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1、2016年最新商业地产行发展趋势分析报告,一、国内外城市综合体项目的开发设计理念 二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势 三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍,目 录,一、国内外城市综合体项目的开发设计理念,(一)商业建筑体设计的商业元素,案例:日本银座商业街,案例:新加坡乌节湾购物中心,案例:泰国展览馆商场,案例:新加坡克拉码头,案例:苏州圆融时代广场,案例:苏州圆融时代广场,案例:苏州圆融时代广场,苏州李公堤:20万,现代苏州滨水休闲娱乐区。,(二)商业综合体的城市功能融合 (商业是人们活动的第三空间),案例:金中心,商业综合体的城市功能融合航站楼进入商场,案例:香港园方广场,商业综合体
2、的城市功能融合航站楼进入商场,案例:马来西亚绿水坊,商业综合体的城市功能融合游轮进入商场,案例:马来西亚绿水坊,商业综合体的城市功能融合游轮进入商场,案例:际金融中心,(24小时城市通道),商业综合体的城市功能融合城市道路进入商场,案例:香港圆方商业广场,商业综合体的城市功能融合办公楼/酒店进入商场,案例:金中心/新城市广场,商业综合体的城市功能融合办公楼/酒店进入商场,新加坡九楼屋顶游泳池,商业综合体的城市功能融合游泳池进入办公楼,案例:马来西亚阳光广场、日本东京中城,商业综合体的城市功能融合与公园相伴,案例:马来西亚国家科技馆,商业综合体的城市功能融合科技馆进入商场,案例:新加坡乌节湾,商
3、业综合体的城市功能融合美术展馆进入商场,案例:日本商业露天表演台,商业综合体的城市功能融合表演剧场进入综合体,案例:香港新城市广场,案例:日本六本木露天音乐广场,案例:日本维纳斯城堡,商业综合体的城市功能融合体育设施进入商场,案例:泰国中央世界溜冰场,案例:香港圆方商业广场溜冰场,商业综合体的城市功能融合溜冰场进入商场,案例:泰国中央商场内影院,商业综合体的城市功能融合电影院进入商场,案例:宁波天一广场,商业综合体的城市功能融合水幕电影进入商场,案例:香港新城市广场,商业综合体的城市功能融合儿童娱乐进入商场,案例:马来西亚绿水坊,商业综合体的城市功能融合儿童娱乐进入商场,(三)商业建筑体设计的
4、景观环境,案例:新加坡屋顶游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池进入酒店,香港海逸酒店屋顶游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池进入酒店,香港 w 精品酒店,泰国芭提雅酒店,商业建筑体设计的景观环境人造沙滩进入酒店,泰国芭提雅商场顶部人造沙滩,商业建筑体设计的景观环境人造沙滩进入酒店,泰国芭提雅商场顶部游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池与大海连成一体,泰国芭提雅商场顶部游泳池,商业建筑体设计的景观环境游泳池与大海连成一体,案例:美国夏威夷君悦酒店商业,商业建筑体设计的景观环境公园景观进入商场,商业建筑体设计的景观环境公园景观进入商场,案例:泰国芭提雅商业,商业建筑体设计的景观环境公园景观进
5、入商场,(四)商场的人性化建筑细节设计,案例:泰国中央商场,室内电动购物车 享受无负担的轻松购物,商场内人性化配置商场内电瓶车,案例:美国迈阿密坦帕购物中心,售鞋区域配备了舒适的沙发和量码器,案例:美国迈阿密坦帕购物中心,商场内人性化配置卖鞋处的沙发椅与量码器,案例:美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心 日本千叶购物中心 日本难波城,商场内人性化配置垃圾桶的配置位置,案例:泰国中央商场,商场内人性化配置VIP贵宾休息室,案例:马来西亚阳光广场,商场的人性化配置书店里为残疾人配置专用电梯,案例:日本商场外停车设施,商场的人性化配置自行车停车位,案例:泰国中央商场四楼女士停车场,商场的人性化配置女士停车场
6、、残疾人专用停车位,案例:美国坦帕商场残疾人专用停车位,日本商业,新加坡商业,商场室内人性化配置洗手间内的细节,商场室内人性化配置洗手间内的细节,洗手间手纸放置位置,门上挂包勾位置,案例:香港APM商场,商场室内人性化配置洗手间创意设计、婴儿护理间,案例:香港apm商场,商场室内人性化配置厕所门口的休息座椅,案例:台湾商场洗手间,开门后座便器的盖子会自动掀开,商场室内人性化配置厕所门口的休息座椅,商场户外人性化配置休息座椅,案例:美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心、日本啦啦宝都,案例:上海仲盛世界商城,商场室内人性化配置电梯旁的休息座椅,案例:上海浦东嘉里城,案例:南京麦当劳,案例:盐城金鹰国际,商
7、场内人性化配置商场挡风口设计,案例:金地面空调出口,案例:日本难波城地面空调出口,商场的人性化配置地面空调出风口,案例:成都来福士停车位标识,商场的人性化配置停车场的车位感应指示,案例:厦门SM商场二期,地面材料颜色用错!,案例: 上海仲盛世界商城,第一:综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。,第二:商业综合体项目的建筑设计要超前,经营定位要现实(逐步提升),才能为后期成功运营打下基础。,观点:,二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势,1、中国商业地产的发展特征,特征: 1、商业布局结构失衡 2、集聚效应无法形成 3、多方产业力量进入,中国商业地产发展特征,2、中国
8、商业地产的发展瓶颈,1、政府规划的缺失 2、缺乏有实力的开发商 3、缺少品牌经营者,中国商业地产的发展瓶颈,1、政府规划的缺失与外行干预 (1)地方的商业规划不完善(无交通配套) (2)地方的商业规划水平低(缺国际视野) (3)地方的商业地块分散且超量(各自为战),中国商业地产的发展瓶颈,2、缺乏有实力的开发商 (1)开发商业又不愿意“养商” (2)不遵循科学的开发流程(沿袭住宅思路) (3)缺乏开发商业地产的各类资源 (资金、商业设计公司、人才),中国商业地产的发展瓶颈,3、缺少品牌经营者 (1)商业项目同质化非常严重 (2)国内著名的商品品牌数量很少 (3)缺欠社会性的商业运作团队 (缺失
9、产业链一条龙服务的咨询代理公司),中国商业地产的发展瓶颈,中国商业地产的发展瓶颈的表现 缺乏专业市调定位的失败案例,1、上海正大广场,失败原因定位错误:前期定位高端奢侈品商业,曲高和寡,以招商失败告终,亏损经营达五年。,正大广场,位于陆家嘴金融区,24万超大商业体量,周边高端金融人才聚集,项目初期定位: 亚洲最大Shopping Mall 定位高端奢侈品路线,前期定位不准确,导致招商困难,对消费者的吸引力不足,销售额无法达到预期,品牌商家纷纷撤出,导致“十铺五空”的现象。,正大广场案例,重新调整以家庭消费为主流:形成家庭消费、年轻时尚、饕餮美食三大主题,打造上海年轻人的聚会场,总体定位:现代家
10、庭娱乐的购物中心,年轻时尚,家庭消费,饕餮美食,正大广场调整了原先的定位,放大了消费群,使正大广场在重新招商开业后吸引了消费者,经营情况良好。,正大广场案例,重新定位扶持主力店:补贴装修费引入ZARA主力店,引来一批快速时尚消费品的入驻,开业状况良好,重新调整市场定位为打造年轻时尚主题,补贴2000万装修费招进ZARA。,ZARA的品牌号召力引来H&M、C&A等一批快速时尚消费品牌入驻经营,吸引了大批年轻白领消费群,开业状况良好,正大广场案例,2、上海龙之梦购物中心,失败原因定位错误:开发商把区级商业定位为市级商业,并缺乏运作经验,导致初期开业率不足一半。,龙之梦案例,引入专业运营商让凯德置地
11、拥有100%经营权。,龙之梦开发历程,龙之梦案例,引入专业运营商让凯德置地拥有100%经营权。,龙之梦案例,项目整改的重点改变总体定位、修正平面结构,改变动线,调整业态比例,有效经营运作,最终实现盈利,一至七楼的“龙之梦百货”定位高端 引进国际一线品牌,以面向年轻女性的中高档品牌居多 淡化“百货概念”,转型“休闲茂”,龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态 零售为主,达4万以上,业态调整,档次调整,品牌主力店与专卖店 餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到40%,中庭切割成散铺,平面动线凌乱,修改为三个中庭,原中庭引入主力店 使整个商场形成一条清晰的主动线,平面结构调整,龙之梦案例,项目整改的重点改
12、变总体定位、修正平面结构,改变动线,调整业态比例,有效经营运作,最终实现盈利,龙之梦案例,平面图(调整前),平面图(调整后),3、上海仲盛世界商城,上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段,经营却始终不温不火,失败的建筑规划是一大重要原因。,昏暗的地面材质,2、地下通道出入口设置失误,流失区域交通枢纽丰富客群资源,3、商场主要出入口设置失败,主力店的人流没有实现共享,1、建筑物缺乏商业元素,外立面与内饰难以有效吸引人气,呆板的外立面,仲盛世界商城案例,上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段,经营却始终不温不火,失败的建筑规划是一大重要原因。,5、冗长的内街使消费者产生疲劳感,同时造成商业死角
13、,6、为提高租金而强行增加小面积店铺,导致商业死角的增加,4、繁杂中庭的非对称格局,人为地使动线复杂化,过多的小面积店铺,仲盛世界商城案例,失败之处:1、交通位置不佳,三条支马路包围,人流到达不便,仲盛世界商城,家乐福入口,莘庄 地铁站 南广场,次干道,支马路,上海仲盛世界商城,失败之处:2、建筑外观设计缺乏商业元素,商业的建筑外观应该选择鲜亮的颜色,使消费者产生兴奋感!,上海仲盛世界商城,失败之处:3、物业功能和经营功能脱节,大卖场的入口设置错误,无法帮助购物中心导入人流,引擎作用丧失,上海仲盛世界商城,失败之处:4、作为地区级商业体量过大(近30万),招商困难,上海仲盛世界商城,失败之处:
14、5、中庭过大、多动线,无法聚集人气,上海仲盛世界商城,失败之处:6、地面材料颜色用错,上海仲盛世界商城,失败之处:7、空炒概念,没有经营主题,室内设计不配套,花卉广场,海底世界,天星阁,峡谷长廊,宣传中的景观广场,上海仲盛世界商城,4、上海百联世贸国际广场,上海百联世贸国际广场写字楼的整个剪力墙核心筒落到商场,直接造成物业上永久的痛,影响经营质量!,百联世贸广场案例,中国商业地产的发展瓶颈的表现 商业地产建筑形态设计中的常见问题,(1)建筑物业功能与经营功能的错位 (2)不符合商家要求,影响招商的实施 (3)建筑配套不完善,影响客流导入,商业地产建筑形态设计中的常见问题,长寿路,长宁路,万航渡
15、路,购物中心,写字楼,商业与写字楼的错位!,(1)建筑物业功能与经营功能的错位,A. 产品位置摆错,案例:上海悦达889广场,建筑外观的时尚性,(1)建筑物业功能与经营功能的错位,B. 建筑外观错位,案例:上海大悦城(原新梅广场),新梅广场,大悦城,(1)建筑物业功能与经营功能的错位,C. 物业价值降低,案例:合肥信旺广场,(1)建筑物业功能与经营功能的错位,案例:松江青年城,2012年,2008年,A. 建筑层高限制招商,案例:盐城缤纷亚洲,(2)不符合商家要求,影响招商的实施,案例:盐城缤纷亚洲,A. 建筑层高限制招商,(2)不符合商家要求,影响招商的实施,住宅等分面积,单一功能,且缺乏物
16、业配置。,B. 建筑功能限制招商,案例:上海香溢花城商业项目,(2)不符合商家要求,影响招商的实施,后果:先建设后定位,建筑物业的商业功能缺失,错失了零售市场的发展机会。,B. 建筑功能限制招商,案例:上海香溢花城商业项目,(2)不符合商家要求,影响招商的实施,C. 建筑平面限制招商,案例:上海日月光广场,(2)不符合商家要求,影响招商的实施,案例:上海曲阳生活购物中心,D. 建筑楼层影响招商经营,(2)不符合商家要求,影响招商的实施,案例:南京恒顺商厦,D. 建筑楼层影响招商经营,(2)不符合商家要求,影响招商的实施,在金角银边草肚皮的地方应设置主力店或目的性消费!,10座尚未开业 9座原商户已停业,9座宿野美容(2011年开业,