费用 物业服务收费的特征 1、物业服务收费是物业管理企业的经营收入 2、物业服务收费是服务收费，必须签订物业 服务合同 3、服务与被服务双方权利和义务是对等的,5,物业服务收费的依据 1、物业服务收费必须符合法律法规的规定 物业服务收费管理办

12、法明确了物业服 务收费应区分不同物业的性质和特点分别 实行政府指导价和市场调节价，物业服务 收费实行政府指导价的，人民政府价格主 管部门应会同房地产行政部门根据物业管 理服务等级标准，制定相应的基准价及其 浮动幅度，并定期公布,59,2、物业服务收费要根据物业服务合同的约定 实行市场调节价的物业服务收费，由业主 与物业管理企业在物业服务合同中约定， 业主和物业管理企业可以采取包干制或酬 金制等形式约定物业服务费用,59,物业服务收费的原则 1、合理的原则，合理是物业服务收费的第一 原则，有价格政策规定的要符合有关规定， 没有价格政策规定的要符合双方约定，物 业服务费由服务成本加上利润及税金构成

13、 2、公开原则，实行明码标价，在物业管理区 域内的显著位置，将服务内容、服务标准 以及收费项目、收费标准等有关情况进行 公示 3、费用与服务水平相适应的原则,59,二、物业服务成本分析,物业服务成本是物业服务收费价格的主要 部分，由物业服务人员费、设施设备运行 维修费、清洁卫生费、绿化养护费、秩序 维护费、办公费、资产折旧费、保险费、 经业主同意的其他费用组成,59,、,1、人员费：工资、社会保险、福利费 2、设施设备运行维护费，不包括房屋建筑物 及设施设备大修项目费用 3、清洁卫生费用 4、绿化养护费用 5、秩序维护费用 6、办公费用 7、固定资产折旧费 对用于物业服务中的固定资产进行折旧

14、8、保险费用，物业管理区域内物业共用部位、 共用设施设备公众责任保险费用 9、经业主同意的其他费用,59,质价相符，分等定价 上述九大服务成本要在以下五大服务中进行 分摊 1、物业管理处服务 2、清洁卫生服务 3、公共秩序维护服务 4、绿化养护服务 5、物业共用部位、共用设施设备的日常运行 维护服务 针对这五项内容的情况，进行服务等级的划分,59,三、物业服务收费形式,业主和物业管理企业可以采取包干制和 酬金制的形式约定物业服务费用 包干制的物业服务费： 九项服务成本、法定税费、企业利润 利润的基数= 物业管理人员工资+企业办公费+折旧费 法定税费的基数=企业利润,59,、,包干制物业服务费的

15、特点 由业主向物业管理企业支付固定物业服务 费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有 或承担 目前商品住宅实行中准价、基准价都属于 包干制,59,酬金制物业服务费 物业管理企业预收物业服务资金，物业服务 资金包括物业服务成本和物业管理企业的酬 金，多退少补 酬金制特点： 预收的物业服务资金中物业服务成本属于代 管程度，其财权仍属交纳的业主所有，物业 管理企业不得将其用于物业服务合同约定以 外支出 对预收物业服务资金进行审计,59,四、物业服务收费分析,物业服务费用的交纳： 1、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售， 或者因开发单位原因未按时交给物业买受 人的物业，物业服务费由建设单位全额缴纳 2、物

16、业管理企业接受委托代办供水、供电、 通讯等费用的，可向委托单位收取手续费， 不能向业主收取手续费等额外费用 3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳 物业服务费的，可由物业使用人交纳，但 物业管理企业仍应开具业主交费发票,59,、,物业服务费支付起始日期 1、二手房的买受人应在办理产权转移登记 之日的次月支付物业服务费，房屋产权 转移登记之日的当月及以前由房屋出售 人支付，但买卖双方另有约定从其约定 2、新建商品住宅的买受人一般应在开发单位 办理初始登记后通知业主办理入住手续的 次月支付物业服务费，办理入住手续的当 月及以前由住宅出售单位支付物业服务费,59,物业服务费的收缴 收缴难的原因： 1、物业服务未到位，引起业主不满，部分 业主迟交或拒交 2、业主要求过高 3、个别业主经济困难 4、物业服务合同对收费