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1、如何理解抵押关系中“地随房走”、“房随地走”？由于房屋与土地具有不可分离的依附关系，因此单独以房屋或土地使用权为抵押，都必然涉及二者的关系如何处理的问题。我国一向采取“房随地走”或“地随房走”的双向原则，即在抵押权设定之时，法律将房屋和土地使用权视为一个整体，不允许将它们分别抵押，无论是以土地使用权抵押为目的还是以土地上房屋抵押为目的，相应的房屋或土地使用权应作为统一的抵押标的物的组成部分。 城镇国有土地使用权出让的转让条例第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”房地产管理法第31条规定：
2、“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”担保法第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方 取得的国有土地使用权抵押的，应 将抵押时该国有土地的房屋同时抵押。 (镇)、 的土地使用权不得单独抵押。以 (镇)、 的 房 建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。” 法 中，由于 在土地和地上建筑物分 不
3、同的权 体的 ，因 土地和地上建筑物分别设定抵押权的 。 城 房地产管理法第59条规定：“国 土地使用权和房屋所有权 。” 为，土地和房屋在部分地都 分别 ，土地使用权由土地管理部currency1'“ ， 房屋则由房产管理部currency1'“ ，因此成fifl权 在 上的分离。在 法 中，房产和土地使用权分别抵押，不同的权时，其 如何， 在着分： 一fl为，房屋与土地不可分离，应将房地产视为一个抵
4、押物，”担保法第35条关于“抵押所担保的权不得其抵押物的 。 产抵押，该 产的 于所担保的权的部分，可以抵押，不得出其部分”的规定处理。如fi个同 有 上规定，可以其 。如 上规定的， 在的同的 ， 该同抵押权的权 在的同无或 第一 同所担保的权的部分无， 在抵押权 的抵押权不 保 。 一fl 为fi个抵押同 有，在处理此 同时，应房屋与所占用范围的土地使用权视为同一 产，房地产分别抵押的 为视为同一 产向fi个以上权抵押的 为， 用担保法第54条之规定。 、 房地产的 部所得，
5、”fi个抵押 时 时 相同的，以房地产 ”权 例 。所 “房随地走” 是 土地的土地使用权 建设用地使用权 处分时，该土地上的房屋 建筑物及其附 设 随之一转让。 ，建筑物、筑物及其附 设 转让处分时，该建筑物、筑物及其附 设 占用范围内的建设用地使用权一处分，即所 “地随房走”。有关一，担保法、房地产管理法和物权法第146条、147条 作 规定。 然我国法律 “房地一体”，在 法 中，由于土地和房屋在我国部分地都 分别 ，土地使用权由土地管理部currency1'“ &nb
6、sp;， 房屋则由房产管理部currency1'“ ，成fifl权 在 上的分离。土地使用权和地上建筑物分 于不同的权 体的 量 在。因 土地和地上建筑物分别处分的 。甲有三 平房，持有房屋所有权 和国有土地使用权 。其土地使用权 载着三 平房面的宅基地的使用权归甲所有。1999年，邻居乙与甲协商在甲的房的宅基地上建fi 平房经商。乙以甲表示同 的办理房屋产权 。2001年，甲将原有的三 平房 丙。双方共同办理房屋户手续和土地使用权更 。丙取得的土地使用权仍然包括有房的宅基地
7、。丙为自己已经取得土地使用权，则地上的建筑物应归其所有。 此 乙迁出房屋。 乙为房屋所有权 于自己，则该房屋占用土地的使用权应 同时转归自己，丙无权 自己迁出。双方为此 生争执。”“地随房走”的原则， 应 乙 房屋的宅基地使用权 ”“房随地走”原则，该宅基地上由乙建的房屋所有权应 归丙。样 出法律原则 用中的矛盾象。在具体处理时，简单地为采用“地随房走”或是“房随地走”的原则，都会损害一方的法 益和权 。理的办法 是将乙自建房的所有权和丙的宅基地使用权分开，既乙 房屋的所有权，又丙 宅基地的使用权。 是说，有条件地土地使用权和房屋所有权是可以分离的。我国担保法规定，房屋抵押权归房产
8、管理部currency1，土地使用权抵押归土地管理部currency1，在 中 极易出房地产抵押分别 的 。在此程中如出纠纷，有条件地土地使用权和房屋所有权是可以分离的原则，在处理此 案件时 有着特别的 义。开 商，在地 一 土地使用权，自己盖一幢写字楼。盖完之，开 外一个楼盘时有钱，准备向工商 借5000万。工商 让其出具担保，开 商说问题，自己 地 一个亿，于是 用土地使用权作担保。工商 想土地使用权担保个数够，担保法还规定房屋 然有约定担保 ，是它跟着土地走。所以工商 同 ，和开 商签订抵押同， 且土地使用权在土地管
9、理部currency1办理抵押权 。资金贷出之，开 商在开 程中 5000万不够，于是 想和建 签订一个抵押贷 同。 是用幢写字楼去签订抵押同，准备借3000万，建 开始不同 ，为土地使用权已经抵押，房子应 跟着地走的。开 商说跟工商 签订同的时候是用土地使用权作抵押的，写字楼有抵押， 此，工商 是同 的。个写字楼怎么 七、八千万，于是建 同 ，在房屋管理部currency1签订房屋抵押权 。由于各fl原因开 商不 如期还 ，引 诉讼。此案的处理有三fl不同识。第一fl是为fi个同都无。 地抵押房子有随着走，建 的那个抵押房子，是地有跟着走，所以都 房随地走，地随房走一
10、 性的原则 第二fl是为第一个同有，第二个同无。因为地抵押银 ，上面的写字楼 随着它走的，所以工 的有，建 的无 第三fl是为fi个同都有，fi个抵押权都有，只不它理解为房和地不是分别抵押，它是一个集抵押。担保法第42条和物权法第180条第2 ，都 以上 产可以一抵押， 是典型的集抵押。因为是抵押工商 ，然又抵押建 ，个时候一个集体上 在着fi个抵押权，” 优于 的原则，将 的时候一体 ，还工商 ，剩下的还建 。其 ， 前面说的有条件地土地使用权和房屋所有权可以分离的原则， 本案的处理 应 房和地分别进 评估，一体 ，应 分别 。物权
11、法第200条 规定：土地使用权 然抵押，新增房屋不成为抵押物，只不在 的时候房屋随着地一起 ，房屋 不用于受， 充分说 房和地是可以分开的 之所以在一体 分别 不是还工商 还建 ，是因为将万一房和地都贬，只够还工 ，那建 一分钱得不到， 建 说 不公平。具体的处理应该是，地如评4000万，最 的时候只 3000万，工 然是5000万的权你只 得到3000万。房子评估的时候可 是8000万， 的时候是5000万，或者 2000万 它归建 。fi个案子”同走，其 完 是公平的， 且有 房随地走，地随房走的原则。样既符房地双向统一的规则，同
12、时又符双方 签订同的 思表示。因为工 只接受土地使用权抵押，建同 只接受房屋抵押。 于工 说 时签订土地使用权的时候担保法和物权法规定个房子跟我一走的，是有一，它只是说视为抵押，是 房子有 ，建 房屋 ，在有出建 的时候，工商 用土地使用权单独抵押的时候，为让房随地走可以 的抵押权视为 ，将你优受。是在建 在房屋上设 抵押权，时 用担保法第54条或者物权法第199条，在 的时候已 的抵押权优于 的抵押权。个时候和物权法的法理还有房随地走、地随房走的原则都不 ，同时又符双方签订同时的 思表示， 法上的公平原则。房随地走，地随房走 的原则只有fi，第一 是权 转 的时候一定随着转 ，在 的时候不 说 地 房子 第二 是权 最 归 保 同一个权 体， 不 甲说地，乙说房子。只保 一 符房随地走，地随房走的 。
