《地产行业专题报告：庖丁解牛如何看2019年地产基本面》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产行业专题报告：庖丁解牛如何看2019年地产基本面（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 地产行业专题报告 庖丁解牛如何看 2019 年地产基本面 行 业 专 题 报 告 行 业 报 告 地产地产 2019 年 02 月 19 日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市强于大市（维持维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业周报*地产*多地棚改计划下调， 居民中长贷回升难掩楼市压力 2019-02-17 行业快评*地产*楼市稳中趋弱，城市 及房企延续分化 2019-02-12 行业动态跟踪报告*地产*业绩整体向 好，主流房企稳健 2019-02-12 行业周报*地产*机构持仓延续回升， 全年关注一二线房企 2019-01-27 行业动态跟踪报告*地产*投资保持韧 性
2、，新开工延续高位 2019-01-21 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034PINGAN.COM.CN 研究助理研究助理 郑茜文郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239PINGAN.CON.C N 销售销售：楼市软着陆，一楼市软着陆，一二线优于三四线二线优于三四线。我们相对看淡 2019 年基本面， 其中一二线好于三四线，下半年优于上半年。2018Q4 楼市已明显降温， 2019 年大概率延续调整趋势，其中一二线城市已历经两年调整，叠加政 策微调及货币环境改善，
3、预计以筑底盘整为主；三四线供应增加、需求萎 缩，且此前未有明显调整，量价均将面临较大压力。后续随着量价调整充 分、政策微调及货币环境改善，一二线基本面有望率先迎来缓慢复苏，预 计 2019 年全国销售面积同比降 6.9%。 新开工：新开工：补库存叠加三四线抢开工，补库存叠加三四线抢开工，2019 年前高后低。年前高后低。2018 年全国新开 工同比增 17.2%，持续三年攀升；其中 40 城与三四线同比增 10.3%和 21.4%， 三四线占比提升至 64.1%。 2018 年各类城市开工销售比均明显大 于 1，行业已步入补库存阶段。展望 2019 年，考虑三四线楼市景气度往 下，当前为三四线
4、房企去库存窗口期，预计短期三四线新开工仍将相对积 极，叠加全国住宅已开工未售库存仍处低位，均将为 2019 年新开工提供 支撑。预计 2019 年新开工前高后低，同比下降 2%。 竣工：竣工：交房刚性叠加资金环境改善，交房刚性叠加资金环境改善，2019 年年有有望回升望回升。资金偏紧背景下， 房企出于资金安排角度，放缓预售到竣工的施工节奏，2018 年全国竣工 同比下降 7.8%，绝对量已跌破过去五年 10 亿平的平台。考虑到 2017、 2018 年竣工已连续两年负增长，我们认为房企不可能无限制延缓竣工期 限。从两年左右交房周期来看，2015-2018 年期房销售明显回升；从三年 建设周期来
5、看，2016-2018 年新开工持续攀升；再叠加资金面缓解，预计 2019 年竣工有望回升。 投资：增速下台阶，投资：增速下台阶，2019 年微增年微增。地产投资包括土地购置费用和建安投 资。 2018 年全国地产投资同比增长 9.5%， 其中土地购置费同比增长 57%， 建安投资同比降 3.2%。2019 年行业正由“低库存+紧资金”向“高库存+ 紧资金”演变，房企拿地、开工均面临收缩。尽管土地购置费及施工强度 面临下降，但由于新开工绝对值超过竣工，施工面积仍将保持一定增速， 有望带动投资延续增长，中性假设下预计 2019 年地产投资同比增长 2%。 投资建议：投资建议：尽管 2019 年投
6、资增速面临回落，但竣工有望回升，地产后周 期产业链表现有望优于 2018 年，同时新开工前高后低，短期仍将为上游 产业提供一定支撑。从销售角度来看，楼市趋势下行将更加考验各大开发 商应对能力，唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能 穿越周期保持增长，行业集中度有望继续提升。尽管行业基本面下行，但 板块估值已处于历史低位，且从前三轮周期底部来看，行业触底过程中板 块均存在反弹，我们看好 2019 年地产板块整体表现，维持“强于大市” 评级。短期楼市将继续触底，整体以防守为主，但震荡行情中有政策博弈 的反弹机会，建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的 低估值龙头及高股息
7、率个股，如万科、保利、金地、招商等；后续随着政 策及融资环境改善、盈利下调及资金链风险释放，高周转快销售弹性标的 表现更佳，如新城、中南、荣盛等。 风险提示：风险提示：1）2019 年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险； 2）楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；3）若楼市降 温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。 请通过合法途径获取本公司研究报请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告究报告尾页的声明内容。尾页的声明内容。 -4
8、0% -30% -20% -10% 0% 10% Feb-18 May-18 Aug-18 Nov-18 沪深300地产 证 券 研 究 报 告 地产行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 21 股票名称股票名称 股票代码股票代码 股票价格股票价格 2019-2-19 EPS（元（元/股）股） PE（倍）（倍） 评级评级 2017A 2018E 2019E 2020E 2017A 2018E 2019E 2020E 招商蛇口 001979.SZ 20.12 1.55 1.94 2.45 3.05 13.0 10.4 8.2 6.6 强烈推荐 万科 A 000002.SZ 27.03 2
9、.54 3.26 4.11 5.1 10.6 8.3 6.6 5.3 强烈推荐 保利地产 600048.SH 12.79 1.31 1.58 1.91 2.3 9.8 8.1 6.7 5.6 强烈推荐 金地集团 600383.SH 10.86 1.52 1.85 2.13 2.44 7.1 5.9 5.1 4.5 强烈推荐 新城控股 601155.SH 30.46 2.67 4.45 6.01 7.88 11.4 6.8 5.1 3.9 强烈推荐 天健集团 000090.SZ 5.82 0.42 0.5 0.74 1.29 13.9 11.6 7.9 4.5 推荐 地产行业专题报告 请务必阅读
10、正文后免责条款 3 / 21 正文目录正文目录 一、一、 前言前言 . 6 二、二、 销售：楼市软着陆，一二线优于三四线销售：楼市软着陆，一二线优于三四线 7 2.1 一二线缓慢企稳，三四线渐显疲态 . 7 2.2 限签及限价政策微调叠加高价盘占比提升推高核心城市均价 . 8 2.3 一二线优于三四线，预计 2019 年同比降 6.9% . 9 三、三、 新开工：补库存叠加三四线抢开工，新开工：补库存叠加三四线抢开工，2019 年前高后低年前高后低 10 3.1 一二线补库存叠加三四线高周转，2018 年新开工持续超预期 . 10 3.2 把握楼市下行窗口期，三四线开工短期有望维持高位 11
11、3.3 绝对库存低位，为住宅新开工提供支撑 12 四、四、 土地：整体趋于降温，布局回归一二线土地：整体趋于降温，布局回归一二线 12 4.1 溢价率持续回落，流拍率逐步上行 . 12 4.2 拿地趋于谨慎，布局回归一二线 . 13 4.3 中长期来看，二线及强三线仍为必争之地 . 14 五、五、 竣工：紧资金致节奏放缓，竣工：紧资金致节奏放缓，2019 年有望回升年有望回升 . 14 5.1 紧融资环境下，房企放缓竣工节奏 14 5.2 交房刚性叠加资金环境改善，2019 年竣工有望回升 . 15 六、六、 投资：高位回落，投资：高位回落，2019 年同比微增年同比微增 . 16 6.1 土
12、地购置费带动 2018 年投资高增，建安投资逐步回升 16 6.2 “低库存+紧资金”过渡至“高库存+紧资金”，投资逐步承压 18 6.3 预计 2019 年地产投资同比增长 0-5% 19 七、七、 投资建议投资建议 . 19 八、八、 风险提示风险提示 . 20 地产行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 21 图表图表目录目录 图表 1 传统地产开发粗略划分为四大阶段，直接影响上下游产业链 . 6 图表 2 2018 年各类城市主要指标增速汇总 . 6 图表 3 三四线城市各项指标占比逐年提升 . 7 图表 4 各线城市销售面积累计增速走势 7 图表 5 核心城市销售企稳，三四线
13、销售下滑 . 7 图表 6 历年各城市销售均价走势 . 8 图表 7 2018 年各城市单月销售均价走势. 8 图表 8 2019 主要省市棚改计划均较 2018 年大幅下滑（万套） . 9 图表 9 预计 2019 年销售面积同比下降 6.9% 10 图表 10 各类城市历年新开工增速走势 10 图表 11 各类城市商品房新开工与销售比 11 图表 12 各项城市 2018 年单月新开工增速走势 11 图表 13 2012 年三四线新开工降幅小于全国 . 12 图表 14 目前住宅开工未售库存处近年较低水平 . 12 图表 15 2018H2 百城土地成交溢价率大幅回落 13 图表 16 2
14、018H2 百城土地流拍率逐步上升 13 图表 17 各线城市历年土地购置面积增速 13 图表 18 2018 年单月土地购置面积增速走势 . 13 图表 19 2018 年代表房企拿地销售比明显放缓 . 14 图表 20 三四线贡献全国销售及拿地的 60%以上 14 图表 21 2018 年“低库存+紧资金”下房企快开工、快回款、缓竣工 . 15 图表 22 2017-2018 年竣工持续负增长 15 图表 23 2018 年单月竣工增速走势图 15 图表 24 期房销售增速持续高于竣工增速 16 图表 25 竣工周期滞后新开工三年左右 16 图表 26 2016-2018 年期房销售明显增
15、长 16 图表 27 地产投资构成 . 17 图表 28 2018 年土地购置费占投资比达 30% 17 图表 29 剔除土地购置费后的建安投资缓慢回升 . 17 图表 30 各类城市历年投资增速走势 . 18 图表 31 各类城市单月投资增速走势 . 18 图表 32 “低库存+紧资金”向“高库存+紧资金”环境演变 18 图表 33 历年施工面积增速持续保持增长 19 地产行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 5 / 21 图表 34 中性假设下，预计 2019 年投资增长 2% 19 地产行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 6 / 21 一、一、 前言前言 传统地产开发可粗略划分为拿
16、地施工预售交房四个阶段，作为经济重要支撑及周期之母，地 产投资开发直接影响经济走势及上下游产业链。 市场普遍关心未来地产投资、 销售、 开工走势。 2018 年房地产投资及销售分别达 12.0 万亿及 17.2 亿平，均创历史新高，其中三四线投资及销售占比提 升至 47.3%和 64.6%， 2019 年各类城市投资、 销售又会呈现何种变化。 传统分析主要基于全国数据， 本篇报告旨在通过深度分析全国及各类城市投资、销售等数据，挖掘其背后演变逻辑，力图“逻辑+ 数据”相结合对未来投资、开工、拿地、竣工趋势做一些预判。 图表图表1 传统地产传统地产开发开发粗略粗略划分为四大阶段，划分为四大阶段，直接直接影响上下游产业链影响上下游产业链 资料来源:wind，平安证券研究所 图表图表2 2018 年各类城市主要指标年各类城市主要指标增速增速汇总汇总 资料来源:wind，平安证券研究所 拿地开工预售竣工 施工阶段 家电、家居等钢铁、水泥等 9.5% 17.2% 1.3% 12.2% 5.2% -7.8%
