佳兆业滨江新城2014营销方案

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1、佳兆业佳兆业滨江滨江新新城城20142014年度营销方案年度营销方案 重庆重庆公司公司 20142014年年0808月月1010日日 Analyze SystemAnalyze System 报告体系报告体系 目标背景目标背景 本体分析本体分析 市场洞察市场洞察 项目定位项目定位 整体营销策略整体营销策略 推售推售策略策略 价格价格策略策略 包装包装策略策略 电商电商策略策略 各阶段营销策略执行各阶段营销策略执行 营销费用和附件营销费用和附件 我们的目标我们的目标 品牌目标品牌目标 业绩目标业绩目标 全力完成销售目标，以项目提升企业品牌，以教育为核心卖点，以渠道和活动为主 要蓄客手段为公司的后

2、续发展和销售奠定基础。 战略目标战略目标打造城市主轴百万国际都会/大渡口唯一且第一的一站式品 教育大盘；2014年度实现销售额为2.72.7亿元亿元；提升项目形象与佳兆业品牌 在重庆的落地。 住宅销售约住宅销售约4.764.76万方（约万方（约520520套套），），约约2.342.34亿亿 元，商业销售约元，商业销售约0.260.26万方，销售约万方，销售约0.360.36亿元。亿元。 开盘目标：开盘开盘目标：开盘期实现认购约期实现认购约330330套，套，成交金成交金 额额1.51.5亿元亿元。滨江新城首次。滨江新城首次开盘大捷，制造市开盘大捷，制造市 场场影响力。影响力。 与佳兆业广场联

3、动，提升品牌影响力，促进佳与佳兆业广场联动，提升品牌影响力，促进佳 兆业品牌在重庆的落地。兆业品牌在重庆的落地。 开盘目标分解：约开盘目标分解：约330330套，约套，约2.632.63万万，金额约，金额约1.51.5亿元亿元 项目难点：项目难点：现场售房部开放与开盘间隔仅28天，短期内要完成蓄客和锁客工作，学校暂未 签订，项目最核心的一站式教育优势不能品牌直接推广，不能直接与竞品项目形成差异，而 区域客户基数不足，竞争项目分客严重，月均蓄客需突破2200组。 平均蓄客量平均蓄客量： 以开盘销售330套，销售面积约2.63万，销售1.5亿元为目标，根据重庆及大渡口区市场情况，区域对外区辐射力较

4、弱， 同时晋愉江州前期已消化大量地缘客户，2014年度高层新增供应量较去年增加约70%；贝蒙、绿地（9月推出5栋高层， 总套数约1000套）等新项目下半年亦将入市，市场竞争十分激烈。因此，项目蓄积有效客户理5500组，有效诚意金客户 550组，首次开盘需完成330套任务。 首次蓄客分析首次蓄客分析： 首批可售房源约674674套套，首批开盘实现约330330套套计算，销售率约50%50%；按VIP卡转化认筹约60%60%计算，VIP客户需达到约 550550组组；累积蓄客量项目临时接待中心（外展场）7 7月月6 6日开放，日开放，8 8月月1616开始办理开始办理VIPVIP普卡，普卡，8 8

5、月月2323日现场售房部开放并启日现场售房部开放并启 动电商团购活动，动电商团购活动，9 9月月1313日开始收取诚意金，日开始收取诚意金，9 9月月2020日首批次开盘日首批次开盘。 VIPVIP卡办理：卡办理：办卡时间约35天，平均每天需办VIP卡约16张；团购时间约28天，每天需办理团购协议20份，蓄客时间约 75天，按办卡率10%计，平均每天须到访约75组；案场销售人员12人，平均每人每天接待客户约6组。 首次首次 开盘目标开盘目标 VIPVIP 解筹率解筹率 VIPVIP 认筹量认筹量 来访转来访转 VIPVIP率率 有效来访量有效来访量日均来访量日均来访量 日均日均 VIPVIP办

6、卡量办卡量 日均日均 搜房团购搜房团购 办卡量办卡量 33033060%55010%5500751620 开盘客户渠道开盘客户渠道分解分解 根据项目目标人群和推广媒体特征，按照目前市场上渠道平均到访率分解，项目来访途径 主要为渠道（分销、社会中间人、自招）、巡展（大渡口、杨家坪、社区）、活动（现场售 房部开放、学校签约与联谊、周末暖场、网推等）三大途径。 来访途径来访途径途径占比途径占比来访人数来访人数来访转来访转VIPVIPVIPVIP量量日均办卡量日均办卡量办卡时间办卡时间 报媒2.22%122 10% 12 0.43 28 网络2.94%16216 0.57 网推1.24%687 0.2

7、5 户外1.47%818 0.29 社区与市场巡展6.14%33834 1.21 商圈巡展22.11%1216122 4.36 渠道30.70%1689169 6.04 短信1.24%687 0.25 暖场活动6.14%33834 1.21 主题活动18.43%1014101 3.61 其他7.36%40541 1.46 合计合计100.00%100.00%55015501550 550 20.00 20.00 营销费用分解营销费用分解 佳兆业滨江新城一期有5栋高层住宅，建筑面积约9.41万方，套内面积约7.6万方，按建面均价约5500元/平米计算，总货 值约5.18亿元；商业约0.61万方，

8、按一层与二层均价约9900元/平米计算，总货值约0.84亿元；一期总货值约6.02亿元（不含 车位）。 按一期营销周期约9个月，营销费率2.5%计算，佳兆业滨江新城一期整体营销费用约1500万元，按2014和2015年营销费用 9:1分配，2014年营销费用约为1350万元（含人员工资费用、代理公司佣金、物业配合等费用）。 销售节点：一期2014年9月20日开盘，2014年销售目标为2.7亿元，营销费率约为5%。 总面积总面积 （）（） 预计套内单价 （元/） 总销金额 （万元） 营销费率 （%） 营销费用 （万元） 2014年费用 （万元） 2015年费用 （万元） 住宅9.53； 商业0.

9、61 住宅6500； 商业9900 6000022.515001350150 一期开盘前营销费用一期开盘前营销费用约约12001200万万元元 Analyze SystemAnalyze System 报告体系报告体系 目标背景目标背景 本体分析本体分析 市场洞察市场洞察 项目定位项目定位 整体营销策略整体营销策略 推售推售策略策略 价格价格策略策略 包装包装策略策略 电商电商策略策略 各阶段营销策略执行各阶段营销策略执行 营销费用和附件营销费用和附件 自我认知自我认知 品牌开发商品牌开发商 江景江景资源资源 区域规划区域规划 百万方大盘百万方大盘 佳兆业佳兆业滨江新城滨江新城5 5大价值大价

10、值体系体系 一站式教一站式教 育配套育配套 本体情况（百万方大盘）本体情况（百万方大盘）项目总项目总占地面积约占地面积约3030万方，总万方，总建筑面积约建筑面积约100100万方，整体容积率约万方，整体容积率约2.992.99，是集是集 品质住宅（高层、洋房）品质住宅（高层、洋房）、滨江商业、滨江商业、学校、企业公馆于一体、学校、企业公馆于一体的城市主轴的城市主轴百万国际都会。百万国际都会。 项目1-4、6-9期为住宅和社区底商，5期为滨江商业和会所，10期为企业公馆。 项目大一期为H15-3-1/04地块，组团占地面积约7.28万方，建筑面积约34.75万方，容积率约3.7。 2014年度

11、可推出部分为1、2、3、11、12号楼，共6个户型，其中住宅套内面积约8.53万方，商业约0.61万方。 具体面积和户型配比尚未最终确定 一期商业可售面积 楼栋1号楼2号楼3号楼11号楼 面积1313.461494.421801.81508.14 合计6117.82 一期可售住宅面积一期可售住宅面积 楼栋楼栋编号编号户型户型建筑面积建筑面积套套内面积内面积套数套数套数小计套数小计建面小计建面小计套内小计套内小计 1 A两+1房两厅一卫84.1467.1362 25419395.1415563.76 B1+1房两厅一卫63.5751.1762 B11+1房两厅一卫62.7750.3564 C两+

12、1房两厅两卫94.2475.8666 2 A两+1房两厅一卫84.1467.1362 25419395.1415563.76 B1+1房两厅一卫63.5751.1762 B11+1房两厅一卫62.7750.3564 C两+1房两厅两卫94.2475.8666 3 A两+1房两厅一卫84.1467.1362 25419395.1415563.76 B1+1房两厅一卫63.5751.1762 B11+1房两厅一卫62.7750.3564 C两+1房两厅两卫94.2475.8666 11 A两+1房两厅一卫84.1467.1363 25019069.4215300.97 B1+1房两厅一卫63.57

13、51.1760 B11+1房两厅一卫62.7750.3564 C两+1房两厅两卫94.2475.8663 12 D两+1房两厅两卫104.3182.6968 17016926.913683.64E两+1房两厅两卫100.8882.6968 F两+1房两厅1卫87.4771.734 合计118294181.7475675.89 一站式教育配套一站式教育配套区域唯一且第一个幼儿园、小学、中学一站式教育配套区域唯一且第一个幼儿园、小学、中学一站式教育配套社区，是社区，是区别区域内区别区域内 其他其他竞品和吸引外区客户购买的核心价值点竞品和吸引外区客户购买的核心价值点。 幼儿园 中学、小学 引进区域内

14、最好的中学和小学教育资源，将滨江新城项目打造成大渡口区最具品质的教育大盘。 区位价值区位价值区域处于区域处于重庆西进战略重庆西进战略建设重点规划建设重点规划区，区，地块位于大渡口六地块位于大渡口六大功能板块核心位置，大功能板块核心位置， 承载着城市和区域发展新中心使命，未来发展潜力巨大。承载着城市和区域发展新中心使命，未来发展潜力巨大。 重钢滨江商务居住区：重钢搬迁，在这一片将打 造高档住宅区。 商圈现代商贸功能区：使大渡口商圈成为全市购物环境、配套服务一流的生态休闲特色商圈。 西城大道生态宜居聚居区：在西城大道沿线西侧，集中布局大型人口聚居区，合理布局保障性住 房、普通商品房和高档住宅。 总

15、部经济集聚区：结合轻轨站点、公交枢纽站布局，依托西城大道重点发展大型市场综合体和写 字楼经济。 钓鱼嘴商务休闲旅游中心区：依托“北城南园”，建高品质居住区，建全国一流会议论坛中心， 发展游艇等滨江娱乐休闲产业，力争“一年成势、三年成型、五年成城”。 跳蹬综合开发新区：建桥园区C区布局300亿产值的高新技术和电子信息产业。让城市路网向跳 蹬镇、小南海方向延伸，让小南海片区成为多维生态的宜居新城。 一线江景资源一线江景资源长江一线湾区江景，毗邻巴人天街、重庆工业博物馆、马桑系古镇三长江一线湾区江景，毗邻巴人天街、重庆工业博物馆、马桑系古镇三大大（规划（规划 中中）滨江主题）滨江主题经济经济；义渡、

16、思源等五大公园义渡、思源等五大公园配套；零配套；零距离环抱江安河自然水系，生态环境较好。距离环抱江安河自然水系，生态环境较好。 品牌价值品牌价值香港联合交所上市企业。以香港联合交所上市企业。以1515年年3030城城9090于盘的布局和实力，赢得于盘的布局和实力，赢得20132013上市地产综合上市地产综合 实力实力1515名，名，被誉为“城市运营专家”被誉为“城市运营专家” 。 佳兆业集团源自香港，1999年成立，总部位于深圳。2009年12月，佳兆业 集团在香港联交所主板成功上市（股票代码：1638.HK）。作为中国领先的 城市综合运营商，佳兆业集团主营业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、 金融、酒店管理、物业服务等多元领域，产品覆盖普通住宅、别墅、旅游、 大型城市综合体等。在全国拥有31家地产分公司，员工总人数1万多人，总资 产近千亿元人民币。 佳兆业集团