《2015年江苏常州牟家村底商招租策划方案60p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2015年江苏常州牟家村底商招租策划方案60p（60页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、牟家村底商招租策划方案,市场研究,项目本体分析,项目定位,招租策略及收益测算,运营推广策略,目录,公司简介,一、市场研究,1、商业市场宏观分析 2、区域商业环境分析 3、区域商业消费分析,商业市场宏观分析,现商业市场电商风头正劲，实体经济持续下滑，商业模式转型期中，门店效益表现较差；,图二：零售50强和百强增速,图三：中国网络购物规模,图一：社会消费品零售总额增速,数据显示： 社会消费品零售总额增速保持在10%左右徘徊，而零售业总额和网络购物规模却呈现冰火两重天的趋势。 自2014年下半年起，零售额销售总额出现负增长，整体增速接近为百分之零； 而网购购物规模增幅特别明显，2010年前，增速为1
2、00%，增速虽然有所放缓，但是近几年仍然保持在50%左右，并且购物规模越来越大。,商业市场宏观分析,以万达为代表的传统商业店面逐步缩减，以餐饮类为代表的传统商业进入了快速更迭期，品牌特征容易被复制；品牌市场饱和度增速加快。,除以上显示品牌之外，麦德龙、华联、农工商、永旺、丹尼斯、远东百货、阳光百货、百盛百货、华堂商场、津乐汇百货各关闭1家；乐购、新华都、金鹰、世纪联华分别关闭2家。 尽管已经有点触目惊心，但以上列举的只是商业百货/超市关店的冰山一角。比如，麦当劳今年将在全球关闭700家店。 数据显示，受经济增速放缓以及电商的冲击，传统商业受到的冲击很大，店面全面收缩已成为传统商业的不可的事实。
3、,船动力酒吧式烧烤餐饮自2013年底首次进入西安市场，目前已经全面战略布局西安餐饮市场，目前已开了近20家连锁店，以酒吧式为主题的烧烤餐厅在西安市场很受欢迎，但是市场火爆的同时，其品牌易被复制，出现了9号船吧等类似的品牌。 海龙泉海鲜超市自2014年上半年进入西安市场，目前已开了16家连锁海鲜超市，全面布局西安市场，品牌饱和度已初步形成。,商业市场宏观分析,西安市近年来，伴随综合体的大量发展，多数传统门店尤其品牌门店选择进驻综合体，对一般性社区商业构成较大影响；,根据RET睿意德中国商业地产研究中心对西安商圈未来供应的统计， 三桥商圈商业体量超200万平方米， 大明宫商圈商业体量超240万平方
4、米， 龙首商圈商业体量超70万平方米， 行政中心商圈商业体量超85万平方米。 此外，近年来城北商业规划庞大，在建拟建商业项目体量超400万平方米。随着盛龙广场、汉神购物广场相继营业，塔博曼CityOn熙地港购物广场、凯德广场也将于明后年相继开业，未来几年城北将呈现集中放量的趋势，外埠新商业体逐鹿，商业竞争也将加剧。 龙湖星悦荟和太奥广场的开业完全填补了大兴新区的商业空白，进一步丰富区域内的品牌及业态种类。目前在建项目仅剩老城根Gpark和金辉天鹅湾两个项目，密集建设期渐入尾声，运营大战即将打响，西安的商业地产将得到很大的发展，并且未来两年将会集中入市，竞争压力将会日益加大。,一、市场研究,1、
5、商业市场宏观分析 2、区域商业环境分析 3、区域商业消费分析,区域商业环境分析,项目所处位置，属于发展中道路，主要以住宅区为主，除恒大城外，多为在建项目，目前市场尚未成熟，丈八北路东侧的商业消费干扰较大；,项目所属大寨路沿线，以丈八北路形成东西分割，东侧以全面成熟，西侧除恒大城外均为在建项目,以恒大城为代表，区域商业目前呈现社区配套商业为主，且多以小面积店铺，商业目前应用率高，但商户以自主经营未有统一管理；,区域商业环境分析,名称：恒大城 地址：丈八北路和大寨路十字西200米 形式：纯一层居多，局部一拖二 面积：一层30100m2，二层500800m2 价位：一层150-170元/m2，二楼8
6、0元/m2 出租率：95% 所有权：业主 签约年限：一楼3-5年；二楼6-8年 年递增：比例不一，年递增5%或者8%、两年10% 主力店：鸭掌门 业态分布：一层为社区配套，二层为餐饮； 业态分布比例：餐饮占比45% 社区配套占比55%,项目同水平线上，未来开建商业体量较大，有望形成集中商业带，但项目位于街道中，存在商业消费分流隐患；,区域商业环境分析,未来商业群规划,未来区域大寨路沿线共计代开建设商业项目约计52万，供应量巨大，且包括华洲城、金地项目均有独立商业用地规划；未来商业发展对本案将成为双刃剑，一方面有望带动区域商业发展，一方面商业间将形成竞争；,从上图可看，未来区域的主要交通干道均有
7、商业项目，且本案目前因区域规划处于相对内街位置，不与主街道相邻，如环境改善滞后，则极易产生商业客户分流，,一、市场研究,1、商业市场宏观分析 2、区域商业环境分析 3、区域商业消费分析,伴随住宅地产的大量开发，未来恒大、铭城、金地、中航、华洲城、金辉的区域居民将成为商业的主要消费人群；外区域消费带动，因道路交通目前有所受限；,区域商业消费分析,从上图可看，项目周围住宅开发量较大，未来规划入住人口近10万人，但目前交房户数较少，消费人群相对不足，近几年将有一个入住高峰；目前受厂用铁道影响，外区域消费带动作用受限。,区域在建及已建住宅项目多为高品质刚需定位，未来居住人群多以70、80后为主，适应该
8、年龄阶层人群消费主题成为市场契机；,区域商业消费分析,该区域的主要自主客户为购买总价50-60万之间，70-100平米的首次置业者；,该类客户多用于婚房，其居住年龄应以2838岁之间为主力客户,本商业未来潜在主力消费客群,区域代表性住宅项目,距离项目较近的高新区，成为目前西安市高端消费的主要区域，且拥有较强的区域引导力，本体商业应有差异化表现定位；,区域商业消费分析,项目所属片区,丈八北路大寨路商业区,高新开发区一期核心区域,从图可看出： 1、高新区核心区域，目前成为区域商业、商务等代表的主力区域，包括世纪金花、金鹰国际、华润、永辉、卜蜂莲花等大型品牌商业均在该区域内，其整体品质及消费水准较高
9、，包括绿茉莉、左右客等餐饮、新纪元高尔夫俱乐部、香格里拉酒店等品质消费群； 2、丈八北路及大寨路商业圈随着住宅开发，形成了新的商业带，主要以生活配套，汽车修理等为主要业态构成，其辐射消费人群均为区域内人群； 3、本项目 未来形势与现丈八北路区域类似，难以取代高新区消费本质改变，但应借鉴基本生活配套市场需求，进行差异化定位；,商业宏观市场：商业库存量大，传统商业受电商影响表现低迷，一般性街铺在市场中遇冷；,市场小结：,区域商业环境：市场尚不成熟，远景可期，但受到高新区内商业干扰，需要加强管理；,区域商业消费：未来将有可观的常住消费人群，主要以70、80后为主，适应其需求的商业消费成为市场契机；,
10、总结： 挑战与机遇并存，商业远期的发展需要通过有效管理，针对性的业态组合，符合当代消费主流的营销模式共同打造；,二、项目本体研究,1、项目本体属性分析 2、项目现状环境 3、商业产品优劣势分析,项目本体为商品房住宅小区，小区体量较大，目前部分已交付呈现，拥有部分固定居住人群具有一定市场知名度；,项目本体属性分析,铭城国际社区，自2011起销售，目前二期房源基本售罄，在西安市场中具有一定知名度，各大门户网站也均可查询； 且项目现仍处于销售期中，住宅推广对项目知名度有一定利好因素； 项目回迁部分全部完成，且已经入住，一期交房处于装修期中，目前拥有一定少量人气；,二、项目本体研究,1、项目本体属性分
11、析 2、项目现状环境 3、商业产品优劣势分析,商业现铺，与学校零距离对接，但道路交通受拆迁及铁道影响较为明显，停车现状需有效管理；,项目商业环境分析,陕西师范大学，铭城小学，目前已经全面开学运营，目前校内师生约200余人，未来将伴随入住率提升全面提升，且该学校最大的优势将成为引导该片区人群途径项目地点的有效引导.,目前商业停车位未有明确表示，商业街道停车，主要以业主私家车停放为主，未来应进行有效规划，对停车进行有效安排，满足商业停车需要； 远处厂区仍未搬迁，目前影响整条道路全面通畅；,目前进入项目必须路径该厂用铁道路段，路段目前仍在使用，但视觉效果较差，对项目招式作用有误导可能，应立即整改。,
12、二、项目本体研究,1、项目本体属性分析 2、项目现状环境 3、商业产品优劣势分析,外立面简约大气，昭示性好，利于未来商户应用；,项目产品优劣势分析,石材外墙面,嵌入式外挂电梯,半推拉式玻璃幕墙,商业与建筑风格完美结合,商业结构多为框架结构，空间应用更为便利，大面宽、短进深，使用面积率较高，但铺面积可进行修正调整，利于业态组合；,项目产品优劣势分析,上下3层商业由外挂电梯解决垂直交通，但2、3楼面积占比较大，对整体租金收益及业态定位产生影响；,项目产品优劣势分析,项目小结：,本体属性：现房现铺、远期有可观消费人群支撑，现状市场具有一定知名度，对商户进驻有信心促进作用；,项目环境：优劣势明显，学校
13、将对该区域人群有很好的引导作用，但周边道路尚未畅通，也是极大隐患；,项目产品：产品结构较好，利于应用，但租金实现受2/3楼面积影响，较难追高；属于传统底商的标准。,总结： 优劣势明显，本体结构出色，利于应用。但周边环境亟需改善； 产品属于传统标准，额外价值亮点没有体现，应通过人为手段赋予；,三、项目定位,1、客户定位 2、商户定位 3、项目定位,客户定位,大寨路沿线项目未来居住人群将成为项目的第一客户，泛高新、西郊客户成为项目重点引导客户；,根据目前区域发展特征看： 未来主要消费客户群体仍以区域内的自主居住为第一消费客户； 区域向东延伸，丈八北路东侧以融侨城、旭景碧泽园为代表的自住区域为次级引
14、导消费区域； 高新区商务区的办公人群为游离客户，作为第三级客户覆盖！,客户定位,客户多以70、80后年轻人为主，基本生活消费是主要消费构成，但消费品质有一定追求；,28-38岁客户阶层,50-60万房价,15-20万首付 每月3000元月供,上班时间5-10年,月收入7000-10000,事业第一上升期 公司中层/业务主管,当代70、80 后典型家庭,工作消费： 交通、饮食、交际、烟酒。,生活消费： 饮食、家庭生活应用 子女教育、养生健身 。,三、项目定位,1、客户定位 2、商户定位 3、项目定位,商户定位,业态组成，应以满足生活基本需求的，餐饮、休闲娱乐、生活配套、旅游、汽车等综合型商业组合
15、；,当代70、80 后典型家庭,餐饮,汽车,日常生活,休闲娱乐,日常简餐、快餐,家庭聚会、朋友聚会,汽车清洗、保养,汽车修理、装潢,日常消耗品 烟酒店、便利店、,生活用品 大型超市、人人乐、华润,养生、健身,KTV,电影院,棋牌、咖啡、茶秀,旅游、出行,日常清洁 洗衣店、家政服务,商户定位,具有品牌效应的商户对于客户的消费习惯更为匹配，对于项目长久发展更为稳定；,家庭月收入 20000,贷款5000,理财5000,日常消费6000,社交消费4000,日均200,日均135,功能性消费 转向精神+功能消费,三、项目定位,1、客户定位 2、商户定位 3、项目定位,项目定位,定位依据：遵循市场原则、
16、依据项目本体、结合商户功能及特点寻找项目远期发展机会及价值点；,市场现状,项目特征,客户特征,传统商业受电商冲击，行业发展严重萎缩； 品牌商家仍有拓展需求，百货购物中心成为首选,项目基本面较好，但现状交通、以及区域人流量，导致项目现阶段遇到根本障碍；,青年客户为核心，代表着其消费意识，消费习惯及商户选择都属于带式发展的潮流端；,市场启示：脱离传统思路，项目需要具有本体自我造血能力； 项目启示：区域生活配套功能是发展根本，符合现状，能够落地； 客户启示：本体具有互联网思维及概念的消费模式；,项目定位,传统行业+新运营模式，突破现状商业困局,项目机会推导,项目现状,适应业态,市场现状,行业困局,目前人气匮乏，缺少人流； 现有人群仅为项目匹配自主人群；,满足社区生活基本配套为核心； 主力业态仍为餐饮、金融等传统业态,店面盈利受电商冲击较大； 品牌店铺选址购物中心成为趋势；,线下客户流量受到影响 线上推广渠道变化， 管理运营能力与商家生存直接挂钩,传统行业仍有市场需求，传统行业也是符合项目现状的最佳选择； 但实现良
