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1、房地产开发贷款审查意见表赣州中亿百联 日期：2015/1/12申请人行业归属房地产隶属集团公司名称全称赣州市呈祥实业发展有限公司信用评级自动评级 级，审核评级 级企业性质国营 集体 股份制民营三资 其他申报业务申报类型首笔 新增 调整其他授信内容等业务种类申请币种金额4000万申请期限12个月利率/费率20%担保方式网签预售保证人全称保证人信用评级自动评级 级，审核评级 级审查意见：一、授信及银企往来情况1.赣州呈祥实业发展有限公司，经查企业征信报告，该公司未与金融机构发生信贷关系。公司法人金勤敏个人信用报告显示，2014年11月3日与九江银行南昌分行借贷70万元，2015年10月27日到期，
2、2012年4月24日为金通担保289万元，截止到2014年11月10日，担保余额280万元。法人金勤敏共累计负债350万元，无逾期记录，整体信用状况良好。 2.本次申请融资金额4000万元，主要用于工程款支付和附属设施建设费用，还款来源主要是来自商品房销售收入。二、申请人简况及股东背景1.赣州呈详发展有限公司成立于2013年3月6日，属于房地产开发暂定资质企业（证书编号：赣建房开字5420号），注册登记号：360700210044258，注册资金800万元，股东：金勤敏（自然人）出资400万，占股比例50%，深圳市赣春宁实业发展有限公司（注册号：440306108511863）出资400万，占
3、股比例50%。赣州呈祥发展有限公司股东之间属于共有法人，经国家工商信息登记部查证，深圳市赣春宁实业发展有限公司金勤敏占股90%也属于最大股东，两者之间并无主体业务上的关联。2.金勤敏，男，出生于1969年，之前一直从事建筑工程行业，2011年10月17日在赣州购得章江新区债转股的D10地块后，在2013年3月6日成立了赣州呈详实业发展有限公司，开发D10地块项目。3.项目“呈祥.中央首府”规划占地面积16732.20，总建筑面积：66886.37其中包括沿群楼2层商场及一栋三层独立商场。该项目预计一期完成（1#楼26层，2#楼22层，3#楼23层，4#楼26层），2015年底完工，现4栋楼层已
4、经完工60%，总体施工进度良好，在2015年1月可开始预售，预计销售总价可达5亿。三、公司的经营状况和财务数据1呈祥.中央首府自2013年9月开始施工，现已完成60%。2015年低预计全部完工，项目总投资约3.2亿，工程结束后预计回款5亿。楼盘销售收入构成赣州呈祥实业发展有限公司的主要收入来源，也是此次借款的还款来源。2.财务数据：1以下财务数据采集于呈祥实业发展有限公司2014年9月-11月公司财务报表。此报表反应了该企业近期的资产变动情况。该行业是房地产行业，有其行业特性，有些财务指标不具有参考性。资产负债表（并表）单位：万元20014.092004102014.11流动资产：货币资金72
5、55823729.797.23895.075.86短期投资应收票据应收帐款其他应收款12.096.068.1012.096.068.1010.801.068.10预付帐款3.432.011.003.432.011.001.225.828.00存货167.768.470.94167.823.470.94176.706.152.94流动资产合计184.022.098.27184.081.347.27189.632.942.90长期股权投资长期投资合计固定资产：固定资产原价固定资产净值在建工程固定资产合计无形及其他长期资产 资产合计184.022.098.27184.081.347.27189.63
6、2.942.90流动负债：短期借款应付票据应付帐款预收帐款其他应付款177.323.218.00177.387.830.80182.963.218.00一年内到期长期负债 流动负债合计177.065.964.83177.176.398.83182.751.786.03长期负债长期借款长期应付款长期负债合计 负债合计177.065.964.83177.176.398.83182.751.786.03资产负债率少数股东权益所有者权益：实收资本8.000.000.008.000.000.008.000.000.00资本公积盈余公积未分配利润-1.043.866.56-1.095.051.56-1.1
7、18.843.13 所有者权益合计6.956.133.446.904.948.446.881.156.87负债及所有者权益合计184.022.098.27184.081.347.27189.632.942.90损益表：单位：万元20014.0920014.102014.11主营业务收入主营业务利润营业利润-484.253.23-535.438.23-559.229.80投资收益利润总额-491.251.47-542.436.47-566.228.04净利润-491.251.47-542.436.47-566.228.04营运能力分析：测算和比较近三年的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、
8、应收及存货增长是否超过销售收入的增长等，纵向或横向比较，分析企业经营能力。20014.920014.1020014.11总资产周转率应收帐款周转率存货周转率短期偿债能力分析。20014.920014.1020014.11资产负债率96.22%96.25%96.37%流动比率1.031.031.03速动比率0.090.090.07盈利能力分析：20014.920014.1020014.11总资产利润率-0.27%-0.30%-0.29%净资产收益率销售利润率成本费用利润率：由于该项目并未开始销售，所以各项运营指标不能反应出该项目的销售状况，但从负债率看，该项目属于房产行业负债高指标，可分析出资金
9、链确实比较紧张。但开始售卖后会保持收支平衡。四、所开发房产项目情况1.“呈祥.中央首府”位于江西省赣州市，漳江新区，项目南临城市主干道兴国路，东接城市主道路瑞金路，北侧为在建的搞层商住楼，西侧靠会昌路，周围设有厚德外国语学校，豪德小学、万盛、九方购物广场、市体育中心、赣州图书馆、中国人民银行。周边社区弃齐全，偏向学区房，地理位置优越，交通便捷，与老城区路程10分钟左右。2.“呈祥.中央首府”规划用地面积25.098亩，南北最长处约118米，东西最长处约173米，地势平坦。项目总面积66886.37，项目较小共一期开发，其中计容积率的建筑面积：51868.82。容积率为3.099，建筑密度为29
10、.50%，机动车位520个（其中地下车上42个地下478个），非机动车位600个，绿化率35.06%。项目建设期为20个月，项目由三大部分组成，高层住宅、商业一二层、公共设施服务。整个小区为4栋高层住宅带低层裙房商业配套组成。 下图有为该项目现状3. 2011年10月27日金勤敏以9305元/购得赣州市D10地块，总价1.55亿。（即呈详.中央首府项目所在地）。项目总投资3.2亿，计划2014年3月投入1.8亿，2014年12月投入5000万元，2015年5月投入3000万元，2015年10月投入4000万元，2015年12月投入2056万元。4.呈祥实业发展有限公司在2011年10月27日购
11、买了赣州D10地块（赣市章-国用2013第0132号）用地，公司在2014年1月3日取得了建设工程规划许可证（建字第-房屋建360701291400002号），在2014年5月9日取得了建设工程施工许可证（编号362101201405080101）该项目是合法合规的，无法律瑕疵。5.根据赣州市城市发展规划，赣州市地处江西省改革开放的前沿，是赣南地区的政治、经济、文化和交通中心。随着国家战略重点的转移，赣州市将利用优越的区位条件，深厚的文化底蕴，高速发展的经济，良好的生态环境发展成为区域性贸易、交通、信息、科教和旅游中心，成为赣粤闽边际地区的中心城市。赣州市政府提出了“对接长珠闽，建设新赣州”的
12、战略目标，按照“生态优先”和与人为本“的原则规划、建设和管理城市，把赣州市建设成文化内涵丰富，生态环境优美、等最适合人们居住和创业发展的现代化大城市，成为赣粤闽通的区域性现在化中心城市。围绕建设边际地区中心城市目标，赣州市中心区实施南移东扩战略，城区环境和面貌寄到改观。4年来，累计投入城市基础建设资金10亿元，新增建成区7平方公里，滨江大道、黄金广场、市政中心、体育中心等一批现代化标志项目相继建成，章江新区位于赣州市河套老城南部。根据新城市规划，赣州城区将分成六大片区（河套老城区、章江新区、开发区片区、水东片区、峰山片区、赣南大道片区）。其中章江新区是赣州城市未来发展的核心区，将规划建设成为集
13、行政、商务、文化、居住等多功能高档综合区，成为赣州CBD。 6根据赣州2005年编制的（赣州市总体发展概念规划）基本确立中心城区到2015年人口约100万。目前中心区人口74.26万，建成面积81.2平方公里。需要进一步开发和使用城市用地，保证居民能正常入住。7.从相关资料了解到自2010年起，赣州土地拍卖市场持续升温，2012年仅赣州中心城区商住用地就成交了14宗，成交面积达2463721.2平方米(约3695.61亩)，较2011年的1310500平方米增长87.99%。据有关统计显示，到2014年2月底，赣州全市商品房库存763万平方米，共94556套。其中住宅库存393万平方米，共31
14、655套;非住宅库存370万平方米，共62901套。赣州中心城区住宅库存面积131.4万平方米，环比下降2.2%，同比增长11.6%;非住宅库存面积132.1万平方米，环比增长4%，同比增长41.6%。住宅库存为11033套，环比下降2.2%，同比增长10.3%;非住宅库存为17697套，环比增长0.6%，同比增长62.5%。另一方面，2014年3月赣州全市新增批准预售商品房面积16.8万平方米，共2035套。其中住宅面积9.8万平方米，共840套;非住宅面积7万平方米，共1195套。赣州中心城区新增批准预售住宅面积3.7万平方米，共380套;新增批准预售非住宅面积3.3万平方米，共401套。在库存尚未消化的情况下，新增预售每月还在增加，市场供给增多，消费者选择面也在扩宽。8. 从上图可以看出，赣州
