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1、物业会计核算细则,长沙公司财务部,要点,总则,会计核算,结账及报表,工作中的注意事项,一、总则,为了规范物业服务公司会计核算工作，统一会计核算标准，保证会计信息准确、及时、完整，提高公司经济效益，依据会计法、企业会计准则和公司会计核算制度，结合物业服务公司的实际特点及其管理要求，制定本细则。 本细则适用于主营物业服务业务的各分（子）公司。 会计核算期间，年度的起止日期为公历1月1日至12月31日。 物业公司会计核算实行统一核算模式，分级独立核算的原则；为了保证核算口径一致，要求会计科目统一使用。,一、总则,公司在进行会计核算时，应遵循以下基本原则： （一）从管理要求出发，贯彻“算管结合、算为管
2、用”的原则。 （二）以实际发生的交易或事项及证明经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量及预算执行情况。 （三）以交易或事项的经济实质进行会计核算，而不仅仅按照他们的法律形式作为会计核算的依据。 （四）会计核算和编制的财务会计报告清晰明了，便于理解和利用。 （五）会计核算以权责发生制为基础。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付、都应当作为当期的收入和费用。 （六）在进行会计核算时，收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入和与其相关的成本、费用，应当在该会计期间内确认。 （七）在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则，充分
3、预计需发生的成本支出。,二、会计核算,物业会计核算细则涵盖资金核算、往来款核算、存货核算、固定资产核算、无形资产核算、职工薪酬核算、应交税费核算、实收资本核算、收入成本核算、期间费用核算、其他核算规定等十一项内容。 由于物业会计核算与地产会计核算中部分内容具有相似性，所以本次培训着重讲解不同于地产会计核算、符合物业长沙公司情况的内容。,二、会计核算,（一）资金核算 库存现金限额为3000元。不准坐支现金。 现金的使用范围:1、职工工资；2、个人劳动报酬；3、根据国家规定发放的奖金；4、各种劳保福利费；5、出差人员必须随身携带的差旅费；6、结算起点（现在规定为1000元）以下的零星支出；7、向个
4、人收购的农副产品和其他物资的价款；8、日常费用报销；9、中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。特殊情况需支付现金的，应有各物业公司负责人及财务负责人书面批准后方可支付，同时需遵守公司其他相关规定。 企业内部相关部门周转使用的备用金，应由申请人提出申请，并填写借款单报公司领导审批。备用金的申请原则上只有各服务中心食堂及客服收费找零可以申请一定金额的备用金周转使用，其它部门不允许借备用金。如确有需要需由申请人写出书面报告经公司领导审批同意后，方可办理备用金的借款手续。,退装修押金若超过1000元需要转账支付,二、会计核算,（二）往来款核算 往来款核算原则：（1）部门分类原则；（2）供应商分类原则
5、；（3）个人往来分类原则。 预收账款 其他应收款 其他应付款,二、会计核算,（三）职工薪酬核算 1、应付工资账务核算 计提工资： 借：管理费用工资费用工资 主营业务成本工资费用工资 其它业务成本工资费用工资 贷：应付职工薪酬 应付工资 发放工资： 借：应付职工薪酬 应付工资 贷：银行存款 应交税金个人所得税 其他应付款其它（社会保险费） 工资统一发放后，若存在未领取的工资，计入其他应付款按个人往来进行辅助核算。 借：应付职工薪酬应付工资 贷：其他应付款其它（XX个人）,计提物业工资账务处理,二、会计核算,2、相关社会保险、住房公积金、工会经费、教育经费等 计提时： 借：管理费用工资附加工会经费
6、、劳动保险费等 主营业务成本工资附加工会经费、劳动保险费等 其它业务成本工资附加工会经费、劳动保险费等 贷：应付职工薪酬工会经费、劳动保险费等 支付时： 借：应付职工薪酬工会经费、劳动保险费等 其他应付款其它（社会保险费等） 贷：银行存款等,二、会计核算,（四）收入核算 1、主营业务收入 该科目核算因销售商品或提供劳务产生的、需要向购货方或劳务接受方收取的各项收入，包括物业服务收入、物业经营收入、物业大修收入三个二级科目，设三级科目按不同收入类别进行明细核算。 （1）物业服务收入 该科目核算企业向物业产权人、使用人收取的公共服务费收入，包括日常收费、入住收费、清欠收费、空置房管理费、地下车库管
7、理费等三级科目，按不同服务中心设置部门辅助核算。 物业管理收入的确认原则：凡收到现金即按所属期间分期确认收入，应收而未收的物业管理费不记应收账款，在实际收到款项时确认收入。 物业服务收入按当期已提供服务，实际已收到款项，按所属期间分月从预收账款结转当期收入。,二、会计核算,收到业主预交的物业费时，以收据或所开具的发票入账联入帐， 借：银行存款或现金 贷：预收账款物业费本年日常收费/下年日常收费等（XX部门） 每月月末按各服务中心提供的收入结转汇总表， 借：预收账款物业费本年日常收费等（XX部门） 贷：主营业务收入物业管理收入日常收入（XX部门） 每年年初将预收账款明细科目预收下年度日常收费及下
8、年度入住收费余额结转到预收本年度物业费对应明细科目中，在当年分期结转收入。 借：预收账款物业费下年日常收费（XX部门） 预收账款物业费下年入住收费（XX部门） 贷：预收账款物业费本年日常收费（XX部门） 预收账款物业费本年入住收费（XX部门）,二、会计核算,（2）物业经营收入 该科目核算经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入，包括有偿服务收入、车位管理收入、广告位管理收入、装修垃圾清运收入、装修管理费收入等三级科目，按各服务中心进行部门辅助核算。 收到各项物业经营收入时，以所开具的收据或发票入账联， 借：现金/银行存款 贷：主营业务收入物业经营收入广告位管理
9、收入等（XX部门） （3） 物业大修收入 该科目核算接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 物业大修收入，按维修合同及施工结算相关资料， 借：其它应付款代管基金基金（XX部门） 贷：主营业务收入物业大修收入（部门辅助核算）,二、会计核算,2、其他业务收入 该科目核算企业从事主营业务以外的其它业务活动所取得的收入，包括代办项目手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。设代管理项目收入、代办理项目收入、副营收入、其它收入等二级科目，设三级科目按收入项目进行明细核算，按部门进行辅助核算。 （一）收到各项收
10、入款项时，以收据或银行进账单为原始凭证, 借：现金或银行存款 贷：其它业务收入代办理项目收入电信手续费收入等（XX部门） （二）工程部、电梯部等对外提供劳务的部门，以劳务结算确认资料以及开出的发票、合同复印件为入账依据， 借：银行存款等 贷：其它业务收入副营收入（部门辅助核算）,二、会计核算,3、收入结转 期末，应将主营业务收入、其它业务收入的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。 借：主营业务收入物业管理收入日常收入等 其它业务收入代办理项目收入电信手续费收入等 贷：本年利润,二、会计核算,（五）成本核算 1、主营业务成本 本科目核算物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管
11、理和服务过程中发生的各项支出，下设十一个二级科目，并按成本项目明细设三级科目进行核算，按各服务中心进行部门辅助核算。 各项主营业务成本中的工资福利费按照应付职工薪酬进行核算。 （1）公共设施设备维修养护费 核算物业小区为物业产权人服务所发生的维修人员的工资福利费和维修耗材费。维修耗材是对小区共用设施设备进行日常管理和维修养护所消耗的材料。主要包含水泵运行维修、机房空调运行维护费、消防设施维护费（消防监控设备、消防报警系统）、智能安防设施维护费（含红外可视系统、闭路监控系统、门禁、背景音乐、可视对讲、刷卡式道闸）、日常小区维修材料、维修工具及修理等。,二、会计核算,（2）绿化费 核算物业小区内绿
12、化养护所发生的绿化人员的工资福利费和绿化耗材费。绿化耗材是指对小区的绿化养护所消耗的材料。绿化耗材分为养护费、更新费、节日摆花三个四级科目进行核算，如绿化用药品、肥料、工具、防护用材料等在养护费中核算；更换、补种和修剪草皮的费用在更新费中核算；五一、十一、春节摆花费用在节日摆花中核算。 （3）清洁卫生费 核算物业小区内清洁卫生所发生的人员工资福利费和保洁耗材。保洁耗材是指在日常保洁过程中所消耗的物料。分为日常保洁耗材、 化粪池清理、自来水消毒三个四级科目进行核算。日常保洁耗材核算清洁用垃圾袋、空气清新剂、扫帚及抹布等保洁物料费用；化粪池清理核算定期对化粪池清理所发生的费用；自来水消毒核算二次加
13、压水箱定期清洗消毒，定期巡查，水质是否符合卫生所发生的费用。,二、会计核算,（4）安防费用 核算物业小区内保安人员的工资福利费和安防耗材。安防耗材是指在对安防人员执勤值班过程中所消耗的物资。分为装备费、其他二个四级科目进行核算。装备费主要核算对讲机及电池维修、交通警示设施、电警棍、监控录像带、安防手套、巡逻单车及维修耗料、灭火器加粉及灭火器年检费等。其他项核算除装备费以外的费用，如安防大衣清洗费用等。 （5）公用水电 核算物业小区二次加压设备、水系设备、楼外照明、地下车库设备等所使用电费以及湖系补水、绿化浇灌用水、小区马路清洗用水、水资源管理费、消防管道用水等所使用的水费。分为水、电二个三级科
14、目进行核算。 （6）垃圾清运成本 核算各个服务中心支付给清运装修垃圾的成本费用。 （7）有偿服务成本 核算取得有偿收入而发生的成本费用，如有偿服务所耗用的材料费、人工费等。,二、会计核算,（8）电梯维保成本 核算因电梯维护而发生的工资性支出和维护耗材。维护耗材主要核算电梯年检费、电梯正常运行所用耗材（如灯泡、日常维保费用等）。 （9）物业大修成本 核算企业承接物业工程所发生的各项支出所结转的成本，具体核算见物业工程。 （10）间接费用 核算各服务中心在经营过程中实际发生的工资性支出、交通费、通讯费、办公费、办公水电费、开办费、资产折旧、低值易耗品、社区文化建设、物业管理责任险等各项费用，按费用
15、名称的不同分别设置明细账户并按服务中心进行部门辅助核算。 （11）其他不可预见的成本 核算各服务中心不经常发生、不可预见的成本。,二、会计核算,（六）期间费用核算 公司期间费用分为管理费用、财务费用二个一级科目，设二级明细科目核算。 管理费用核算公司管理部门为组织和管理企业经营活动而发生的各种费用支出，主要是公司经理、财务、办公室等部门发生的费用，包括工资费用、工资附加、低值易耗品、通讯费、交通费、差旅费、办公费、业务招待费、资产折旧、印花税、经理基金、开办费、其他等二级科目按部门进行辅助核算。 财务费用 公司财务费用主要是核算不能资本化的贷款利息、存款利息、手续费等。,三、结账及报表,公司必
16、须每日及时处理各项经济业务，能在月中处理的经济业务，不得拖延到月末结账时处理，以保证财务信息的及时性。为了保证财务会计报告的质量，在编制时必须做到数字真实、内容完整、计算准确、报送及时。 及时对帐 提前进行每月例行账务处理工作 及时核对凭证 明确报表编制人员分工,四、工作中的注意事项,物业发票的开具，必须在收到相应款项后开具，尤其是对于物业费减免的客户，需要在收到地产拨付的相关款项后才能开具对应票据，切记不可收到客户流程单后开票。 物业会计核算业务相对简单，但比较繁琐，尤其录制物业收费、代收费用凭证时，内容简单，但是业务量大，需要细心仔细。 每日库存现金余额不得超过3000，应及时进行相关处理，尤其账面上不能出现超过3000的情况。 花语馨苑项目即将开始退装修押金，统一采取转账方式退付，切忌不可出现坐支现金现象。,本次课程结束，谢谢欣赏,预收账款,核算物业公司预收的的物业费及其它劳务款，设物业费和经营两个二级科目，物业费按不同收费类别设置明细账，公司收取的物业费无论是清
