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1、部门：资产保全部负责人：朱健指导教师：唐敏主要承担者：王奇全完成时间：2013-11-30不动产抵押贷款优先受偿范围研究中国建设银行股份有限公司无锡分行研究课题24内容提要抵押权是以支配抵押物的交换价值为内容的担保物权，以不移转标的物的占有为显著标志。在担保物权中，抵押权的物权性最强，因而担保力也最强，有“担保之王”的美誉。因此，抵押，尤其是不动产抵押在现代银行业务发展中扮演着极为重要的角色。但根据无锡市中级人民法院（2013）锡商终字第0377号民事判决书，由于上诉人江苏银行股份有限公司无锡蠡园支行“并未在规定期间内向本院提供案涉不动产在办理抵押登记手续时，超出他项权证上登记记载的抵押金额的
2、相关证据。”因此法院判决银行仅对抵押登记的债权金额范围优先受偿。该终审判决使得之后无锡各基层法院对抵押贷款案件均照此判决，也导致我行自2013年8月以来出现了多笔抵押担保范围只包括本金的案例，已经和将要导致我行实际享有优先受偿的债权范围明显少于抵押合同约定。为维护国有金融资产的安全，保护我行不动产抵押权不受侵害，本文试图对不动产抵押贷款优先受偿范围，也即抵押担保范围展开研究。在简要概述相关基础理论后，本课题对司法机关和登记机关的观点分歧进行了明晰。而后通过法律条文分析、不动产抵押登记现状分析、法学原理分析等论述，为我行的权利主张提供了依据，并由此得出结论：无锡地区法院所持不动产抵押担保范围仅限
3、于他项权证或不动产登记簿上所记载之主债权金额的观点于法无据。在此基础上，本文对该争议的最终解决提出若干建议，以求最大限度地维护我行合法权益。关键词： 贷款 不动产抵押 担保范围 目录引言5第一章 基本理论概说5第一节 贷款担保概述5一、贷款担保的概念5二、贷款担保的特征5三、与一般担保的区别6第二节 抵押与抵押权概述6一、抵押权制度简介6二、抵押的种类以抵押物划分7第三节 不动产抵押概述8一、不动产的概念8二、不动产抵押的法律特征8第二章 不动产抵押新型法律争议简介10第一节 争议背景介绍10一、无锡地区法院判决的转变10二、对我行信贷资产的影响10第二节 争议观点简介11一、法院观点11二、
4、登记机关观点11第三节 不动产登记概述11一、不动产登记的概念12二、不动产登记的法律意义12第三章 我行权利主张及法律分析13第一节 法律条文分析13一、关于担保范围之规定13二、关于清偿顺位之规定14第二节 法学原理分析15一、物权法定与私法自治15二、不动产登记效力17第三节 不动产抵押登记现状分析19一、登记簿与权属证书的异同19二、不动产抵押登记现状介绍及分析20第四节 同类型案件判决情况分析22第四章 争议解决之途径建议24一、补充登记抵押担保范围24二、依法审理不动产抵押贷款案件24参考文献25引言不动产是国民财富的重要组成部分，是一国财富的基础。因其具有现实性、稳定性、保值性、
5、安全性强等特征，而成为银行信贷业务普遍采用的抵押物。然而，由于我国不动产抵押登记制度还存在诸多不科学、不完善之处，诱发了无锡地区关于银行不动产抵押贷款优先受偿范围，也即抵押担保范围的争议。随着金融改革的不断深入，以及社会大众对不动产登记制度的日益重视，对该争议进行系统地研究，对于理论和实践都将具有重大意义和深远影响。第一章 基本理论概说第一节 贷款担保概述一、贷款担保的概念担保制度源于公元前7世纪，后经历了罗马法与日耳曼法的发展，于近现代最终确立。本文主要研究银行贷款担保问题，对担保性质的理解应结合贷款担保的定义。所谓贷款担保，是指为了保障贷款债权的实现，银行在发放贷款时要求借款人提供担保以降
6、低银行贷款风险，提高信贷资金使用效率的法律行为。中国银行业从业人员资格认证办公室编：公司信贷，2009年3月第1版，第186页。二、贷款担保的特征（一）从属性我国物权法第172条第1款明确规定：“担保合同是主债权债务合同的从合同。”江平主编：民法学，中国政法大学出版社，2007年9月第1版，第393页。担保的从属性主要表现在：第一，设立上的从属性。担保合同的成立应以债权的存在或将来存在为前提，如最高额抵押和最高额质押，虽然它们成立时并没有主债权存在，但是，担保物权设立时债权将来一定会存在，即在担保物权行使之际，必有确定的债权存在。江平主编：民法学，中国政法大学出版社，2007年9月第1版，第3
7、94页。因此，担保合同和主合同之间是主从关系。第二，移转上的从属性。一般而言，担保不能与主债权相分离，若主债权发生转让，则担保也应相应转让。第三，消灭上的从属性。通常情况下，主债权消灭，债权担保随之消灭，法律另有规定的除外。物权法第177条。（二）补充性担保的补充性，是指担保人作出的担保，对债权的实现只具有补充意义。温潘红：论保证的制度构建及其法律分析，载于南京师范大学，2008年第1期。债权人要实现债权，首先应由债务人进行清偿，只有在债务人无法清偿的前提下与范围内，保证人才负有清偿义务。（三）相对独立性贷款担保具有从属性的同时也具有相对独立性。首先，物权法规定：“主债权债务合同无效，担保合同
8、无效，但法律另有规定的除外。”其次，担保合同的当事人是债权人和担保人，而债权合同的当事人是债权人和债务人，它们是不同的法律关系。再次，担保合同有自己的成立要件和消灭原因，且债权担保的不成立、不生效或者无效，不影响其担保的债权的成立。最后，担保合同被确认无效后，也独立地引起一系列的民事责任，债务人、担保人、债权人根据各自过错的不同承担不同的责任。三、与一般担保的区别（一）主体不同银行贷款担保合同中，债权人为银行，而一般担保的债权人则是不确定的。（二）适用法律不同银行贷款担保合同中除了适用一般的担保法及其他民商事法律规范以外，还会受到国家宏观经济政策的影响。银行贷款担保一般实行强制担保，商业银行法
9、第36条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。”银行在与借款人签订合同时，必须要求借款人提供担保，还应当严格审查担保人的资信状况，且银行贷款担保一般适用格式合同。（三）担保不能实现的后果不同银行贷款担保如果不能实现，则作为不良资产进行处置；而一般担保则作为坏账处理。第二节 抵押与抵押权概述一、抵押权制度简介（一）抵押抵押是一种物的担保方式。我国物权法第179条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产
10、抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。因此，我国抵押制度中的抵押概念可作如下定义：抵押人(债务人或第三人)不转移标的财产的占有而以该财产为自己或他人的债务提供担保，在债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价清偿受抵押担保的债权，或对抵押物进行变价而以变价的价款优先使被担保债权获得受偿的一种债权担保方式。（二）抵押权通常情况下，抵押权与抵押可以相互混用。但严格而言，抵押是一种债权担保方式，抵押权是依这种方式而产生的权利。抵押权是债权人因为抵押而对抵押物
11、所享有的支配权，性质上属担保物权。结合我国现行法律的规定，似可对抵押权的概念做如下定义：所谓抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的，不转移占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务时，可就该财产折价或者就拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。上述概念包括四个要素：首先，抵押权为担保物权。抵押权为抵押权人直接对物的交换价值享有的权利，可以对抗物的所有人或第三人。其次，抵押权的标的物为特定财产。抵押物须为债务人或第三人所有的或有权处分的作为担保的特定的财产。再次，不转移标的物的占有。抵押权的发生不以占有标的物为要件，抵押人无须转移标的物的占有予抵押权人。最后，抵押权为优先受偿的权利。抵押
12、权人就抵押物的变价款有优先于一般债权人受偿的权利。二、抵押的种类以抵押物划分依照不同的标准，抵押可划分为多种类型。但限于文章篇幅及课题研究需要，本文仅介绍其中一种划分方式，即依抵押物的不同，抵押可分为不动产抵押、动产抵押与权利抵押。所谓不动产抵押，是指抵押人或第三人以其合法的不动产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。所谓“合法的不动产”，包括两层含义：第一，设定抵押的不动产是法律所允许的。第二，设定抵押的不动产，抵押人或第三人对该房地产须享有所有权或经营权。如果是未经登记的不动产或者是所有权有争议者，不能认为是合
13、法的不动产。第三节 不动产抵押概述一、不动产的概念关于“不动产”，我国1986年民法通则虽提及其概念，但未明确定义。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第186条规定：土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。1995年颁布的担保法第92条将不动产定义为：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”。因而我国现行法律所指“不动产”应为：土地、房屋和林木等地上定着物。梁慧星主编中国物权法研究法律出版社：1998年版第43页具体而言，不动产有狭义和广义之分。狭义的不动产系指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；广义的不动产除包括上述内容外，还包括水坝、
14、港口、码头、地下工程、矿藏和森林等自然资源。本文主要研究狭义的不动产，且主要为城市房地产。二、不动产抵押的法律特征（一）不动产抵押具有复合性根据抵押的标的不同，不动产抵押可分为房产抵押和地产抵押。依我国法律规定，土地所有权不能用作抵押，土地抵押目前只有土地使用权抵押一种形式。而房产又依附于一定的土地之上，房产和地产使用权往往不可分割地紧密联系在一起。二者的这种关系使得设定于其上的抵押权也不可分割，即地上建筑物抵押时其使用范围的土地使用权随之抵押，土地使用权抵押时，其地上建筑物也随之抵押。（二）不动产抵押是要式法律行为不动产抵押的要式性表现在两方面：首先，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。不
15、动产抵押的设定，可以由抵押人和抵押权人单独订立抵押合同，也可以在原债权文书中写明，但都必须采取书面形式；其次，不动产抵押须办理抵押登记。各国法律都对不动产抵押采取登记生效原则，我国也不例外。（三）房地产抵押有时间限制土地使用权抵押受到土地使用权时间的限制，也就是以土地使用权作为抵押的期限也应当在土地使用权出让期限内，否则抵押无效。由于我国对土地使用权和房屋所有权实行同一原则，因此以房屋作抵押的，也应在土地使用权的期限内设定抵押权。第二章 不动产抵押新型法律争议简介第一节 争议背景介绍一、无锡地区法院判决的转变根据2013年8月2日无锡市中级人民法院（2013）锡商终字第0377号民事判决书，由于上诉人江苏银行股份有限公司无锡蠡园支行“并未在规定期间内向本院提供案涉不动产在办理抵押登记手续时，超出他项权证上登记记载的抵押金额的相关证据。”因此法院判决银行仅对抵押登记的债权金额范围优先受偿，该终审判决使得之后无锡各基层法院对抵押贷款案件均照此判决。此后，在交涉过程中，无锡市南长法院曾口头
