社会政策概论课件13住房政策

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1、,第十三章 住 房 政 策,第一节 住房政策概述 第二节 中国城镇住房政策的改革与发展,目 录,第一节 住房政策概述,一、住房政策的基本含义及意义 二、当代各国住房政策的内容、形式及特点,一、住房政策的基本含义及意义,1、住房政策的基本含义 住房政策，指中央政府和地方政府解决全体国民住房问题的手段和方法。（西方国家惯用含义） 住房政策指党和政府为妥善解决全体国民的住房问题而指定的原则、方针和措施。（王冰，1997） 住房政策是对住房有直接或间接影响的任何政府行动、立法或经济政策，而无论这种影响与住房供给、住房价格、左右住房购买的税收政策、住房标准有关，还是和占有权模式有关。（Blakemore

2、，1998）,2、住房政策的意义,布莱克莫尔（Blakemore，1998）从四点依据论证住房政策的重要性： 第一，在所有的人类需求中，住房是其最基本的需求之一。 第二，住房应该是一个福利领域。 第三，人们在住房方面的需求和对住房定义的需求都很复杂。 第四，住房与健康等其他多项福利议题密切相关,二、当代各国住房政策的内容、形式及特点,1、住房财政政策 住房财政政策是指政府对建房、购房或租房给予财政补贴。其两种形式为： （1）政府直接介入住房供给并相应投入财政补贴。 做法为：首先，政府自己直接建造大量低阻公房供住房困难户、低收入者居住。 其次，政府向房地产企业提供财政补贴，同时对建成住房的出租做

3、出限制，获得公共资金补贴而建造的住房必须以“成本租金”出租给低收入家庭 （2）政府想住房需求者提供财政补贴。 做法有二：一是用来补贴购买自住住房者的免税减税；二是用来补贴租房者的现金补贴,2、住房金融政策,住房金融政策的四种主要模式： （1）国家有效控制下的私营机构为主的综合型模式以美国为代表。其基本特征是：首先，经办房地产金融业务的机构中私营金融机构占主导；其次，联邦政府的住房金融管理机构对住房金融市场进行有效调控；再者，重视发挥私人资本的作用，并与政府调节高度融合。 （2）公私机构互为补充的混合型模式以日本为代表。 日本政府设立住房金融公库、住房金融公司等专门住房金融机构，与兼营住房金融业

4、务的私人金融机构结合，形成独特的私人兼营住房金融机构与政府专营住房金融机构互为补充的混合型模式。 （3）政府全面直接控制的基金型模式以新加坡为代表。新加坡自1965年独立以来开始推行中央公积金制度，雇员可用公积金购房但不可用其支付房租。 （4）民间专营机构控制的互助型模式以英国为代表。建房团是英国住房金融业务的主要经办者，受政府特殊保护，在执行前要事先向政府申请。,二、当代各国住房政策的内容、形式及特点,3、各国住房政策改革的要点,第一，公房向私有化转变 第二，住房补贴从“砖头”向“人头”转变 （砖头指建筑物，人头指住户） 第三，广泛补贴向选择性补贴转变 第四，从解决住房短缺“房荒”为目的，转

5、向提高居住质量，改善居住质量 第五，在住房金融方面，共同的发展趋势是贷款期限跨度大，贷款额度大，贷款利率市场化和融资来源多元化,二、当代各国住房政策的内容、形式及特点,第二节 中国城镇住房政策的改革与发展,一、改革开放以前中国城镇的住房政策及其问题 二、中国城镇住房政策改革的步骤 三、当前我国城镇住房政策的特点及问题,一、改革开放以前中国城镇的住房政策及其问题,1、改革开放前我国城镇住房政策的特点 城镇住房制度基本上是以低租金、福利制和实物分配为特征。即： 住房有国家和职工单位包下来的投资建设； 职工只需交纳低廉的房租即可获得住房的使用权； 住房分配以实物分配、无偿分配为主； 住房分配采用行政

6、手段而不是经济手段,2、改革开放前我国城镇住房政策中的问题,第一，住房投资不能收回，无法进行住房的简单再生产和扩大再生产 第二，房租远不及维修费用，造成大量住房失修失养，危旧住房增多 第三，住房供给渠道狭窄，主要靠国家及职工单位供给 第四，住房建设与实际需求脱节，住房严重短缺 第五，住房被排斥在个人消费支出之外，扭曲了消费结构 第六，助长了住房分配中的不正之风，导致严重分配不合理 第七，刺激人们对住房的过高需求，助长了人们在住房问题上依赖国家和单位的心理，并把无偿分配住房视为社会主义制度的优越性 第八，人为地割断了住房生产、分配、交换、消费间的内在经济联系，不利于各环节的良性循环 第九，阻碍了

7、住宅业、房地产业的正常发展 第十，不利于调动广大城镇居民自己解决住房问题的积极性，住房问题长期难以解决,一、改革开放以前中国城镇的住房政策及其问题,二、中国城镇住房政策改革的步骤,第一阶段： 从1980年至1985年，为国家、企业、个人三者共同购买住房的试点时期 第二阶段：从1986年至1990年，是以提高住房租金为突破口进行住房体制改革的时期 第三阶段：从1991年至1993年，是以公房出售为重点、住房制度改革全面铺开的时期（住房商品化、分配货币化及租金市场化） 第四阶段：从1994年至1997年，是建立住房公积金和开展安居工程、住房制度改革全面推进的时期 第五阶段：从1998年至今，是切断

8、实物分配的福利分房制度，住房制度改革进入攻坚阶段的时期（经济适用房）,三、当前我国城镇住房政策的特点及问题,1、当前我国城镇住房政策的特点 住房建设投资方面：形成以市场机制为主的房地产业 住房分配方面：货币分配形式取代实物分配形式 住房供应体制方面：形成以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房和廉租房供应体系和以较高收入家庭为对象的商品房供应体系 住房金融方面：建立住房公积金制度和住房金融及住房保险体系等。,2、经济适用房制度,（1）经济适用房是由政府统一组织建设、面向中低收入家庭的微利普通商品房。 建造标准：既满足“适用”要求，又满足政府或社会资源公平、合理利用的原则 建造数量：既

9、考虑需要解决住房问题的中低收入家庭的数量，还要考虑政府在土地供给、资源投入方面的能力，基本保持供求平衡 价格水平：与中低收入家庭的支付能力或“经济”状况相适应 销售对象：严格界定 住房二级市场的交易：有条件，受政府限制 （2）存在问题：位置偏，交通不便，建设规模小等 （3）政府举措：加强经济适用房建造及销售的管理,三、当前我国城镇住房政策的特点及问题,3、城市廉租房制度,（1）廉租房是由政府提供、面向城市最低收入家庭的社会保障性住房 建造标准：以满足家庭基本居住需求为原则 建造数量：视城市最低收入家庭的数量确定 租金标准：远低于市场租金，且受政府严格控制 市场交易：不允许进入二手房市场，也禁止

10、转租 （2）存在问题：尚未实施廉租房制度或廉租房数量偏少；受益者资格的动态把握和退出机制上缺乏合理有效的制度 （3）政府举措：2002.12.31城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 资金来源：财政预算安排为主，多渠道筹资，强调政府职责 保障方式：发放住房租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅 保障水平：以满足基本住房需要为原则，规定享受廉租房的家庭人均住房保障，面积标准不超过当地人均住房面积的60%（国家建设部等五部局，2003）,三、当前我国城镇住房政策的特点及问题,城镇最低收入家庭廉租住房保障面积 廉租住房管理办法首先阐明了城镇最低收入家庭廉租住房保障水平的原则，即应当以满足基本住房需要为原则

11、，根据当地财政承受能力和居民住房状况合理确定。在此基础上进一步明确了城镇最低收入家庭廉租住房保障面积标准，即城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60。,城市廉租房制度,城镇基低收入家庭廉租住房保障方式 廉租住房管理办法规定，城镇最低收入家庭廉租住房可以采取三种方式，即租赁住房补贴、实物配租和租金核减，并且应当以住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。 租赁住房补贴是指市、县人民政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。 实物配租是指市、县人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。 租金核减是指产权单位按照当地市、县人

12、民政府的规定，在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。,城市廉租房制度,城镇最低收入家庭申请廉租住房的条件 廉租住房管理办法规定，符合市、县人民政府规定的住房困难的最低收入家庭，可以申请城镇最低收入家庭廉租住房。廉租住房申请、审核及退出管理办法进一步明确规定，城镇最低收入家庭申请廉租住房须具备以下条件： 1申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准。 2申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准。 3申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。 4申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系。 5符合当地廉租住房政策规定的其他标准。,城市廉租房制

13、度,廉租住房的申请与审核程序 1提出申请。申请廉租住房，应当由申请家庭的户主作为申请人；户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。申请人为非户主的，还应当出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。申请人应当向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府（以下简称受理机关）提出书面申请，并提供下列申请材料：第一，民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明；第二，申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明；第三，申请家庭成员身份证和户口簿；第四，地方政府或房地产行政主管部门规定需要提交的其他证明材料。,城市廉

14、租房制度,2受理机关决定是否受理。受理机关收到廉租住房申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请资料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5日内书面告知申请人需要补正的全部内容，受理时间从申请人补齐资料的次日起计算；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。材料齐备后，受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交房地产行政主管部门。,3审核小组进行审核并公示及登记。接到受理机关移交的申请资料后，房地产行政主管部门应当会同民政等部门组成审核小组予以审核。房地产行政主管部门应当自收到申请材料之日起15日内向申请人出具审核决定。审核决定有以下两种情况：第一，经审核不符合条件的，房地产行政主管部门应当书面通知申请人，说明理由；第二，经审核符合条件的，房地产行政主管部门应当在申请人的户口所在地、居住地或工作单位将审核决定予以公示，公示期限为15日。经公示无异议或者异议不成立的，由房地产行政主管部门予以登记，并书面通知申请人。经公示有异议的，房地产行政主管部门应在10日内完成核实。经核实异议成立的，不予登记。对不予登记的，应当书面通知申请人，说明不予登记的理由。,