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1、,风云再起,上海德嘉,壹 经济形势预估,加快建设保障性安居工程已成为国内克服全球金融危机，保持经济平稳较快增长的十大内需措施的首要措施，住房供应结构、房地产市场格局和房地产开发将产生根本性变革。 财政投资的重点资领域涉及民生、“三农”、基础设施、医疗卫生、文化教育、生态环境等社会薄弱环节，以这样的投资方式拉动经济增长，很好地体现了优化结构、有保有压，让百姓得到了更多实惠。 在当前形势下加大铁路投资建设力度，将对拉动国民经济以及相关产业链的增长起到积极作用。对劳动力就业、原材料行业以及装备制造业等产生积极影响。 加大“高能耗、高污染”企业的治污成本，强力推行节能、降耗、减排、环保重大工程。未来2
2、至3年将成为产业结构和经济增长模式的分水岭。 增值税目前是我国第一大税种，2007年仅国内增值税收入就超过1.5万亿元，约占全年税收收入的31%。增值税转型实际上是给企业减负。 国务院常务会议关于扩大内需促进经济增长的十项措施，有助于稳定资本市场预期，逐步消除股票市场恐慌情绪，有利于提振投资者信心。,国务院4万亿经济刺激方案，在一周之内，各地政府纷纷宣布大规模投资蓝图：上海5000亿，吉林4000亿，海南2070亿，安徽3890亿，浙江3500亿，河北5889亿，河南1.2万亿，辽宁1.3万亿，重庆1.3万亿，广东2.3万亿；江苏的计划是到2009年底前完成3000亿，2010年再投6500亿
3、 1998年那轮启动的积极财政政策，5年不过共计投入3万亿元拉动内需，而就目前各地已公布的数据看，全国各省市自治区已公布的固定资产投资总额已逾10万亿元，远远超出国务院所设想的拉动地方和社会投资规模达到4万亿的目标。 银行方面进一步调低存贷款利率和准备金率，但对房贷发放实行只做不说的过渡性政策。,贰 各界反应,叁 房产形式预估,房地产特性属于稳健的获利资金避风港，在目前房市现状下，受资金实力，楼市预期，多种投资选择，前几年透支消费，政府的行业政策引导等多方面因素制约，中高档商品房销售形式依然严峻。 低端民生性住宅和高端资源型豪宅可能是最先恢复的产品。 按市场规律，宏观经济恢复后，第一年总销售量
4、最多能回复到70%。 高档普通公寓恢复活力的唯一机会是中国的经济运行及货币稳定，成为国际资本的投资首选。,肆 紫金城操作思路,市场信心不足-项目信心提振 楼市价值看空-项目价值呈现 购买实力有限-项目门槛调整 楼市关注丧失-重塑凝聚工程,项目信心提振,本项目的信心来源于三个层面 区域将成为老城区高档居住板块 紫金城商业成为城市新中心 红郡将成为南昌的高档住宅旗舰 居住/景观/区位/交通-先天属性 红郡/龙泉湾/公安厅/外滩铭座-群体属性 商业/办公/酒店/广场/-汇聚属性,广而告之-负面-正面,人气,紫金大厦的客户将主要为以下四种类型：,此三类客户都将产生对所购写字楼物业出租的需求，能否出租？
5、多少时间出租？租金多少？风险如何？等问题的解决程度将直接影响其购买决策！,良好的租赁市场前景与租赁服务将满足客户对人气及可能的出租需求，对此类客户成交有极大的促进作用。,纯投资型客户,先投资后自用客户,部分投资部分自用客户,纯自用型客户,紫金城的商业伙伴即考虑远景也关注近期的存活 红郡的买家首先关注在于区域环境提升和商业运营态势,商业 办公 住宅 招商困局 销售困局 销售困局 回报+持有 持有+销售 销售 资金压力+经营能力 稳定的租售前景 区域能级提升 良性循环-互为前提，互相依托，互相带动 聚人气，聚财气，聚贵气 酒店 酒店公寓 后续住宅,解决思路 与其固守防线满盘被动-不如釜底抽薪直取中
6、宫 牺牲紫金大厦延后一年的销售收益，换取主流企业搬迁入驻 用震撼市场的招租政策，为紫金城置入核心商务资源 强占商务高地，用商业人流激活商业，带动住宅。 以全新姿态，重新划定南昌商务商业格局, 产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的选择。 在保证“销售率”的前提下，提升项目的“入住率”，提升人气、市场形象及项目的投资价值。 如市场较好，保留一部分物业面积作为长期稳定的收入来源。 在销售进度计划不变的情况下，增加项目的租金收入。 为投资者提供优质售后服务，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障。,紫金大厦的租赁推广还可以有以下作用：,外资系 外资企业办事机构或区域中心 政府系 政府
7、接待、审批窗口或异地机构 协会系 行业协会、商会 总部系 异地大型企业驻昌机构 金融系 银行、保险、证券、会计类机构,存量大户,升级系 降级系 搬迁系,存量小户,初步排摸南昌大小38个办公型楼宇 逐个扫楼-筛选-邀请联谊或考察-租售转换,投资意向,联合中介围剿,纳入紫金会,营销方案 销售方式,营销方案 销售目标,12月中旬前完成所有可能销售对象排摸和租赁物料准备 09年春节前完成主力单元的初步意向 09年3月完成80%以上单位的租赁协议 09年4月结合租赁成功的新闻发布会及商业招商进度，重新启动项目营销。,项目价值呈现,本项目价值包含以下部分 住宅立面落成 大门及示范景观呈现 局部商业实际运营
8、 办公楼的招商及入驻意向 紫金城在震荡期内价格的稳定 项目综合成本 周边项目销售进度 建议在落实进度的同时，考虑选择合适单元做奢华装修 维持价格标杆和顶级楼盘形象,项目门槛调整,推出部分毛坯房，顺应中档客户需求 提供1250元左右装修标准选择,上海市场个案装修分析,精选市场上1000元左右/平米（市场报价）；分析个案： 上海奥林匹克花园 海上海 万科四季花城,A：上海奥林匹克花园,总体报价：9700元/平米 成交价格（7月份） ：9168元/平米 装修报价：1000-1500元/平米,上海奥林匹克花园(装修标准),B：海上海,总体报价：19000元/平米 成交价格（7月份） ：19009元/平
9、米 装修报价：1000-1500元/平米,海上海(装修标准),C：万科四季花城,总体报价：8500元/平米 成交价格（7月份） ：8246元/平米 装修报价：1000元/平米,万科四季花城(装修标准),客厅/餐厅/卧室：实木复合地板地面，乳胶漆墙面、顶棚，个别楼盘结合储物空间配储物柜或衣橱 厨房：墙地砖铺面，涂料防水顶棚，定制橱柜，厨房三件套，双盆水槽、龙头 卫生间：墙地砖铺面，涂料防水顶棚，浴缸、坐便器、台盆，品牌龙头、浴霸，定制镜柜 门：实木（防盗）入户门，实木复合室内门 阳台：防滑地砖地面，外墙面砖或涂料墙面，涂料顶棚 空调：品牌空调分体机或品牌户式中央空调 其他：品牌开关面板、插座等
10、附送：热水器、净水器等实用设备或取暖毛巾架、隐蔽式晾衣架等特色设备 当前市场上装修报价1000-1500元/平米的楼盘，普遍选用 “多乐士”“菲林格尔”“诺贝尔”“伊莱克斯”“科勒”“摩恩”“奥普” “松下”“西门子” 等品牌建材和设备，并结合户型特点配以实用设备的附送，类似万科、海上海知名物业比较注重精细的施工工艺，基本形成比较成熟的精装修标准。,上海市场个案装修分析总结,以900元/平米为精装修标准，建议装修风格现代、欧式、大方，时尚感强，与项目整体形象相匹配，适当控制装修材料成本，增加一定可赠送价值，提供给业主最实惠的装修价值。,本项目精装修建议,客厅/卧室/餐厅：实木地板，墙面涂料 厨
11、房：防滑砖、墙面砖、整体品牌厨具（市场知名度高的品牌） 卫生：防滑砖、墙面砖、整体品牌卫具3件套（市场知名度高的品牌） 阳台：（南阳台）防滑砖、墙面砖（北阳台）防滑砖、涂料墙 顶部：涂料+灯饰 门：实木门 选取市场占有率较高、口碑较好的品牌，保证精细施工质量，超越客户相同标准自行装修所达到的水平。,本项目精装修建议-配送,在此精装修基础上，本项目不仅在最基础的建材上保证了最高的性价比和产品力，同时提供了最具性价比、实用性和吸引力的配送方案，在加强了本项目整体调性的同时进一步增强了产品竞争力，同时也对售价提高有所帮助。,【样板房A】,房 型：小3房 业主描述：有浓浓上海情节的二口之家 设计调性：
12、现代风格，中式软装点缀 参观亮点：中西文化，时尚与传统的融合 艺术结合：上海设计师李鸿雁自创品牌 “insh”，所有设计理念以上 海为背景,In Shanghai（上海派）,【样板房B】,房 型：3房 业主描述：追逐潮流的时尚人士 设计调性：精致、时尚 参观亮点：艺术家气息，极简精髓 艺术结合：将PRADA传统与优雅的艺术 理念糅合,Envy Milan （艳羡米兰）,【样板房C】,Sex and City（欲望都市）,房 型：4房 业主描述：往返于地球两端的“空中飞人” 设计调性：张扬、奢华、个性 参观亮点：油画、欧式烛台、仿古水晶灯 艺术结合：古典与现代交融，时装金童 Zac Posen再
13、掀大都会艺术风暴,【样板房D】,Riot Romance（纵情浪漫）,房 型：4房 业主描述：向往优雅生活的浪漫主义者 设计调性：温馨浪漫、格调高雅 参观亮点：玫瑰、水晶饰品、红酒 艺术结合：融入夏奈尔的灵性，充分体 现巴黎独有的浪漫情调,重塑凝聚工程,利用紫金会平台，结合即将加入的办公/商业/住宅客户，凝聚南昌有购买力的阶层，把紫金城和紫金会品牌做大做强,住宅销售方式和时机,8号楼2单元整单元作为毛坯房出售 6号楼3单元整单元按照1250元标准简装出售 08年12-09年3月先行推出8号楼2单元毛坯房，价格按现价减2000计算； 09年3-6月，随着环境转好，景观立面呈现，办公楼租赁形势看好，顺势推出6号楼3单元简装住宅； 其余房源维持现状。,
