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1、价格指数折射惠州房地产走势2008年，全国房地产市场进入一个调整期，惠州楼市也不例外，全年楼市整体成交量和价格均呈现下降趋势，市场需求转淡，观望气氛浓厚。近期国家统计局惠州调查队结合各相关企业上报的调查数据，对部分房地产企业进行现场走访调研，与企业相关人员对房屋的开发、销售、市场前景等话题进行了座谈，本文透过惠州房屋销售价格指数及走访调研情况，综合看待惠州楼市价格的变动趋势和房地产市场整体形势。指数分析房屋销售环比价格指数小幅波动 今年，随着国家前几年调控房地产市场措施效应逐步显现，供不应求的状况已经不再，众多开发商不得不放低姿态进行促销，“日赠百金”、“看房抽奖送宝马”、“折上折”、“办会员
2、卡获赠现金回馈”、“提前登记可获额外开盘优惠”等各种促销措施层出不穷，以“变相”降低的价格吸引客户，争夺有限的房屋消费市场。今年各月销售价格环比指数除4月份和6、7月价格不变外，其余各月价格都有微降，1-8月份房屋销售环比价格指数分别是：-0.5%、-0.1%、-0.6%、持平、-0.1%、持平、持平、-0.1%。（见下表）惠州2008各月房屋销售价格指数 单位：%项 目1月2月3月4月5月6月7月8月9月同比指数112.5111.1108.9106.4103.9102.4101.199.798.8环比指数99.599.999.4100.099.9100.0100.099.9100.1房屋销售
3、同比价格指数逐月回落 今年1月份开始，全市的房屋销售价格同比指数涨幅呈现出递减趋势，8、9月出现了比去年同期下跌的态势，同比指数涨幅的情况为：12.5%、11.1%、8.9%、6.4%、3.9%、2.4%、1.1%、-0.3%、-1.2%。国家房产专家认为，增长幅度回调至5%以内均属于正常，国家宏观层面也是朝这个目标作出努力的。惠州今年5月份起房价指数同比增长幅度就已进入5%以内，显示，惠州房地产在2006、2007年大幅上涨后，2008年的价格逐步回归理性，呈现健康回调的态势。省内主要城市同比价格均逐步回落 目前，全国共有70个大中城市开展房地产价格指数调查，广东省被国家抽选的5个城市，分别
4、是广州、深圳、惠州、湛江和韶关，根据下表中2008年各地1-8月同比指数的对比，五个城市的房屋销售同比指数都是处于一个递减趋势。房屋销售价格同比指数 单位：%项目1月2月3月4月5月6月7月8月全国111.3110.9110.7110.1109.2108.2107.0105.3广州104.0102.7102.7102.7102.1101.1100.198.2深圳113.6111.4108105.5102.599.696.193.6惠州112.5111.1108.9106.4103.9102.4101.199.7湛江111.8111.8111.7111.7109.0108.5107.8108.7
5、韶关105.9107.3107.5106.6106.3105.8104.8104.2新建房同比价格指数递减 新建房1-9累计价格同比指数为106.3，与去年同期比下降了0.7个百分点，各月同比指数涨幅呈现递减趋势，是直接影响房屋销售价格指数的主要因素。从房屋类型来看，全市开发商大部分仍然是主推普通高层住宅，1-9月普通高层住宅销售价格指数同比累计上升107.4%， 居各类房屋价格同比涨幅之首；从套型来看，90平方米以下的房屋价格同比指数则出现了上升的趋势，今年1-9月各月价格指数分别为99.8%、99.8%、98.7%、100.3%、99.2%、100.1%、100.8%、100.6%、100
6、.6%，小户型在楼市整体遇冷的情况下销售出现了逆市走好。小户型楼盘的热销一是有市场的需求，特别是80后年轻一代，包括不少小有积蓄的单身男女，向往拥有自己的独立生活空间，这是一种梯次消费性的需求，待经济条件改善后再行换大一点的房子安家乐业；二是惠州这两年房价涨幅较大，现有房价和大多数人的购买能力之间有较大差距，进入调整期的消费者购房置业变得相对理性，不再盲目跟风“追涨不追跌”，而较多地按照自己经济实力，购买总价较低的中小户型房子；三是小户型产品的户型不断创新，配置日趋完善，功能齐全，性价比高，较多地满足年轻公务员和白领阶层的选择，而且小户型受政策支持，买楼者能享受较多的政策性优惠。二手房环比价格
7、保持平稳 1-9月份各月二手房环比指数为：98.8%、99.9%、99.4%、99.5%、100%、99.9%、100.1%、100%、100.3%，从7月份开始，价格有所上升，特别是9月份，环比价格指数上升了0.3个百分点。惠州目前二手房房源较为丰富，涵盖了各个价格段位，房屋新旧程度也各不相同，地理位置更是遍布整个惠州，供给趋于多样化，二手房价位和地理位置的多样性，让消费者可以在有更多的选择空间前提下寻求自己满意的居所。消费者刚性需求的释放和部分选择低价有潜力升值空间的投资商仍然是二手房市场的主要购买者。另外，二手房相对于一手房还有一个明显的优势，那就是二手房交易快、入住时间短，只要进行简单
8、装修或短时间翻修后即可入住，且目前现房风险低于期房。发展状况近期，惠州调查队通过走访调研部分房地产企业，重点了解企业今年1至8月房屋销售情况、企业销售策略、资金周转问题、市场预期和发展计划、探讨惠州房地产行业未来发展前景等，市场发展状况主要有：房屋销售不旺，资金周转不灵 由于2006、2007年，惠州房价大幅上涨，国内实力较强的企业均强势进驻惠州。2008年，惠城区在售楼盘超过100个，楼盘的大量涌现造成房源供大于求，是造成惠州楼市处于低迷期较为主要的原因，特别是大批深圳投资客撤离惠州市场，加剧了惠州楼市成交量的下跌。而房地产企业认为造成供大于求局面，一是深圳、东莞、广州等地的投资开发商看好惠
9、州、涌进惠州，推高了房价；二是近两三年楼市形势大好，在利益的驱动下，许多专业及非专业的房地产企业纷纷进入房地产行业投资开发，房地产公司数量剧增，楼盘项目遍地开花，过早透支了市场未来的发展空间；三是房屋开发商片面追求高额利润，盲目铺摊子，对市场容量和市民的实际消费能力缺乏必要的了解。惠州楼市进入调整期 面对房屋销售较为困难状况，不少房屋开发企业都感受到资金的压力，有的选择降价销售以实现资金回笼，有的还选择了高调封盘。有人形容说，资金链已成为套在部分开发商脖子上的“绞索”。企业方面认为，目前首先要做的就是如何尽快打破消费者的观望氛围和对峙情绪，进而发现需求、扩大需求、激活需求，推出适销对路的房屋商
10、品；目前老百姓投资渠道并不多，股市风险太大，在楼市与银行储蓄之间，显然只要房价合理，就会有相当部分的储蓄资金分流到房地产市场中，通过买房作资产保值。开发商对房地产市场前景持乐观态度 目前，各房地产企业对惠州房地产的未来发展还是看好的，认为惠州是一个充满活力、包容性很强的城市，得天独厚的山水环境和历史文化，以及人文景观厚重等优势，深信惠州宜居宜业，企业方充满着很快度过难关的信心。企业方也表示随着惠州社会经济的高速发展，城市容量的扩大，常住人口的增加，知名度的不断扩大，房地产业仍具有较为广阔的发展前景。来自www.37 中国最大的资料库下载发展建议加强监管，防范风险 居于国家宏观层面的政策调整，
11、房屋开发商目前面临销售不畅和资金周转的双重压力，惠州房地产市场价格虽然说不上大幅调整，市场也还未出现楼盘价格调整后导致客户处于负资产的案例，但已形成逐步下滑趋势。但在当前这种情况下，逾期还款、房贷断供的现象已经时有发生。对此，金融监管部门要未雨绸缪，出台更有效的措施加以防范。打击房市炒作，合理引导消费 目前惠州楼市观望氛围很浓，现有楼盘开发量预计要两三年才能消化完，为此建议：一方面政府职能部门要加强调研，谨防中介炒作和投机过度炒作；另一方面要及时引导、适当控制新项目的开发，同时要提高开发企业的准入门槛。房产开发企业加快资金回笼，新开项目的要谨慎入市 首先应对房地产市场走势作出有效的判断；其次对市场容量、消费群体、消费规格有一个理性的把握；再次是对现有的项目要尽快建设争取达到预售条件，防止造成烂尾，拖累后市。（国家统计局惠州调查队 叶凌）
