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1、某住宅小区项目的问题汇总及后评价一、 设计方面存在的缺陷汇总1、飘窗问题：飘窗距离地面高、进深较大，一般个头的人够不到把手。2、卫生间问题：卫生间上水口处没有水龙头，致使装修阶段不能方便使用自来水。3、空调机位：空调室外机位偏小，有些品牌的空调室外机放不进去。建议今后项目的设计单位能够把空调室外机位适当的加大些。4、院区道路问题：普遍业主反映院区道路太窄。小区的实际主道路的宽度为6米，楼前路宽度为4米。设计院的设计理念是要做到“通而不畅”，从而在“硬件”上迫使驾驶人员进入小区后低速驾驶。一是为了小区业主的安全，二是为了因快速行车形成的噪音影响业主的生活，再一个原因是现在地下车库还未使用，并且装
2、修期间进入车辆太多，造成地上车辆过多。但从实际情况看，错车确实有些紧张，建议今后项目的院区道路适当的加宽一些。5、厨房问题：厨房地面无防水、无地漏，有些个别业主反映万一水阀或水管漏水怎么办。但设计规范要求允许厨房内无地漏。6、小区的地下水泵房没有设计排烟风道，在投入使用中出现水泵房的潮气无法排出，现在正在进行二次施工加送风、排风道工程，给项目增加了额外的费用，建议在今后的项目中在设计阶段提前把关好此类问题。7、发电机房在交接过程出现的问题：接收单位要求室内的储油箱必须单位与发电机隔离开，有自己的储油间，具备防火功能，但该工程在设计时没有考虑到，造成二次设计加施工的麻烦。发电机房的隔音问题也在最
3、初设计时没有考虑到，致使发电机房外的噪音达到70分贝。建议在新的项目中先参观其他已经较为完善的发电机房，从中学习好的方法和技术，再根据自己项目的实际情况进行设计。二、 因施工原因产生的问题汇总1、户门问题：户门安装较差，很多业主家门框有变形现象，锁芯安装不规范。门框与墙体之间有缝隙。主要是由于安装工人操作不当造成的。2、电梯问题：电梯发生失重下滑事件，按紧急呼叫没有反应，偶尔发出刺耳的响声，电梯门没有关闭好，停电被困在电梯里等情况，根据电梯维修人员提供的2、3、4月份的故障分析看，大部分是由非正常使用造成的，个别是因为保险丝熔断造成电梯停运，光幕线缆连接存在问题造成的故障，还有一次是因为消防栓
4、跑水致使电梯被淹停运。3、空调管道孔外高里低，致使水倒流入户内。4、户内的窗户安装不规范，造成反复的维修，建议在今后的项目中严格规范施工方的安装。三、 业主方面造成的问题承重墙被拆除问题：个别业主擅自拆改房屋的非承重、承重墙。小 区项目是业主向物业单位提交装修方案，方案认可后方能开始装修，但个别业主为了追求个性化装修擅自将房屋的承重墙拆除，造成严重的安全隐患。建议今后的项目在交房时一定告知户主在装修时不能改动房屋的主体结构。四、 其他问题汇总1、房屋定价问题：此次分房是大业主定价，只有楼层间的价格差异，15栋楼没有根据位置差异更改房价，望今后项目在销售定价上最好与市场化接轨，分出楼王，对不同位
5、置的楼房做价位调整。2、有些业主认为小区未达到入住条件就让业主收房，户内的有限电视、燃气都没有开通。解释：小区已完成了竣工验收备案，已达到交付入住的条件，但鉴于北方的气候条件，冬季寒冷无法进行绿化工作，景观绿化工程进行了甩项验收，这是政策允许的。有限电视、燃气开通要需要业主自己去相关部门办理。3、钥匙发放问题：业主反映家里的设备莫名被拆走了。现小区的钥匙管理办法为：两把装修钥匙，一把给业主，另一把留在房地产公司，以便及时地返修业主反映的问题，修完后及时将装修钥匙返还给业主。现第二把装修钥匙正在陆续发放给业主，我司对保留在自己手中的装修钥匙有严密的管理制度。建议今后的项目把装修钥匙一次性发给业主
6、，维修时通知业主前来维修，维修完成后业主签字确认。4、散热器无罩：业主普遍反映暖气片无罩现象。解释：施工图设计开始，由我司与大业主有关部门确认的交楼标准，明确小区散热器形式同公司其他各小区，双方确认建安成本时，也是按此确定的。与合同约定的相符。5、有些业主认为入户门为防火门，与合同上注明的三防门不符，因为入户门上只有防火门标牌。其解释为防盗、隔音功能的无须贴此功能标识。为防止类似问题的发生，建议在今后的户门选择上尽量选择无功能标识的户门，以防止发生类似的误解。6、业主反映小区内没有超市，没有购买生活用品的地方，配套设施不完整。7、业主要求公正透明的告知业主房屋建筑面积、使用面积、公摊面积明细，
7、以及实测报告。建议在售楼的时候每种户型公示一整套完成的实测报告。8、业主反映小区燃气设计不合理，装修前需要重新改动，出于安全方面的考虑只能通过燃气公司专业人员进行改动，但费用太高，收费标准不一。建议在新的项目中要求燃气公司对价格明朗化。9、一楼没有防护窗。10、业主提出楼前的树木遮挡家里的采光，要求移走，建议设计单位在做景观设计的时候注意楼栋前面的树种安排。11、在景观施工中发现有些树种和设计院想象的不一样，建议在新的项目中，景观设计院对树种从多个方面做更细致的限定。小区项目从前期策划到实施直至交付使用，过程还有一些不尽完善或者可改进的地方。一、策划阶段：1、前期框架方案的签订问题，尤其是最终
8、销售价的确定，考虑到房产政策的多变性，尽量延后确定，满足销售进度的要求即可，预备费的问题尤其重要。2、设计方面的问题，建设方案最少委托两家进行设计，便于方案之间取长补短，方案确定以后，施工图设计以后的设计尽可能地委托一家设计院设计。3、土地过户方式：划拨、股份制、转让、一级市场直接拿地，任何一种方式都要考虑定向开发人群的心理承受力。4、房地产开发地域性的差异，如北京与河北好多方面不一样，税收、节能、保温等规定都有不一样的地方，要加强学习。 二、实施阶段：1、专业人员配备不齐，受薪酬体制的限制，一直缺土建工程师。2、项目总体进度目标的科学设立，本项目在采暖季中交楼不太合理。3、变更、洽商制度的完
9、善，变更、洽商的严肃性、时效性，系统及完整性。4、暂估价工程和暂估价材料三方协议中，加强乙方在洽商合同中的地位。5、科学合理的划分分包项目。（如外保温与外涂料）6、加强合同的执行力。7、工程人员与经营人员的配合问题，要加强学习，经营人员应加强技术方面的学习，工程管理人员也要了解经营方面的知识。8、成立房地产的经销商名录，材料、设备能尽快决策，不至于影响工期，也保护各方的利益。9、材料、设备厂家考察，应包括经济实力方面的考察，且对所有施工单位、材料供应商、分包商进行量化的后评价。10、总价包干合同的慎用。11、对咨询公司的约束与管理有些松懈，要加强管理，从合同层面就要约束。12、市政资源与他人共
10、享时，妥善处理技术经济方面的问题，如换热站。13、行业标准高于国家标准的问题，比如石油行业的有关标准比国家标准高出一块，尤其是HSE方面，准备不足。14、对重大标底，比如1000万以上建议两家造价咨询机构同时编制标底，便于平行对比。15、质量与进度关系问题，审图是一重要环节，审完图后再编制标底，编制的质量更可靠，比如基坑开挖时出现过类似的问题。16、设计出现的较大缺陷：1）户型：定向开发的项目少用二居，多用三居，尽可能地用一梯两户。2）排水管的标高问题。3）包框过多，植筋量过大，增加造价。4）业主单位特殊要求的妥善处理，如自备发电机的油罐的问题，大阳台导致B户型电视墙长度稍短的问题。5）B户型与A反户型视觉卫生考虑不足。其他：1）销售模式：节约成本，锻炼了队伍，但对工期有一定的影响。2）物业交接时计划模式与市场模式的冲突。
