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1、最近南京市鼓楼区法院审理的有关小区车库归属一案引起热议：当实际建设的车库数量超出原规划，那么超出规划的部分是否属于全体业主所有？这是否就是媒体们争相报道的：车库当属业主的“第一案”？徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案【争议焦点】原告是否具有诉讼主体资格；争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房？【基本案情】原告：徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会。负责人：侯立申，该委员会主任。被告：徐州中川房地产开发有限公司。法定代表人：孙勇，该公司董事长。审理经过原告徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会(以下简称艺君业委会)因与被告徐州中川房地产开发
2、有限公司(以下简称中川公司)发生物业管理用房所有权确认纠纷，向徐州市泉山区人民法院提起诉讼。原告诉称原告艺君业委会诉称：位于徐州市泉山区黄河南路 369 号艺君花园(一期)是被告中川公司于 2000 年开发建设的居民小区。2001 年 8 月交付使用时，被告仅提供 2 间车库供物管使用。后得知，被告出租给他人经营幼儿园的 8#楼东侧 168 平方米的房屋系本小区的物业管理用房。2008 年 8 月，原告起诉要求被告交付物管用房时，被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。2008 年 12月，原告向徐州市人民政府提起行政复议，撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼，经
3、过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。判决生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，原告故诉至法院，请求判决确认位于徐州市泉山区黄河南路 369 号艺君花园 8#楼东侧的 168 平方米物业管理用房(具体见规划定点图)归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主所有，诉讼费由被告承担。被告辩称被告中川公司辩称，1本案的原起诉主体为徐州西苑艺君花园(一期)全体业主，属于集团诉讼，当时起诉时徐州艺君花园业主委员会已经成立，因此徐州西苑艺君花园(一期)全体业主的诉讼主体是不适格的，原徐州西苑艺君花园(一期)全体业主的起诉应依法撤回或驳回。2物业管理用房作为配套设
4、施建设，在 2000 年之前并没有强制性的规定。涉案的艺君花园小区于 1997 年规划定点、2000年 6 月开工建设、 2001 年 8 月 29 日验收通过。房屋交付后，被告即和物业公司签订了物业管理委托合同，把有关房屋作为物业管理用房移交给物业管理公司使用，完成了被告作为开发商的义务。故在当时对物业管理用房没有强制性规定的情况下，被告已经完成了约定或者惯例的义务。1997 年规划定点的物业管理用房是针对规划图中共 110500 平方米的建筑面积设计的，而本案原告所在的小区仅 21403 平方米，根据江苏省物业管理条例的规定，被告至多向原告交付 856 平方米的物业用房即符合法律规定。3规
5、划定点图中记载了营业房和物业管理用房，但图中“营业”二字体现的地点不一定就是营业房，“物业管理”四字体现的地点不一定就是物业管理用房，而是营业房、物业管理共两层，至于具体如何分配，应由被告来决定，只要能满足法律的基本要求即可。4就目前的房屋状况来讲，将涉案房屋的二层交付给原告，既能满足原告的要求，也满足法律的规定。本院查明徐州市泉山区人民法院经审理查明：被告中川公司是原告艺君业委会所在的徐州市西苑艺君花园(一期)小区的开发企业。2000 年 6 月 21 日，被告取得徐州市规划局徐市规地(2000)编号 81建设用地规划许可证，规划定点图对西苑艺君花园(一期)物业用房规划为：2 层(限高 6
6、米) ，物业用房260 平方米。2000 年 11 月 15 日，徐州市规划局为被告建设的西苑艺君花园项目核发了徐市规建(2000)268 号 建设工程规划许可证，核准建设 7 栋 6 层住宅楼 21403 平方米，车库 3006 平方米，阁楼 3322 平方米，营业房 2032 平方米，物管、公厕及泵房 300 平方米，共计 30063 平方米。在许可证附图和放(验)线回单对前述建筑物分别进行定点规划。徐州市规划局在规划定点图上许可的艺君花园 8#楼分为三个部分，从东向西依次为：物业管理 (2 层、限高 6 米、东西长 12 米、南北宽 7 米) 、营业(1 层、东西长 6 米)、公厕(1
7、层、东西长 10 米 )。具体分布为，物业管理用房的面积是 1272=168 平方米；泵房面积 85=40 平方米；公厕面积(梯形)(7+3)210=50 平方米，共计258 平方米物业用房。2001 年 8 月 30 日，徐州市建设局就被告的该建设项目签发了徐建验证 (27)号住宅竣工验收合格证书，被告随即交付房屋，通知西苑艺君花园(一期)业主上房。后被告向徐州市规划局提交关于变更中川“艺君花园”8#楼用途的申请报告，申请将 2000 年 11 月规划的“艺君花园”8#楼物业管理用房大部分变更为营业房，而在保持原规划面积，在 7#楼西侧底层设置相当面积的物业管理用房。2001 年 11 月
8、6 日，徐州市规划局在原规划定点图上签署了“同意原物业管理用房126 平方米变更为营业用房”的意见，同日为被告填发了徐市规建 20010214 号建设工程规划许可证，许可建设 126 平方米营业房。2001 年 11 月 7 日，徐州市规划局相关负责人员分别在被告的徐州市建设工程规划许可证申请书中签署了“同意调整。物管用房面积不少于原定点面积和“同意”的意见。变更后的规划图显示，在 8#二楼保留二间物业管理用房，分别记载为 2845 平方米和22 67 平方米。西苑艺君花园竣工交付房屋后，被告所交付并由原告使用至今的物业管理用房，有两间位于小区 7#楼西侧的底层、两间位于 4#楼的底层，均为原
9、规划的车库范围。另查明，2008 年 12 月，徐州西苑艺君花园 (一期)全体业主向徐州市人民政府提起行政复议，请求撤销徐州市规划局所作的“将徐州西苑艺君花园(一期)物业管理用房 126 平方米规划变更为营业房，并将 7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房”的变更规划行政行为。 2009 年 3 月 4 日，徐州市人民政府作出(2008)徐行复第 146 号行政复议决定书，决定：撤销徐州市规划局所作的将徐州西苑艺君花园(一期)物业管理用房 126 平方米规划变更为营业房，并将 7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的具体行政行为。2009 年 4 月 22 日，被告中川公司不服徐州市人
10、民政府的上述复议决定，向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销徐州市人民政府的上述复议决定，维持徐州市规划局将原物业管理用房变更为营业房及 7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的行政行为。徐州市中级人民法院经审理，于 2009 年 6 月 16 日作出(2009)徐行初字第 23 号行政判决书，驳回了被告的诉讼请求。被告不服向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于 2009年 11 月 27 日作出(2009)苏行终字第 79 号行政判决，驳回上诉，维持原判。后查明，2003 年 1 月 17 日，徐州市房产管理局将包括本案诉争物业管理用房在内的位于徐州市泉山区黄河南路 36
11、9 号艺君花园 8#楼的房产登记在被告中川公司名下(不含该楼西侧规划为公厕的部分)，其房屋所有权证显示一层建筑面积为 13528 平方米，二至三层建筑面积为 1659 平方米；该房的房产档案显示该 8#楼东侧上下为两层的部分东西长 12 米、南北宽 7 米。2013 年 3 月 5 日，法院组织双方当事人对本案所涉艺君花园 8#楼进行了现场勘察。确认艺君花园8#楼目前正由被告中川公司向外出租作为幼儿园经营使用，在整体上，其外观分为三个部分：东侧为两层、中间为三层、西侧为一层，该楼东侧及北侧均有通向二层的简易楼梯的客观状态。本案立案时的原告主体为徐州西苑艺君花园(一期)全体业主，后根据原告的申请
12、，原告主体变更为徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会。本案双方当事人的争议焦点是：1艺君业委会是否具有原告诉讼主体资格； 2行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力；3被告中川公司重新调配物业用房的效力如何； 4争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房。【裁判过程】徐州市泉山区人民法院经审理认为：1艺君业委会原告诉讼主体适格。依照最高人民法院关于适用 若干问题的意见第四十条的规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告为对西苑艺君花园进行管理，依照中华人民共和国物权法第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场
13、所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是中华人民共和国民事诉讼法第四十九条第一款规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。2行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照中华人民共和国城市规划法第三十二条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政
14、主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议，即对其产生拘束力。本案中，被告中川公司在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对定点规划提出异议，故被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。被告辩称物业管理用房是针对规划图中共110500 平方米的建筑面积设计的，而非本案原告艺君业委会所在的小区 21403 平方米设计，并没有
15、向法院提供相应的证据，故其辩称不予支持。另被告又辩称，根据江苏省物业管理条例规定的无偿提供设计面积的 3-4物业管理用房，被告至多向原告交付 856 平方米的物业用房即符合法律规定，目前提供的物业管理用房已经远远超过这个标准。因被告在申请建设工程规划许可，行政机关在其申请进行核准规划定点时，被告并未向行政机关提出异议，应当认定被告认可行政机关的定点规划，故其辩称不予支持。规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。3被告中川公司重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。江苏省人民政府 1998 年 9 月 4 日发布施行的江苏省城市住宅
16、区物业管理办法第三十八条规定“住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有。”江苏省人大常委会制定、2001 年 3 月 1 日起施行的江苏省物业管理条例第二十六条亦明确规定“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”徐州市人民政府 1999 年3 月 31 日公布实施的徐州市城市住宅区物业管理暂行办法第二十二条规定“开发建设单位应当按照规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。
