第8章 土地财产制度概论

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1、第八章 土地财产制度概论,第一节土地财产制度简述 第二节土地所有制 第三节土地使用制 第四节 土地国家管理制度 第五节 土地产权及其权能构成,第一节 土地财产制度的概论,一、土地财产制度的概念和构成： 制度概念 土地财产制度概念 土地财产制度的构成 二、土地财产制度的特点 三、土地财产制度的演进与改,制度的概念,制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。 制度有保障功能和激励两大基本功能,是,一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。,土地关系,反映,社会生产力的发展,形成和发展,取决于,土 地制

2、度,土地财产制度的概念,土地制度广义与狭义,广义：土地经济制度、土地法权制度、其他如利用技术规定等 狭义：土地经济制度、土地法权制度,土地的经济制度和法权制度,土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地经济关系的总和。是经济基础的组成部分。 土地的法权制度是人们在土地利用中形成的土地经济关系的法律体现，是社会上层建筑的组成部分。,土地经济制度,土地法权制度,关系,基础，决定土地法权制度；,反映、规范、确认、保护、强化,土地财产制度,土地制度的特点,地位的基础性 国度的差异性 构成的复杂性,土地财产制度的演进与改,土地财产制度随社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展推进和演变

3、。 从下而上自发地渐进式地进行 通过国家政权的力量从上而下统一推进-在一个国度或地区内普遍进行的土地财产制度改（命）。,第二节 土地所有制,一、土地所有制的概念及其产生与发展 二、土地所有制的法律形式 三、土地所有权的流转制度,土地所有制的含义 及其产生与发展,土地所有制的含义 土地所有制的产生与发展,指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定.,是,土地的分配问题,土地所有制度,土地所有制的含义,表 明,是,土地制度的核心；土地关系的基础.,基 础,产生,法律体现,土地所有权,是,土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利.,土地所有制的产生与发展,土地所有制是由生产

4、力的状况决定的，即不同的生产力状况形成不同的土地所有制。其产生发展经历了五个阶段原始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主土地所有制；封建土地所有制；资本主义土地所有制；社会主义土地所有制. 可分为两种基本形式：公有制和 私有制.,土地所有制的法律形式,土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。 国家确认并保护土地所有制的法律文件是土地所有权证书， 如我国的集体土地所有权证书。,土地所有权的转移,土地所有权的转移包括有偿转移（如买卖）和无偿转移（如赠与、继承）。 我国土地所有权的转移主要是集体土地所有权的单向转移土地征用。即国家通对土地集体所有者给予的一定经济补偿，将集体土地转为国家所有。,第三节 土

5、地使用制,土地使用制的概念 土地所有制与土地使用制的关系 土地使用制的分类 土地租赁关系的性质 土地使用制的法律形式,指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定.,是,怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利.,表明,核心和内容,确定独立于土地所有权的土地使用权.,是,确 权,解决,土地资源的合理、有效利用问题.,土地使用制度,土地使用制的概念,土地使用制与土地所有制的关系,前提,提供服务,相对独立性,反映、体现; 实现和巩固的形式与手段.,土地所有制,土地使用制,具有,土地使用制的分类,两权合一：所有权+使用权 两权分离：所有权；使用权 有偿使用制 无偿使用制度

6、 三权分置：所有权、承包权、经营权,土地租赁关系的性质,在土地“两权”分离条件下所实行的土地有偿使用制，无论其具体形式如何，实质都是土地的租赁关系. 土地租赁关系的性质因社会性质和土地所有制度的不同而不同，反映着不同的阶级关系和产品分配关系：,在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动; 在资本主义社会中，土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值; 在社会主义社会中，土地租赁关系反映的是国家、集体和个人如何分配土地收益.,土地使用制度的法律形式,租约等 农村土地承包合同 城市土地使用合同,第四节 土地国家管理制度,一、建立土地管理制度的客观

7、必要性 二、土地管理的内容、目的、任务与手段 三、土地管理机构的设置及职能分工,1、土地具有特殊的重要性 2、土地供给的稀缺性 3、土地利用后果的巨大社会性 4、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各部门间资源优化配置。 微观上（使用者），土地利用的目的是实现自己经济利益最大化，而土地利用有很大社会性，土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经济、社会、生态总平衡，只有国家宏观调控才能做到。,建立土地国家管理制度的客观必要性,土地国家管理的内容,1. 土地的权属管理 2. 土地的利用管理,权属管理的任务,社会主义土地公有制,土地关系,土地使用者的合法权

8、益,土地征用,国有土地 有偿使用,国有土地转让,维护,调 整,保护,土地权属管理：国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理。,权属管理的内容,确认土地所有权和使用权,管理土地权属的变更,调处土地权属纠纷,查处土地权属方面的违法行为,集体土地的征用; 国有土地的划拨; 国有土地的出让与转让 土地调整; 土地使用权的收回; 农村土地的承包与转包; 农村宅基地、自留山、 自留地的调整.,依 法,土地利用管理,是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发利用、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、协调、控制等工作的总称。,土地利用 -土地的开发、

9、利用、整治、保护,取得最好的效益,符合客观规律,管理-采取法律、行政、经济、技术措施，对土地利用进行计划、组织、指挥和调控。,土地利用规划,土地开发、整治与保护,土地利用的监督和调控,土地管理的目的,维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用，维护良好生态环境。,土地管理的具体任务,维护土地所有权与使用权 调整土地关系 对土地所有权和使用权的必要限制 保证合理分配和有效使用 实施土地有偿使用制度,土地管理的手段,立法手段 经济手段 行政手段 政策手段 计划规划 司法

10、手段 技术手段 教育手段,土地管理机构的设置及职能分工,分级分类管理：过去 垂直统一管理：目前,北京画家村“宋庄房讼”案,画家村坐落在北京东部潮白河畔的宋庄镇小堡村一带，从1994年多名画家入住宋庄到2007年，画家村已经聚集了海内外近1500名艺术家，成为中国最大的、国内外知名的画家聚居地，十多年前画家刚来时，买个上百平方米的农家院只要一两万元，而现在要二三十万元。 据了解，画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了13起农民讨房诉讼。13起农民讨房案起诉的理由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是“城里人不许买农民房”的政策。 问：1、这些农民卖房时是否

11、知道“城里人不许买农民”房？ 2、卖房农民因何反悔起诉? 3、城里人可以买农民房吗？,案情,马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，继承房屋及其院落。李玉兰系城镇居民，户籍地为河北省邯郸市。 2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订买卖房协议书，将诉争房屋及院落以4.5万元的价格卖给李玉兰，但院落的集体土地建设用地使用证至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。2006年2月，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。向北京市通州区法院提起诉讼。 问：合同有效 吗？为什么？ 通州区法院该如何判决？,一审,北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城镇居民，依法不得购买农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将

12、诉争房屋及院落腾退给马海涛，马海涛同意按有关部门评估的房屋现值退还李玉兰购房价款。 李玉兰不服提出上诉。理由：双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。马海涛亦为居民户口，其亦无权使用通州区宋庄镇辛店村的宅基地，无权要求退还房屋，且马海涛的起诉超过了诉讼时效。故不同意马海涛的诉讼请求。 问：马海涛有权使用这块宅基地吗？ 谁该为合同无效负主要责任？李玉兰提什么请求好？,二审结果,二中院经审理认为，马海涛与李玉兰所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审

13、法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，认定合同无效是正确的。 二中院也在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。,第五节 土地产权及其权能构成,一、产权的概念 二、产权的起源及其功能 三、土地产权的概念和结构,产权的概念,是财产权利的总称，存在于财产中的排他性完全权利。 产权不同于所有权 产权不是人对物的权利，而是由于人对物的使用而形

14、成的人与人之间的关系。 一个完整的产权是由一束权利构成的。,产权的起源及其功能,起源：资源稀缺和外部性的存在. 功能：通过建立产权制度，让人们知道如何获得资源，以及在什么样的权利范围内可以选择资源和使用资源。,土地产权的概念和结构,1. 土地产权制度与土地产权的概念 2. 土地产权的特点 3. 土地产权的构成,土地产权,指存在于土地之中的排他性完全权利,是有关土地财产的一切权利的总和。,权利束,包括,土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。,必须法律确认,指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。,土地产权制度,土地产权的基本特性,（1）具有排他

15、性； （2）土地产权客体必须具备可占用性和价值性； （3）合法性； （4）土地产权的相对性。,土地所有权 地上权 永佃权 地役权 土地发展权 土地使用权（广义） 土地抵押权 土地使用权（侠义：依法对土地的实际利用权） 土地租赁权,土地产权体系构成,土地产权,用益物权,担保物权,他物权,自物权,物权,债权,（一）土地所有权,1、定义：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。 两方面：法律意义上的土地所有权和经济意义上的土地所有权。,土地所有权四项基本权能,土地占有权： 指对土地的实际占有、控制的权利 ； 土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用； 土地收益

16、权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能； 土地处置权： 指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心,土地所有权,土地占有权,土地使用权,土地收益权,土地处分权,前提,核心,标志,2、土地所有权的属性： 完全性（全面性）； 排他性； 恒久性； 归一性（复归性）； 社会性（相对性）。,土地使用权：指依法对土地使用的权利,不及地下,土地所有者,非所有权人,从所有权中分离出来的使用权,地下文物发掘权、矿山开采权,（二）土地使用权,1、概念,行使,2、取得方式：无偿、有偿（出让、转让） 3、土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不同的年限。 住宅用地的土地使用权年限为70年；工业、教育、文化、体育、卫生等用地的土地使用权年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。,（三