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1、工程专家、细节大师,-中海地产精品工程质量体系,中海宏洋地产（银川）有限公司 二零一一年六月十五日, 中海地产母公司为世界500强企业中国建筑工程总公司，具有雄厚的建筑底蕴和工程背景。 1981年即进入香港开展建筑工程业务，取得五项最高级别的施工牌照(即C牌)，在港澳可竞投不受标额限制的任何工程，先后承接香港新机场、香港迪斯尼乐园等超大型工程。 1984年开始进入内地进行房地产开发，拥有土地储备面积超过4000万平方米，至今已在全国32个城市开发项目累计超过180 个。 在2011年，中海地产全国同时在建面积高达2000万平方米，计划年竣工面积 高达720万平方米。,1984 1988 199
2、2 1993 1995 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2011,中海地产的工程背景,因中海地产具有雄厚的工程背景，尤其擅长专长工程管控，一向专注于工程品质，获得业内“工科中海”的美称，是名副其实的房地产业界的“工程专家”。历年来，中海地产在全国各地开发的房地产项目多次获得中国建筑业工程质量最高荣誉。,中海地产的“工程专家”美誉,房地产项目开发流程,拍卖拿地,营销定位,设计出图,报批报建,合约招标,前期准备阶段,现场施工阶段,土方及基坑施工,基础施工,地下室施工,主体结构施工,砌筑、门窗安装,政府专项验收 （消防、节能、电梯等）,政府综
3、合验收,入伙前联合检查,物业移交,入伙交楼,验收入伙阶段,入伙后维修,室内工程,外墙工程,屋面工程,室外工程,内墙抹灰,天、墙面层,卫生间防水,地坪施工,大堂、电梯厅精装修,外墙抹灰,外墙保温,外墙面层,外墙清理、拆外架,屋面找平,屋面防水,屋面保温,屋面保护层,屋面面层施工,市政工程,园建结构,硬质铺装,绿化种植,标识系统、陶艺盆栽,质量方针过程精品、楼楼精品 经营理念诚信卓越、精品永恒 管理目标保证质量、提升品质,中海地产的质量理念,中海地产的精品工程质量控制要素,要素一、质量标准要求高, 在全国30个城市超过180个项目的30多年来丰富经验积累，形成独有的超国家标准的中海工法，确保每个项
4、目的工程质量均有“法”可依。, 针对施工过程中的每一分部分项工程均有“作业指导书”，确保每一分部分项工程的施工过程均有“章”可循。如土建工程、防水工程、机电工程、铝合金门窗工程、木门工程、内墙涂料、弱电工程、外墙保温工程、园林园建工程 ,中海地产集团要求：在中海地产所开发的每个城市每个项目的施工质量均要求达到当地质量奖标准，并将此质量标准写入施工单位工程合同。,1、好的工程质量来源于高标准的质量要求，中海地产具有完备而严苛的质量标准体系，要求做到“过程精品、楼楼精品”。,2、“细节决定成败，细节体现精品”，中海地产在项目开发过程中尤其注重精品细节策划，要求成为工程质量的细节大师。,管线综合布置
5、,精品永恒,地下室管网综合布置 室外园建管井优化布置 大堂及电梯厅综合布点 屋面管网优化布置 ,中海常用做法,防水体系优化 厨、卫结构降板 有水房间反坎设置 烟道反坎设置 ,开关插座居中布置 收边收口细节控制 排砖对缝美观 管线横平竖直 ,工程细节控制,二次深化设计,精装修二次深化设计 门窗二次深化设计 外墙二次深化设计 园建二次深化设计 ,电缆排列整齐,开关插座居中布置,对缝一致,排砖对缝美观,地下室管网综合布置,设备机房管道整齐,室外地砖与路沿对缝一致,细节体现在表面观感,细节更体现在节点控制,屋面天沟节点,露台雨水口节点,外窗节点,雨落管节点,卫生间管根封堵节点,入户门安装节点,3、中海
6、地产不仅仅关注施工过程中的施工质量，而且在项目开发全过程中矢志追求更高的人性化设计和施工，永远关注业主不断提高的各种使用功能（即功能质量）的满足 。,施工质量,功能质量,结构安全 净空净高 观感质量 防渗防漏 。,合理功能布局 隔音降噪 残疾人通道 空调位优化 厨卫点位优化 人性化设计 。,要素二、承建商考评体制严格,中海地产建立有严格的承建商考评体制，在集团层面建立有合格承建商资源库QDSS平台，将各类承建商分成备选、试用、合格三个档次，从承建商资质准入、履约评审、“优存劣汰”体制上确保承建商要高度重视施工质量。 业界戏称“在如此严格的工程管控体制下，在中海体制下能生存（的施工单位），在任何
7、房地产企业都能生存”。 尤其在银川等新进入的地区公司，一般选择成建制、施工经验丰富的大型施工单位，进行强强联合，有效确保施工质量。,要素三、建筑材料控制严密,1、甲供材质量保证：通过集团采购和甲供材的材料质量保证，进行知名品牌供应商强强联合，有效控制建筑材料质量，避免“偷工减料”现象的发生。, 对地域性较强的材料设备，由地区公司进行甲供。如：外墙石材、墙地面石材、车库门、入户门、壁挂炉、燃气锅炉等。,对专业性较强、且与工程结合紧密的材料，确定材料档次和三种以上的品牌范围，进行甲指乙供。如：防水材料、保温材料、塑钢或铝合金断桥型材等。, 在中海集团设有集团物质采购中心，对全集团 所有项目使用的电
8、梯、外墙面砖、抛光砖、阀门、 户内配电箱、UPVC排水管、电工管材管件、电 线电缆等材料设备进行集团采购。,2、乙供材料管理控制：乙供材料种类众多、规格档次参差不齐，因此必须建立样板确认制度，严把“乙供材料进场关”。,设计样板确认,施工单位送样,联合封样,现场比样,进场联合验收（有见证送检）,要素四、施工过程管控严格,1、样板先行制度 每个分部分项工程施工之前均需要施工样板，施工样板验收通过后方可大面积施工； 在工序安排上，建立有砌筑（安装）样板、清水样板间、样板楼层等样板管理制度。,2、关键工序控制制度，确保关键工序质量有效控制,门窗安装工序控制需经10项工序验收：,粗装修分项工序控制需经2
9、0项工序验收：,门窗定位三线移交,门窗框进场验收,框塞缝验收,框外防水验收,抹灰外防水验收,门窗最终验收,密水性试验验收,门窗扇安装验收,门窗扇进场验收,框外耐候胶验收,放线定位,拉结筋,房间方正,砌筑,顶砖,洒水养护,首遍抹灰,砼面清理、甩浆,挂钢丝网,门窗洞口,二遍抹灰,洒水养护,结构试水,地坪施工,洒水养护,外墙装修,外墙保温,外墙抹灰,外墙灰饼,管洞封堵,3、中间检查及隐蔽验收制度,管洞分两次封堵； 厨卫蓄水试验； 厨卫找平层坡度控制； 墙根、地漏、阴阳角防水附加层； 墙面防水层上翻 屋面蓄水、淋水试验 外墙、门窗淋水试验,防渗防漏措施,屋面/卫生间(试水)基面移交单 封模令 混凝土拆
10、模令 混凝土浇灌令 楼地面工程隐蔽前验收表,隐蔽验收表格, 各分部分项工程均严格按隐蔽验收制度执行 对混凝土、防水、屋面工程等关键工序进行全程旁站监理 采取楼层蓄水、外墙淋水等措施来验证隐蔽工程质量,要素五、质量监控体系完善,1、实测实量制度：中海地产集团在2010年颁布了中海地产工程质量实测实量操作指南，在全集团范围内强制推行对所有在建项目的混凝土结构、抹灰工程、防水工程、材料选用等施工全过程实测实量工程质量监控制度。为了确保实测实量的公正性，还尝试引入独立第三方的社会专业检测机构进行进行工程质量的考评。,石材厚度测量,测门洞大小头,测阴阳角方正度,测栏杆构件壁厚,2、工程项目入伙前联合检查
11、制度, 为切实落实“以客户需求为导向”的理念，除了常见工程质量问题的检查外，物业公司和客户服务部还应就业主常见投诉问题进行分析，从业主的角度对工程质量、使用功能等方面提出整改意见。, 项目部根据联合检查小组提出的问题清单组织施工单位进行质量整改，整改完成后公司发展管理部要进行复查验收，确保问题清单得到逐个销项、全面封闭。,中海地产集团在2009年颁布了中海地产工程项目入伙前检查制度，对所有项目在通过政府竣工验收后进行入伙前三个月进行联合检查制度 ，确保除了满足当地政府工程质量竣工验收标准外，还需满足中海地产自行的入伙质量标准。, 公司发展管理部在入伙前三个月牵头组织项目部、客户服务部、物业公司
12、成立“入伙前联合检查小组”，对项目逐户进行“地毯式”工程质量检查。检查计划、检查人员需在检查前两周内书面上报集团发展管理部。,面砖勾缝不均匀,砌筑马牙搓参差错落,X,X,排砖不合理，影响美观,X,X,线缆接线混乱,要素六、“又好又快”的工程施工, 中海地产集团明确要求：每个项目在开工前半个月必须编制完成工程策划报告并进行集团、区域公司、地区公司的三级评审，在工程策划中要求对施工总平面布置、工期进度计划、工程质量及安全文明施工管理措施等方面进行通盘考虑、全面策划，确保后续施工全过程顺利流畅、有条不紊、忙而不乱。, 中海地产倡导“又快又好”的工程施工，不是通过减少施工工序、粗制滥造、牺牲工程质量来缩短工期，而是在充分保证质量前提下，通过“平面流水、立体交叉、均衡施工”的先进施工管理方法来合理缩短建设周期。, 通过开工前的充分工程策划和施工过程中的科学组织，中海地产要求所有项目主体结构标准层均要按照4天/层的进度目标来铺排工期计划（一般住宅工程标准层主体结构进度8-10天/层）；从工程开工之日起算，中海地产多层和别墅住宅1218个月内即可入伙，高层住宅2430个月即可入伙。,2011年6月,外墙窗节点,屋面天沟节点,雨落管节点,卫生间管根封堵,
