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1、资产评估学概论1、 资产评估的概念（一）评估对象的价值价值的形式多样，不同资产属性，不同目的的资产交易活动，将决定资产评估中评估对象不同的价值形式。例如：1、市场价值买卖住宅、金融资产2、使用价值买卖或转让商铺、专利技术3、成本价值买卖或转让设备、半成品4、变现价值清偿或处置固定资产（二）专业人员 我国共有各类评估机构超过万家，执业注册评估师十几万人，从业人员约30万人，涉及资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大类专业评估。其中，资产评估机构数量超过4000家，从业人员4万多人，业务涵盖动产、不动产、企业价值、无形资产、证券期货等。 1995年10月，
2、依据人事部、国家国有资产管理局关于印发注册资产评估师执业资格制度暂行规定及注册资产评估师执业资格考试实施办法的通知（人职发199554号），国家开始实施资产评估师执业资格制度。2014年7月22日，国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定(国发201427号)公布取消注册资产评估师等11项准入类职业资格，将注册资产评估师职业资格调整为水平评价类职业资格，采取登记制。（三）定性+定量的评估手段1、定性手段：资产的属性、特征界定。 例如：（1）土地的地理位置、形状、地下条件（是否沉降、历史用途）；房产用途、朝向、户型、区域、性质（商业/住宅）、规划；（2）设备的使用领域、使用环境、技术水平
3、、磨损程度；存货的存放环境、在产品的在产阶段；（3）在建工程的完工程度；（4）金融资产的市场预期2、 定量手段：本身或能够被量化，用于实际计算资产价值。例如：（1）土地和房产的面积、所有权年限；（2）设备的使用年限和已用年数；（3）运输工具里程数；（4）金融工具的折现率、利率、汇率等；（5）应收账款的期限；（6）技术开发的人工时；（7）资产交易的税费率；（8）设备和运输工具折旧率；（9）资产的重置市价；（10）存货的损失率；（11）金融工具的有效期和收益率；（12）应收账款回收率3、 二者相结合使用，最终得到用货币金额表示的资产价值。定性描述定量化的一般方法为根据定性指标的一般水平和最好最差水
4、平，给出离散分数指代的意义和标准，通常采用10分制。（四）基础信息决定评估的质量 资产评估的结果是要获得资产的公允价值，评估依据需要全面、客观、准确。（五）特定时点的意义1、随着时间变化，与资产价值有关的因素会发生改变，从而影响资产的价值。例如，市场供求、偏好和稀缺性，2、原材料价格和其他生产成本，生产技术和生产环境3、专利到期年限，土地及房产使用权剩余年限，存货有效期，债权类资产有效期4、资产使用环境，资产存放环境5、交易条件，汇率和利率，宏观政策，科技进步，消费者偏好，市场预期二、资产评估的历史背景（一）交易所起源说 16世纪比利时的安特卫普出现了世界上最早的商品交易所，是资本主义时期最早
5、的商品与资本相融合的市场。市场上为交易服务的活动中已经出现了资产评估。 无组织、无规范、纯私人的“估价行”为评估主体，是早期的自发性个体经验评估。 在商品与资本共生之后，资产评估得到了充分的发展。单纯的商品交易，价值风险低，对资产评估的依赖小。融入资本流动后，商品价值对资本回报风险的影响很重要，商品交易和资本流动对资产评估的依赖度越来越高。 直到18世纪，英国和美国率先成立了专业的资产评估机构，出现了专职评估人员。（二）海上保险起源说 意大利是海上保险的发源地。十一世纪末叶，十字军东征后，意大利商人控制了东方和西欧的中介贸易。在意大利北部城市特别是热那亚、佛罗伦萨、比萨和威尼斯等海上交通要道，
6、出现了类似现代形式的海上保险。那里的商人和高利贷者将他们的贸易、汇兑票据与保险的习惯做法带到他们所到之处，足迹遍及欧洲。后来，许多意大利伦商人在伦敦从事海上贸易、金融和保险业务，并且按照商业惯例仲裁保险纠纷，逐渐形成了公平合理的海商法条文，后来成为西方商法的基础。英文中的“保险单”(Policy)一词源于意大利语“Polizza”。 第一次工业革命带来了英国的崛起，伦敦成为海上贸易的中心。在英国以及世界海上保险史上，劳合社占有重要地位。1683年英国人爱德华劳埃德在泰晤士河畔开设了一家咖啡馆。在其附近有海关、海军部等与航海贸易有关的单位，这里成为商人、高利贷者、经纪人、船东和海员经常会晤的场所
7、。他们经常对船舶出海的命运进行猜测、打赌，进而产生了对船只和货物的保险交易。当时的海上保险交易只是列明保险的船舶和货物以及保险金额，由咖啡馆里的承保人接受保险份额并署名。为了招揽顾客，1696年，劳埃德还把顾客感兴趣的船舶航行和海事消息编成一张小报劳埃德新闻，定期发行，后来又改名为劳合动态发行，使劳埃德咖啡馆成为航运消息的传播中心。劳埃德死于1713年，随着咖啡馆的不断发展他后来成为海洋运输保险业中的名人。1769年劳埃德咖啡馆的顾客们组成了海上保险团体；1774年，劳合社诞生，成为当时英国海上保险的中心，1871年，劳合社向政府申请注册，经议会通过法案承认劳合社正式成为一个具有法人资格的社团
8、组织。1911年的法令允许其成员经营一切保险业务。海上保险（marine insurance）是以海上财产，如船舶、货物以及与之有关的利益，如租金、运费等作为保险标的的保险。对自然灾害或其他意外事故造成海上运输损失的一种补偿方法。保险方与被保险方订立保险契约，根据契约被保险方应付一定费用给承保方，发生损失后则可得到承保方的补偿。海上保险主要有5 种。船舶保险。运费保险。保障赔偿责任保险。海洋运输货物保险。（水渍险/一切险)石油开发保险。资产评估用于评估被保险标的的价值（包括实物和非实物），衡量损失程度，用以测度保险额和赔付额。随着海上贸易的发展，资产评估行业成为海上保险行为典型的第三方服务。3
9、、 资产评估的发展（1） 国外 英国于1792年成立“英国测量师协会”，1834年起，协会陆续建立土地、产业、建筑、农业及矿业等专门的测量师协会。1881年，协会被授予“特许”权，1921年，协会被授予“皇家”称号。 1896年，美国评值公司（American Appraisal）成立，是世界上最早的专业评估公司，在估值以及固定资产管理咨询服务方面为85%的世界500强企业服务。2015年，该公司被道衡（Duff & Phelps）（全球首屈一指的估值及企业财务顾问，擅长于估值、纠纷咨询、并购，重组以及合规与监管咨询领域）收购国际评估标准委员会(The International Valuat
10、ion Standards Commite)，于1981年成立，总部设在英国伦敦，是一个全球性的资产评估行业自律机构。1985年，该委员会受到联合国经济与社会理事会的认可。目前，已有40个国家和地区的评估协会或行业组织成为该委员会的成员。1985年，委员会颁布第一版国际评估准则，几年更新一版，目前最新版本是2013版。（2） 国内 我国资产评估业的起步始于1989年，经国家人事部批准，原国家国有资产管理局成立了资产评估中心，行使全国资产评估的监督管理职能。1991年11月，国务院以91号令发布了国有资产评估管理办法，确立了我国资产评估工作的基本依据。1993年，我国成立了资产评估协会（2000
11、年至2003年曾并入中国注册会计师协会），标志着我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督下的行业自律性管理过渡。1995年，中国资产评估协会代表中国资产评估行业加入了国际评估准则委员会（IVSC），使我国资产评估业走上了与国际接轨的道路。 我国的资产评估行业伴随着经济运行机制的转轨变型而产生，随着社会主义市场经济机制的确立而发展，市场、政治、法律等领域都涉及了资产评估行业。四、资产评估的必要性（一）市场的发展1、商品种类不断增加 科技进步、社会发展、财富积累、自然条件改变等导致市场上的资产种类不断丰富。一方面，能够作为资产体现出价值的商品越来越多。另一方面，针对各种商品的市场交易行为多样化
12、。新兴的资产交易活动对资产评估的依赖程度更高，很多没有在市场上流通过的资产估价更要依赖专业的资产评估。例如：（1）专利技术；（2）集体所有制土地使用权；林权、景点开发经营权（3）投资品、收藏品；（4）污染排放权、水源使用权；2、市场在时间轴上延展市场在时间轴上的延展，形成金融市场的范畴。随着金融市场的不断发展，金融资产交易活动层出不穷，金融产品创新无时无刻不在进行。很多新兴的资产交易或风险较大的资产交易，需要依赖专业的资产评估给出定价意见。这里，对于商业银行资产的评估，占据目前我国金融市场上资产评估很大的业务份额。3、市场在空间轴上延展 市场在空间轴上的延展，形成贸易、外汇、国际金融等市场范畴
13、。对异地地理、区域的不熟悉，对异地市场风险的不了解，导致很多资产交易存在风险，需要依赖专业的资产评估机构给出定价意见。例如：（1）跨国并购中对被收购企业价值的把握（2）对外直接投资中对被投资地区市场前景的预期和投资利润的估算（3）个人异地房产类投资的价值估算。（二）解决信息不对称问题 资产交易买卖双方存在估价风险信息不对称问题。 信息不对称问题的提出二手车市场的定价。 资产评估充当客观公正的第三方，减少买卖双方信息不对称损失。五、资产评估的要素客体主体假设程序方法价值类型评估结论基准日执业标准（一）主体 是指进行资产评估的操作者。评估主体一般是取得资产评估管理机构确认的资格的资产评估公司、会计
14、师事务所、审计事务所、财务咨询公司等。 1993年12月诞生的中国资产评估协会是资产评估行业的全国性自律组织，依法接受财政部和民政部的指导、监督。（二）客体 是指被评估企业或个人所拥有的或长期控制的各种财产、债权及其他权利。资产评估客体包括有形资产和无形资产，既包括各种单项资产、部分资产，也包括整体资产。（三）假设 资产评估假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物，根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。资产评估假设也是资产评估结论成立的前提条件。1、交易假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条
15、件等模拟市场进行估价。为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。2、公开市场假设 公开市场假设是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假说明或限定。 就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制的条件下进行的。在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产
