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1、房地产企业的成本管理制度 房地产企业的成本管理制度 随着房地产市场竞争的加剧为提高产品及企业的核心竞争力房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理尤其是在立项和规划设计阶段所以房地产的成本管理应该是全过程的成本管理并且不仅仅要关注财务成本而且要关注质量、工期等隐性成本还要考虑消费者的消费成本 （一）立项环节的成本控制 1、新项目立项时必须提交详细的可行性研究报告可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内
2、容外还须包括以下内容（可行性研究报告详细内容详见可行性研究报告指引）： 1.成本费用估算和控制目标及措施； 2.投资及效益测算、利润体现安排； 3.税务环境及其影响； 4.资金计划； 5.竞投方案（仅限招标、拍卖项目）； 6.投资风险评估及相应的对策； 7.项目综合评价意见； （二）规划设计环节的成本控制 1、规划设计单位的选择应遵循以下原则： 1）能由公司内部完成的规划设计工作应由公司内部自行完成； 2）需委托设计院进行的规划设计工作应采取招标方式择优确定 2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标即目标成本：详见附录1目标成本的编制与审核）应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方
3、案听证会”审查获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）每一阶段都必须要求设计单位出具设计概（预）算并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上编制我方的建造成本概（预）算确定各成本单项的控制目标并以此控制下一阶段的设计 3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建造成本预算 4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本、用户使用成本）等进行会审提出明确的书面审查意见并督促设计单位进行修正避免或减少设计不合理甚
4、至失误所造成的投资损失、浪费 5、材料设备之品牌标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配在满足功能的前提下杜绝质量超标 6、对工程之做法应当结合工程项目的实际情况对规范、图集的做法进行适当调整使之更加经济、合理在设计规划阶段使这种调整反映到图纸中去 （三）招标环节的成本控制 1、除垄断性质的工程项目外其它工程的施工或作业单位不得指定 2、主体施工单位的选择必须采取公开或邀请招标方式进行 3、应对投标单位进行资格预审审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员 4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划拟订标书
5、开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察提出书面考察意见；对投标情况进行评估提出书面评估意见 5、同等条件下应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位 6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）的材料设备、工程造价高于十万元（含十万元）的工程施工必须采用招投标方式 7、零星工程应当在两个以上的施工单位中综合考察其技术力量、报价等进行选择 8、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调最大程度降低造价 9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员合同条件必须符合招标条件合同条款及内容概念应清晰不得因工程紧而不签
6、合同就开工 10、开标后对回标单位进行至少两轮闭门谈判每次谈判的回复文件必须密封送达（按投标程序处理） 11、合同签订必须按规定程序进行详见附录2：合同审批与签订规定 12、应建立健全施工队伍档案跟踪评估其资信、技术力量等 13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌只能约定为“某某品牌或同等品牌”也不能指定设备配件或元件也只能约定为“某某品牌或同等品牌” 14、出包工程应严禁擅自转包 （四）施工过程的成本控制 现场签证（洽商及设计变更） 1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的可以办理
7、现场签证包括：工程量增减、材料设备价格变化等现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理 2.现场签证审批权限 一般签证2万元以下（含2万元）项目公司工程部、预算部25万元（含5万元）除以上人员签字外报项目经理或主管副总批准重大签证520万元（含20万元）公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批 2.1上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额不得分笔分项拆分变更签证金额并报公司审计以备抽审 2.2同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过10次的要由提案人写分析报告报告应至少包含原因、责任人、后续是否还有签证以及减少费用的应对方案并报公司批准 2.3为提高效率预算部经理、项目经理、公司领导可根据
8、项目具体情况进行授权 3.现场签证办理 3.1对现场发生需签证的工程内容要求提案人详细列明事发原因、签证理由及合同依据在所需签证工程内容发生前五天内（特殊情况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报 3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证提案人应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定 3.3对重大的签证要求提案人应于施工前7天上报项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核并将审核意见上报公司 3.4每月10日前对于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算
9、甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈并形成核对与商谈记录清单 4.现场签证的审批 4.1项目工程部在接到经监理工程师签署处理意见的签证单后一般工程签证必须有监理公司、项目部现场工程师、预算部经理、工程部经理签字审核、然后报项目经理签批后方可生效对重大的签证须上报公司主管部门并经得分管副总经理或公司总经理批准具体按第2条审批权限执行 4.2承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署 4.3原则上现场签证按量价分离要求进行即工程量由工程部负责价款由预算部负责但如发现量价有重大偏离时发现方须立即向上一级领导报告上一级领导作出审查意见 4.4项目部在接
10、获承包人呈交的经监理工程师签署意见的签证单后一般在5天内（重大签证为10天内）予以批复并反馈予承包人 4.5现场签证没有实施或未全部实施监理工程师、工程部现场代表应及时注销或按实重新核定该项签证单并及时通知造价人员 4.6办理现场签证要填写现场签证审批单详见附录3：现场签证审批单 5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应认真、仔细、准确、合理地对签证签署意见尤其是要注意对于承包单位为减项的现场签证要及时办理如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将给予内部处分和相应的罚款直至追究法律责任 工程质量与监理 1、项目开工前原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位监理单位应与所
11、监理工程的施工单位和供货商无利益关系 2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合严格把关一旦发现质量事故必须组织有关部门详细调查、分析事故原因提交事故情况报告及防患措施明确事故责任并督促责任单位按照质检部门认可的书面处理方案予以落实事故报告与处理方案应一并存档备案 3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收隐蔽工程的验收必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续凡未经验收签证的应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工隐蔽工程验收记录按顺序进行整理存入工程技术档案未经预算人员参与验收的隐蔽工程在结算时不予计价 工程进度款 1、原则上不向施工单位支付备料款确需支付者应不超过工程造价的
12、15%并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款 2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理： 1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表见附件4：工程验工计价审批表； 2）工程、预算部门会同监理人员对照施工合同及进度计划审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料； 3）预算部门整理复核工程价值量； 4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐 3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利 4、工程进度款支付达到工程造价80%时原则上应停止付款预留至少15%工程尾款和5%保修款以
13、便掌握最终结算主动权 （五）工程材料及设备管理 1、项目开工前设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供并在工程施工承包合同中加以明确： 2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备应实行甲供或甲定乙供其余实行乙供； 3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费 4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间防止积压或造成窝工现象 5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价货比三家也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下应比照下列条件择优确定
14、供货单位： 1）能够实行赊销或定金较低的供货商； 2）愿意以房屋抵材料款且接受正常楼价的供货商； 3）能够到现场安装接受验收合格后再付款的供货商； 4）售后服务和信誉良好的供货商 5）工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格要当场检查验收并出具检验报告办理验收手续妥善保管对不符合要求的应及时退货并通知财务部拒绝付款 6）采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的供货商必须承担索赔责任 7）必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度不得促成由一人完成材料采购全过程的行为 8）对于乙供材料和设备我方必须按认定的质量及选型在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板进行封样并尽量采取我方限价的措施同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证 9）材料的代用应由工程管理部门书面提出设计单位和监理单位通过审算部门同意领导批准 10）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单经审算、财务部门审核无误后方能办理结算
