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1、2012年中国房地产市场形势分析及趋势研判 第一部分 2011年市场回顾一、2011年调控内容、政策文件、核心规定回顾限贷1月26日：国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知（国八条）二套房贷款首付不低于60%。停发三套贷款。限购1月26日：“国八条” 大城市本地居民限购2套，外地居民限购1套，无纳税证明或社保证明外地居民停售。7月12日：“国五条” 二三线房价上涨过快的城市限购。限价“国八条” 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标（涨价不超过GDP或居民收入增幅）。发改委商品房销售明码标价规定从5月1日起企业明码标价，开盘限涨，涨价要重新申报备案。信贷央行上调存款准备金
2、率2010年1月以来两年内连续上调了12次，最高达到21.5。央行上调房贷利率。重庆首套房贷款利率大多上浮10%-20%；二套房贷款利率上浮30%。税收1月27日：财政部关于调整个人住房转让营业税政策的通知，不足五年转让全征营业税。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，首套90平方米以下，契税1%；首套90144平方米，契税1.5%；其他房产，契税3%；各地普遍上调土地增值税，144平方米以下的普通住房土增税2%；非普通住房及车库土增税3.5%；独栋别墅及商业地产土增税5%。重庆、上海房产税征收试点。主城九区个人拥有的独栋住房0.5%。房价高
3、于主城上两年均价3倍以下的住房0.5%；房价高于主城上两年均价3-4倍的住房1%；房价高于主城上两年均价4倍以上的住房1.2%。外地三无人员第二套普通住房0.5%。保障房2011年政府工作报告：开工建设1000万套保障性住房。十二五规划：五年内开工建设3000万套保障性住房。问责1月26日：“国八条” 新建住房价格控制目标纳入地方政府考核，实行约谈问责制。出台系列政策组合拳目的在于全面控制市场投资投机需求，做到“高端受限 制、中端被抑制、低端有保障”，迫使“大城市被遏制，小城市受牵制” ，通过减少需求来控制房价过快上涨。二、2011年房地产市场总体发展态势回顾1、2011年市场基本面以增长为主
4、2011年1-11月，我国房地产市场虽然经历了有史以来最严厉的限购、限贷、限价政策的影响，但市场总体规模仍然保持着持续增长，各项指标并未因调控而大幅衰减，市场基本面仍然是以增长为主。 2008-2011年全国商品房销售情况表2008-2011年全国商品房销售额同比2008-2011年全国房地产开发投资完成情况表2008-2011年全国房地产新开工面积对照表2、一线城市销售有所萎缩严厉的调控政策对全国市场总体规模及大型房企的影响并不是十分巨大，受影响最深的是一线大城市。北京市近三年1-11月商品房销售及新开工面积对比上海市近三年1-10月商品房销售及新开工面积对比（数据来源：上海统计局）深圳市近
5、三年1-10月商品房销售对比表1：2012年10月70个大中城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数同比定基环比同比定基北 京101.7103唐 山100101.3101.8天 津102.9104秦 皇 岛99.9103.7106.9石 家 庄105.2108.3包 头99.9102104.5太 原101.3101.8丹 东99.9102.4107.4呼和浩特103.3105.3锦 州100102.6105.2沈 阳103.9107.2吉 林99.9104.3106.2大 连103.8105.6牡 丹 江99.9104.5106.9长 春102.6104.8无 锡99.81
6、01.6102.2哈 尔 滨101104.1扬 州99.8103.2104.3上 海102.9102.3徐 州99.8103.4104.1南 京100.7100.9温 州95.494.895.1杭 州101.5100.5金 华100101.9104宁 波99.8101.2蚌 埠100103.6103.9合 肥101.9102.5安 庆100101.3104福 州103.1104.1泉 州100101.8101.1厦 门105.7106九 江99.6102.5103.9南 昌105.6107.3赣 州100102.3105.1济 南102.1103.8烟 台99.8102.9104.4青 岛10
7、1.6104济 宁100102.5103.6郑 州104.7107.3洛 阳100.1105.2107.3武 汉103.2104.5平 顶 山100.1103.3104.8长 沙107.3109宜 昌99.6102.8104.8广 州106.1104.8襄 阳100104.9106.9深 圳104.4104.3岳 阳99.9105107.6南 宁102.8102.4常 德99.9104.5105.7海 口100.5102惠 州100.1102.8105重 庆101.2103.4湛 江100.1104105.5成 都102.4103.2韶 关100.2105.9106.3贵 阳103.6105桂
8、 林100.1105.8106.5昆 明103.4106.2北 海99.8101.6102.4西 安103.3104.6三 亚100101.4101.6兰 州103107.3泸 州100.1102102.3西 宁103.9107.2南 充99.9100.6100.1银 川103103.6遵 义100.1104.5105.4乌鲁木齐107.5109.6大 理100100101.7注：环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年价格为100。3、回款较差加上信贷紧缩，造成企业资金链紧张从国家统计数据来看，今年我国房地产市场交易总体上受宏观调控的影响不是很大，但为什么大家收到
9、的、看到的、听到的全是销售受阻和打折降价的信息呢？原因很简单，2011年各大企业销售很好，但回款较差。由于存款准备金率不断上调，银根紧缩，信贷额度有限，开发贷款及按揭贷款很难办理，企业现金流极为紧张。根据人民银行发布的2011年金融机构贷款投向统计报告，2011年，房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。2011年，房
10、地产开发贷款增速总体回落，全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。其中保障性住房开发贷款增量占比提高。由以上数据可以看出，开发贷款及按揭贷款仅2.096万亿，仅占25.1%，低于历年同期。与此同时，由于2010年市场形势好，房地产企业加大了开工力度，目前施工在建规模有史以来最高，各大企业资金支付压力极大。 2011年全国房地产施工在建面积2011年全国房地产新开工面积 由于2010年销售形势好，各大企业加大了2011年的销售目标，由于目标普遍定的较高，使得很多企业到了年底都难以有效完成目标，而完成情况又直接决定了职业
11、经理人及其团队的奖金。大型房企1-11月完成销售额（亿元）2011年年度目标（亿元）完成情况保利地产676515131%恒大地产791.1700113%中海地产665.2652102%中建国际302.5300101%华润置地301300100%融创中国175.618396%碧桂园39443092%龙湖地产356.440089%万科1157.2不详富力地产263.232082%远洋地产23930080%世茂284.5736079%雅居乐28037076%合景泰富10915073%首创置业101.215067%金地262.140066%绿城30755056%为了完成年度目标及回笼现金，缓解资金压力
12、，各大企业从2011年10月份起，普遍推出了以价换量的打折促销活动。10月以来，上海、北京、广州等一线城市的部分楼盘率先吹响了房价调整的号角。最先降价的城市是上海，最先引发大幅降价的是龙湖郦城，紧接着是绿地秋霞坊、中海御景熙岸。龙湖郦城从18000元/平方米降到14000元/平方米；中海御景熙岸从23000元/平方米降到17000元/平方米。一线城市的打折促销，形成了市场降价表象，经媒体及专家的炒作放大后，诱发了市场持币观望，进一步引发了当前全国性的市场疲软与打折促销现象。4、全国市场成交及代理区域成交形势（1）全国全国商品房月度成交量变化比全国房价先扬后抑，总体出现微弱下降，环比逐月下降（2）代理区域一：金华调控之下，整体成交严重缩水。从月度成交数据来看，市场成交因调控政策的影响波动非常频繁。从2月份开始市场成交就出现了连续下滑，直到5月份，政策出台后过了1个月的缓冲期，在开发商开始尝试救市的时机，市场出现了短暂的止跌；但是因为此次调控中央态度坚定异常，也就使得双方进入长时间段的博弈期，市场成交也就变得忽上忽下，但是整体上，市场体成交量正在快速下滑。金华商品房成交走势由中国房地产指数系统发布的百城价格指数显示，12月份金华样本住宅平均价格为7995
