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1、房地产市场分析及投资报告 一市场调查及分析 房屋永远是人类生活居住必不可少的产品.自从中国改革开放,有了商品房这个概念.全国各地都在大量的圈地建房.房地产市场迅速的繁荣起来.人们对居住条件和居住环境的要求也越来越高.而人口多,土地少所造成的供不应求现象是每个城市所面临的难题.人均居住面积仍然比较少.市场对自住型、改善型的刚性需求依然强烈我从多方面了解到相对于周边同级别城市的房价而言每平米价格大概要低200500元左右根据在市房屋交易中心观察9天时间中所调查情况看：每天上午在中心办理业务的平均量为1015套下午相对较少但平均量也能达到10套左右证明二手房具备一定规模的市场且经观察业务办理总量中有
2、近60%由中介公司在负责过户、抵押等事务仍有较大份额的中介市场空缺现阶段本地房产中介公司现状分析在成交的房屋当中房改房是成交热点超过半数都是此类房源成交根据我在网上出售信息中了解到此类房源售价大多在1525万之间应为二手房交易中的主力产品而且购买方多为年轻人应为自住型或改善性的需求而更多的外来人口涌入投资型和过度型的客户也将成为让市场更加活跃的重要因素所以在对市场的短时间观察和分析后我对二手房市场相当的看好预计房价还有大量的上升空间 二经营模式 采用注册公司地铺经营的模式主要从事新房代理销售、二手房买卖、租赁、房产评估、房产置换的业务在公司业务开展到一定量的时候在时机合适的时候进行商业地产（写
3、字间、商铺）的买卖、租赁业务 三投资风险报告 在经过对市场的市场调查中在充分肯定这个行业的发展前景的前提下我总结出以下几点需要重视的、对公司的经营和发展会造成极大危险的风险情况并做出我们的风险规避的欲案 1：市民对中介行业较为抵触 主要原因有以下两点： a：二手房市场发展较晚人们对中介行业的认可度不够而且在二手房市场发展的初期各家中介服务公司经营模式相当混乱都单纯以收取看房费为营业目的而根本不谈服务这种情况造成了很长时间内市民对中介行业的看法都是负面的 b：在去年中天、创辉两家中国大型中介服务商关门事件不可否认这两次事件的发生对于国人对于中介服务行业所产生的印象是负面的也是现在大量的房东和客户
4、对中介抱有不信任的看法的主要因素而且中国自有了中介这个行业以来这种不信任是始终伴随着这个行业的发展的但此次事件也从另一方面来说是加快对行业的洗牌速度正规化和制度化的改革将加大步伐对整个行业来说未尝不是件好事 以上两点是市民对中介行业有抵触情绪的最主要的原因但是经过我和现在正在经营中的一些人士的交流中了解到房管局已在XX年年年底下发文件并召集中介行业、房产网站、评估公司的经营者开了几次行业会议要求中介服务行业在年年底前必须实行公司化在行业内需推行国家有关部门所规定的行业服务标准、收费标准推进二手房中介行业正规化提高准入标准相信在这些标准的制订后会有大量的不正规的、以收取看房费为营业目的的小作坊关
5、门也会转变老百姓对中介服务行业的认识从去年开始有多家中介公司如众信、阳光置业、富房置业等公司在自供二手房中介行业有一定影响力的公司实行国家规定成交后收取2%服务佣金的收费方式而不再收取诸如看房费、代办过户、代办贷款等费用在经营过程中也没有遇到阻力证明市民也有买房只要中介公司服务到位了就该付佣金的意识而且我在阳光置业代理有限公司工作过程中发现该公司和其他多家以收取佣金为服务费用的公司中经营状况都较良好单套住房成交后收益能达到佣金外还有一部分房屋差价的现象存在这不是独有的情况而是在很多城市都曾经存在或现仍然存在的现象所以这也是公司提高业绩的一种途径并且能在公司前期的经营过程中降低生存风险的一种手段
6、作为新进入市场的一家新公司前期的市场认可度是制约公司发展的一个难题我们准备以公司注册地铺经营的模式门店地点定在人流量大、车流量大并且门店外能停车的区域门店装修要简单而又有特色在外观上要有一定的吸引力对客户造成良好的感官认识派出公司员工（着正装）在各小区门口派发正面印有公司简介、背面印有公司房源信息的dm单希望在短期内促成公司在二手房市场有一定的知名度在经营过程中要求员工在工作过程中推行公司的服务理念使新老客户在公司服务的过程中潜移默化的认可公司并争取口碑相传扩大公司的影响力整个流程中以服务作为本公司区别与现有公司的标志在经营过程中控制经营成本结合大型城市和本地中介服务公司的操作模式争取单套成交
7、利润最大化在启动资金较少的情况下严格控制前期投入成本欲留足够的流动资金以至于能更长时间的立足于市场在生存下来的前提下努力发展 2：中介服务行业是劳动力密集的销售行业核心竞争力是信息的多少而信息的来源主要靠门店、网络、报纸广告、扫街、人际网络等手段来获取置业顾问是公司发展的关键因为信息的来源和客户的维护乃至最后的成交、售后服务都需置业顾问一直跟进虽然中介行业需要的是量只是一种销售行为可在从信息的收集、信息的处理到后面的带看、议价、谈判、成交、过户等一切的行为都涉及许多的技巧和包括法律法规、税收、装修、甚至还需要风水学等相关知识所以要成为一名优秀的二手房经纪人并不是一件简单的事而且在公司前期是经营
8、状况最脆弱的阶段任何的差错就能导致公司资金周转出现大问题建立完善的培训机制是必须要的我已和公司的注册经纪师、会计师协商过由他们对员工进行二手房交易过程中的法律、税收、财务、二手房基础知识的培训我对员工进行商务礼仪、信息的开发、销售技巧等方面培训而且会在实际操作中鼓励他们独立操作争取尽快熟悉业务流程及相关的业务知识 公司能不能在市场站稳脚靠的是业绩和诚信经营业绩是公司能否存活的关键公司不是养闲人的地方优胜劣汰也是市场生存的法则所以我在经营过程中将采取绩效考核的制度单月业绩不达公司要求的最低业绩者将记过一次并罚款50元；连续两个月未达标者将自动离职年度累计三次未达标者公司将劝其离职；而单月业绩第一
9、名公司将有物质奖励；连续3个月业绩第一名将晋升为高级置业顾问底薪将从600元升为900元提成不变；连续半年业绩第一名者将晋升为营业主任底薪1200元提成不变；或年度累计4次业绩第一名将提升为高级置业顾问；年度累计8次者将提升为营业主任 信息资源是中介行业的核心我将在公司实行公盘制度将房源共享要求员工多与房东进行沟通从而拿到房东的底价提高公司的竞争力为了避免客户的流失公司的客户资源也将进行优化配置如小张接待的客户在三天之内不能形成带看的须将客户转给经理由经理分配给其他人员争取不浪费每一个客户 中介行业是人员流动相对较大的行业刚培训出一个能够独挡一面的置业顾问就辞职的事情在每家中介公司都时有发生而
10、骨干的过快流失也将影响公司的发展所以公司在经营过程中会以人为本将在日常工作和培训中加强员工对公司的忠诚度的培养对各方面能力突出的员工给予一定的精神、物质奖励增强员工对公司的认可 3：和中介服务行业相关的部门很多包括工商、税务、房管局、银行、评估公司等和任何一个部门关系不好都会影响公司的经营在经营过程中要做好和同行之间的交流同房产网站和本地发行量较大的报业也要有良好的关系搭建一个正常的、高效的平台是一个重要的工作 4：政策对于任何一个行业都起到相当的影响中介行业也不可能例外从XX年开始中央出台了大量的调控政策来限制炒房和盲目投资包括营业税、个人所得税、土地增值税和去年多次的银行加息这些政策也确实
11、起到了很好的作用有关部门也多次讲话要求抑制房价过快增长要求各地方政府加大经济适用房、廉租房的开发力度但我们需要相信一个事实中国土地政策不改变中国的房地产开发商就拿不到便宜的地房价也就不会跌试想一下在土地价格在涨钢材在涨水泥在涨各种造房原材料都在涨的情况下而房价在跌这是多么不可思议的一件事国家在任何时候都没说过一句房价会跌的言论无论是总理的政府工作报告还是各地方政府下达的各种文件都只说抑制房价过快增长所以我敢断言中国房地产市场的拐点还没有来到房地产市场的冬天离现在还很遥远新房价格不降二手房的价格就更不会降持房观望的房东是不会比持币观望的客户急的要买房的人始终要买房而要卖房的人则不一定要卖房而自一直以来都是卖方市场房东方始终占据主动所以我看好二手房市场的发展前景前面也说到过相关部门已经要求中介服务行业在年底之前达到公司化、正规化、制度化市场的服务机制完善了客户也就会认同我们所做的工作所以二手房市场会越来越好 tyle=mso-pagination:widow-orphan;text-align:left;line-height:150%;
