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1、中梁投资开发模式研究 2017年06月 中梁产品策略 中梁投资策略和阿米巴经营模式 中梁发展战略简介 研究结论与启示 PART 1 中梁发展战略简介 公司简介 上海中梁集团有限公司（以下简称“中梁”）成立于1993年，取“行世间大道，做中国栋梁”之意，是一家以房地产开发 为主业的集团公司，具有中国房地产开发企业一级资质，起步温州，总部上海，布局以三四线城市为主，多年稳居中国房地 产百强企业，2017年跻身综合实力40强，成长性TOP10，融资能力TOP10 图：中梁的战略布局和项目分布图 数据来源均为：公司官网、同策咨询研究部 高品质 立足市 场 高周转 加速前 进步伐 高授信 降低融 资成本
2、 高成长 催生规 模 高关怀 凝聚组 织 五高房企 主要发展历程 中梁1993年从温州起步， 伴随着中国城镇化进程，24年间经历过市场大起大落，洞悉房地产全过程开发、运营、销售 数据来源：公司官网、同策咨询研究部 起步温州 ITS THE DEFAULT TEXT 销售额破三百亿，迁都上海 完成销售额从百亿到三百亿的跨越；首 发公司债，募集资金13.5亿人民币；总 部迁移到上海，开启全国扩张战略 房地产百强39位，成长性企 业TOP10，融资能TOP10 销售额突破100亿大关 聚焦长三角 以超过3000套的销售量和超过100亿元的销售 额，占据温州市场总量的1/3以及温州总销售 额的四成。成
3、为温州房地产市场的“领头雁” 进入江苏，布局长三角 1993年杨剑创立温州华成房地产 开发有限公司，作为中梁的前身 布局长三角 进入上海，聚焦长三角 冲刺规模 销售业绩 中梁2016年完成销售金额337亿元，同比增长100.6%，实现了从百亿到三百亿的跨越式增长。2017年的销售目标为500 亿元（内部600亿元），2017年1月到6月，已经完成销售金额354.7亿元，在上半年房企销售榜单中位居26位，仅仅用半 年时间就已经超过去年全年的销售业绩，完成了年度目标的70.9% 图：中梁近五年销售情况（亿元） 数据来源：公司官网、同策咨询研究部 132 131 168 337 354.7 -0.7
4、6% 28.24% 100.60% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2013 2014 2015 2016 201701-06 销售金额 增长率 今年以来，无论是单月还是月度总销售额中梁一直都稳居TOP30 年份 销售金额（亿元） 排名 2013 132 2014 131 61 2015 168 60 2016 337 40 2017 354.7 26 图：中梁近五年销售金额及排名 布局策略 中梁副总裁周凤学 中梁创始人、董事长兼总裁杨剑 中梁坚持自己的特色和原则，围绕高周转做很多事，包 括从
5、土地投资开始不拿大地宗、不拿高价地，到 现在为止拿的最大的地宗也就15亿左右，小的地宗两 个亿的也有，不需要分期开发 中梁区域布局的标准是一线城市的周边城市、二线城 市的郊区、三线或者弱二线的主城区、四线城市的核 心地段。一方面，一二线城市的溢出效应，让一线城 市和二线郊区的新房需求大，另一方面，标杆企业未 必有兴趣去三四线城市，这让当地的拿地成本不高 中梁的城市布局策略为：深耕长三角、面向华东、辐射全国。绝大部分项目都分布在长三角的重点三四线城市，在不断深入 长三角以及华东区域布局的同时，还进一步扩展了湖南、四川、河南等省市，稳步推进规模扩展和全国化进程 杨剑比喻：如果布局全国一二线城市是开
6、大奔，布局三四线是开宝马MINI。你开10辆大奔，我开50辆宝马MINI，我还是大有机会 土地储备 2016年，中梁共计拿下68宗优质地块，荣获“2016年房地产土储实力TOP10”，2017年1月到6月，新增土储49宗，规 划建筑面积583.74万平方米，总成交金额201.36亿元，平均溢价率61.26%，相比2016年销售面积96.51万平方米，土地 储备充分，为未来带来充足的发展空间 图：中梁2017年1月到6月的新增土储宗数和规划建筑面积（宗，万平方米） 数据来源：中指数据、同策咨询研究部 13 3 7 9 11 6 152.06 36.52 69.07 122.93 142.3 60
7、.87 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 土地宗数 规划建筑面积 图：中梁荣获“2016年房地产土储实力TOP10” 运营策略 中梁的运营模式为“快进快出、小步快跑、低开高走”，针对首次开盘项目，执行“456”的运营模式，针对续期项目，推 进“321”模式，实现快速周转 4个月开 盘 5个月现 金流回正 6个月再 投资 图：“456”模式时间示意图 图：首期开盘至续期供货的间隔时间示意图 冲刺1个月 常态2个月 红线3个月 拿地 时间：2015.7.2 金额：14.3亿元
8、楼面价：5586元/平方 米 级别：区域总价地王 销售 首次开盘：2015.12.12 加推时间：2015.12.27 房源：两次共家推984 套 单价：14300元/平方米 去化情况：去化9成 销售额：17.4亿元 图：中梁龙湾首府去化详解 多渠道融资 与银行、金融机构达成战略合作关系 首发公司债，融资途径拓宽 “地产“地产+金融”金融” 双轮驱动双轮驱动 2016年，银行授信方面：获得中国银 行、中国建设银行、民生银行、浦发银行 等20多家银行累计授信800亿元；金融机 构合作方面，与安信信托、杭金投集团、 鼎信长城等达成战略合作 2016年首次公开发行公司债券，募集资金 达13.5亿元人
9、民币，为期5年，票面利率 6.8%，信用级别为AA级 以房地产为核心，金融为工具，打造以房 地产为核心的生态运作系统，通过成立私 募基金管理公司梁商资本，主动进军 金融行业，充分发挥自身特有优势，围绕 “产融结合”，布局地产金融 中梁秉承“开放、开拓、开创、共享”的合作机制，持续强化各渠道、机构资源整合的深度与广度，在多渠道扩大融资规模 的同时，持续降低融资成本，2016年全年综合融资成本控制在9%左右，未来还将不断提升融资能力和企业抗风险能力 组织框架 中梁分为集团总部和区域公司，集团总部由12个部门构成，目前有31个区域公司（其中7个正在筹建中） 数据来源：公司官网、同策咨询研究部 董事长
10、/总裁 北 区 域 公 司 营 销 客 服 中 心 产 品 研 发 中 心 投 资 发 展 中 心 营 销 客 服 中 心 项 目 管 理 中 心 运 营 内 控 中 心 财 务 管 理 中 心 融 资 管 理 中 心 法 务 事 务 中 心 人 力 资 源 中 心 行 政 管 理 中 心 监 察 审 计 部 品 牌 文 化 部 集团总部 南 区 域 公 司 瓯 绍 区 域 公 司 杭 金 衢 区 域 公 司 杭 甬 区 域 公 司 新 苏 区 域 公 司 嘉 湖 区 域 公 司 苏 锡 区 域 公 司 苏 中 区 域 公 司 杭 州 区 域 公 司 安 徽 区 域 公 司 福 建 区 域 公
11、 司 淮 扬 区 域 公 司 淮 海 区 域 公 司 中 梁 万 筑 公 司 常 润 区 域 公 司 东 区 域 公 司 赣 北 区 域 公 司 皖 北 区 域 公 司 四 川 区 域 公 司 赣 南 区 域 公 司 商 业 地 产 区 域 公 司 安 徽 商 业 区 域 公 司 广 西 区 域 公 司 筹 湖 北 区 域 公 司 筹 江 苏 商 业 区 域 公 司 筹 重 庆 区 域 公 司 筹 长 株 潭 区 域 公 司 筹 怀 川 渝 区 域 公 司 筹 河 北 区 域 公 司 筹 中 心 区 域 公 司 区域公司 集团决策委员会 董事长办公室 对外事务部 审批督办部 副总裁 企业文化
12、中梁的价值观体系由使命、愿景、价值观、组织文化、经营理念所构成。公司的核心价值观为：开创共享 价值观 愿景 打造高素质经营人才，创造专业 化投资集团，通过打造精英人才 发展壮大，促进企业经营发展， 努力成为500强 战略规划是一切经营的前提；组 织阿米巴文化；充分授权、经营 即算账、算账即定价；为命运而 战的经营人才 经营理念 使命 共创价值，让四季心情绽放 组织文化 公正、公平、公开、简单 开放、开拓、开创、共享 企业文化 中梁要求总部具有“鹰”的眼界，要求区域具有“狐”的策略，要求在项目上有“狼”性执行力 要求总部要有“鹰”的眼界，对宏观市场，对整个布局的研究，要求 战略清晰、精准、人员精
13、干、制度精细 要求区域要有“狐”的策略，经营者要会算帐，能做“强”区域，在 规模、人员、执行以及竞争力上都要强 要求在项目上有“狼”性执行力，紧盯目标，执行要到位，把自己的 事做好强 人才建设 中梁特别强调精兵强将，并致力于培养、打造一批与公司一起成长、发展、为命运而战的经营人才。重视人才的选、育、 用、留，重视差异化管理，坚持“高标准、高要求、高激励、高成长、高淘汰”的五高人才标准 目前中梁在职员工3000多人。集团 中心负责人、区域董事长、区域及 事业部核心团队及中高层岗位人才 ，绝大多数来自房地产TOP30的优 秀人才。2016年，人员招聘总量就 达到1000人，2017年还会启动几场
14、大规模的招聘活动 品牌建设 中梁确立了“价值地产创造者”的地产品牌定位，倡导“为生活创造价值”，践行“共创价值，让四季心情绽放”的企业使 命。推出了引起外界非常关注的一个价值魔方，价值魔方有六个面：客户层面、员工层面、合作伙伴、股东、政府、社会 精英生活 营造者 员工价值 成就者 投资价值 共享者 行业价值 共创者 区域价值 引领者 社会价值 担当者 价值地产创造者 2016年10月，中梁在嘉兴举办了主题为“大道中梁 幸会嘉兴”的集团品牌战略发布会暨产品发 布会，中国社会科学院研究生院、清华大学教授、博导，原国家环境保护局第一副局长，原建设 部政策研究中心主任，建设部专家委员会副主任委员程振华
15、；住建部中国科学研究会秘书长、研 究员顾文选；中国人民解放军总参谋部老干部局副局长、中华民族文化委员会副会长冯广场；全 国政协报副主编、联络组副组长周白宇；国家民族事务委员会委员、中国西部研究发展促进 会专家委员、调研智库常务副主任徐红岩等特邀嘉宾及100余家全国媒体和嘉兴各界精英名流共聚 一堂，见证嘉兴前所未见的地产盛宴 发展战略 板宗为孵 化器 为不动产为 重点 以房地产为 核心 以金融板宗 为中枢 核心 重点 孵化器 国内一流 的新型城 镇化集团 中枢 中梁2017年的年度主题为“战略引领、冲刺规模、苦练内功、拥抱资本”，重申了以住宅为核心的不动产主业，制定了全 周期下的发展方针：“全结
16、构布局、全结构模板、轮动弹钢琴、倒逼练内功”。发布了五年发展战略：2017年的销售目标 是500亿（内部600亿），2021年销售额冲刺1600亿，资产管理规模达3000亿，进入全国标杆性企业20强的目标 三年计划 经营/职能战略 总体战略 目标体系 做强子分公司 子分公司三年战略行动计划：深耕老区域，扩展新区域 十大战略职能 投资、产品、成本、营 销、人力、财务、融资、 品牌文化、运营、分控 战略定位 发展模式 新型城镇化投资集团 资本经营与产业经营结合 产业组合 房地产、商业、金 控、投资、不动 产、轻资产运营服 务 2017年销售目标：500亿 （内部600亿） 2021年销售目标：1600 亿（资产规模300亿） PART 2 中梁产品策略 高品质的产品策略 中梁董事长杨剑说过：房地产企业，要客户导向，最务实的就是打造产品，关心产品品质 对于产品力的重视，首先体现为结合市场需求和区域文化对产品策略的精准把控。在项目前 期规划环节，就以敏锐的市场嗅觉把握客户需求，并结合当地文化，对产品进行精准定位 在确立了产品定位
