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1、上海市房地产买卖合同 特别告知 一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据中华人民共和国合同法和上海市房地产转让办法共同制定的示范文本当事人可以约定采用或参照示范文本订立买卖合同 二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外其余房地产买卖均可适用本合同 三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后如实填写；内容为并列的选择项可根据实际选择不予选择的划除； 四、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同房地产买卖是一种民事法律行为涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多双方当事人订立房地产买卖合同时应注意以下问题： 1共有人的权利房地产权利登记分为独有和共有共有指二个以上
2、权利人共同拥有同一房地产买卖房地产签订合同时房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章 原职工已购公有住房上市出售的参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的应出具同意出售的其他证明 房地产权证内的权利人将房地产出售前应与其配偶协商一致出售后配偶再提出异议的由权利人承担法律责任 2定金买卖合同定金是双方履行合同的担保双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定 3房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人买受人验收和接受的过程双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式 出卖人将原购入的商品住房出售的开发
3、公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人买受人享有两书规定的权益 4房屋质量质量条款是买卖合同的必要内容买卖的房屋应能保持正常使用功能房屋超过合理使用年限后若继续使用的产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定 5房地产买卖合同签订前买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记（备案）资料查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制以维护自身权益 6买卖已出租房屋的出卖人应当在出售前三个月通知承租人承租人在同等条件下有优先购买权如承租人放弃优先购买权买受人购房后应继续履行租赁合同并与承租人签订租赁主体变更合同 7买卖已抵押房地产的出卖人应当事先书面通知抵押权人并
4、就有关事项协商一致同时告知买受人房地产抵押的事实 8房地产买卖后的土地使用权 （1）居住房屋 居住房屋出售占用范围内的国有土地使用权随之转移其中房地产权证注明土地使用年限的应在合同第三条第（一）项如实填写 未补交土地出让金的花园住宅出售时买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续补交出让金并选择合同第三条第（二）项 （2）非居住房屋 该土地使用权以出让方式取得的出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移当事人应选择合同第三条第（一）项其中房地产权证注明土地使用年限的应如实填写 按照法律、法规、规章规定划拨土地上房地产买卖买受人应办理土地使用权出让手续按规定缴纳土地使用权出让金当事人应选择
5、第三条第（二）项 除上述情况外中华人民共和国土地管理法规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式属此范围的当事人应在第三条第（三）项内约定 9集体所有土地上房屋的买卖对象集体所有土地上的居住房屋未经依法征用只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者 10住房户口迁移已投入使用的住房买卖除房屋交接和权利转移外住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行当事人可在补充条款内约定户口迁移条款 11维修基金交割根据上海市居住物业管理条例规定房地产买卖合同生效之日起的十日内当事人应将房地产转
6、让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位并办理房屋维修基金户名的变更手续帐户内结余维修基金的交割当事人可在补充条款中约定 五、为保障买卖双方自身权益防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖章；其中：委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据 六、为方便当事人订立买卖合同补充条款拟订下列范例当事人可根据需要自由选择范例未经当事人选取不作为合同内容 房地产权利保证条款范例：甲方保证上
7、述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况在本合同签订前该房地产已存在的权利负担乙方同意甲方按下述第项处理： （一）本合同生效后日内甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记逾期未注销的乙方有权追索甲方的违约责任 （二）在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下乙方承认并继受该项权利并同意办理变更登记 户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的日内向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的甲方承担赔偿责任 七、中华人民共和国仲裁法规定了或裁或审制度合同当事人一旦选择了仲裁就意味着不能再向法院起诉因此合同当事人如不愿仲裁的愿意向法院
8、起诉的请将合同第十三条划去 八、本合同示范文本可向房地产交易中心购取合同编号： 立房地产买卖合同人 出卖人（甲方）： 买受人（乙方）： 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则经协商一致订立本合同以资共同遵守 第一条甲乙双方未通过经纪机构居间介绍通过公司居间介绍（房地产执业经纪人：经纪人执业证书号：）由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）房地产具体状况如下： （一）甲方依法取得的房地产权证号为：； （二）房地产座落在上海市区县路弄新村支弄号室（部位：）房屋类型：；结构：； （三）房屋建筑面积平方米该房屋占用范围内的土
9、地使用权面积分摊面积平方米 （四）房屋平面图和房地产四至范围（附件一）； （五）该房屋占用范围内的土地所有权为国有集体所有；国有土地使用权以出让划拨方式获得； （六）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况（附件二） （七）甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五 甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解自愿买受该房地产 第二条甲、乙双方经协商一致同意上述房地产转让价款为（币）计元（大写）：仟佰拾万千百拾元整 乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确乙方交付房价款时甲方应开具符
10、合税务规定的收款凭证 第三条甲方转让房地产时土地使用权按下列第款办理 （一）该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从年月日起至年月日止甲方将上述房地产转让给乙方后出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方 （二）按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定可以不办理应办理土地使用权出让手续的应由甲方乙方按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金 （三） 第四条甲、乙双方同意甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验查验后签订房屋交接书甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志 第五条甲方
11、承诺自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施估值倍价值元向乙方支付违约金 第六条甲、乙双方确认自本合同签订之日起的日内甲乙双方共同委托甲方委托乙方委托向房地产交易中心申请办理转让过户手续 上述房地产权利转移日期以市区县房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外 甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时积极给予协助由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任 第七条上述房地产风险责任自该房地产权利转移转移占有之日起转移给乙
12、方 第八条本合同生效后甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费 在上述房地产权利转移转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用按本合同附件四约定支付权利转移转移占有后该房地产使用中所发生的费用按本合同附件四约定支付 第九条乙方未按本合同约定期限付款的甲、乙双方同意按下列第款内容处理 一、每逾期一日乙方应向甲方支付逾期未付款的的违约金合同继续履行 二、乙方逾期未付款甲方应书面催告乙方自收到甲方书面催告之日起的日内乙方仍未付款的甲方有权单方解除合同并书面通知乙方自收到通知之日起的日内乙方未提出异议合同即行解除甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款的违约金余款返还给
13、乙方已付款不足违约金部分乙方应在接到书面通知之起日内向甲方支付若乙方违约给甲方造成经济损失的甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿 三、 第十条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方甲、乙双方同意按下列第款内容处理 一、每逾期一日甲方应向乙方支付已收款的违约金合同继续履行 二、甲方逾期未交付房地产乙方应书面催告甲方自收到乙方书面催告之日起的日内甲方仍未交付房地产的乙方有权单方解除合同并书面通知甲方自收到通知之日起的日内甲方未提出异议合同即行解除甲方除应在收到书面通知之日起日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付
14、房款之日起至解除合同之日止）外还应按已收款的向乙方支付违约金若甲方违约给乙方造成经济损失的乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿 三、 第十一条经甲、乙双方协商一致在不违反有关法律、法规的前提下订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部份本合同补充条款与正文条款不一致的以补充条款为准 第十二条本合同自甲、乙双方签订公证处公证之日起生效 第十三条本合同适用中华人民共和国法律、法规甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议应协商解决协商不能解决的提交上海仲裁委员会仲裁（不愿意仲裁愿意向人民法院起诉的请将此条款划去） 第十四条本合同一式份甲、乙双方各执份、和市区县房地产交易中心各执一份 补充条款 （粘贴处）（双方骑缝签字或盖章） 附件一 房屋平面图及房地产四至范围 （粘贴处）（双方骑缝签字或
