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1、安徽云森物联网科技有限公司 土地估价报告土地估价报告项目名称：安徽云森物联网科技有限公司位于桃花工业园繁华大道一宗15243.00平方米出让工业用地土地使用权市场价值评估受托估价单位：安徽建工房地产土地资产评估有限公司土地估价报告编号：皖建工（2015）土估字第340100-084号提交估价报告日期：2015年12月18日土 地 估 价 报 告第一部分 摘 要一、估价项目名称安徽云森物联网科技有限公司位于桃花工业园繁华大道一宗15243.00平方米出让工业用地土地使用权市场价值评估二、委托估价方安徽云森物联网科技有限公司三、估价目的安徽云森物联网科技有限公司位于桃花工业园繁华大道一宗15243
2、.00平方米出让工业用地土地需办理股权转让，应委托方的委托，安徽建工房地产土地资产评估有限公司对该宗土地进行了价格评估，为委托方办理股权转让手续提供地价依据。四、估价期日二一五年十二月十六日五、估价日期二一五年十二月十六日至二一五年十二月十八日六、价格定义估价期日2015年12月16日，宗地红线外基础设施达到“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），估价设定开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内“五通一平”，评估的宗地价格为工业用地剩余出让年期47.07年（土地使用权终止日期2062年12月29日）的土地使用权价格，土地使用权面积：15243.00m2。七、估价结果成本逼近法和收益还原法的测
3、算结果分别为386.62元/m2和378.94元/m2，经综合分析周边地价水平，成本逼近法测算结果更接近于真实客观价格，故对二者进行加权平均处理，权重分别取0.6、0.4，则以（取整）384元/m2作为本次评估的最终地价。土地使用者土地使用证号土地使用权面积单价土地总价安徽云森物联网科技有限公司肥西国用（2013）第1482号15243.00m2384元/m2585.33万元合 计15243.00m2585.33万元总地价大写：伍佰捌拾伍万叁仟叁佰元整（人民币）。八、土地估价师签字姓 名 资格证书号 签章阮光虎 2000340120李思伦 2002340024 九、估价机构估价机构负责人签章：
4、安徽建工房地产土地资产评估有限公司 二一五年十二月十八日45-45土 地 估 价 结 果 一 览 表估价机构：安徽建工房地产土地资产评估有限公司 估价报告编号：皖建工（2015）土估字第340100-084号 估价期日：2015年12月16日 估价期日的土地使用权：国有出让宗地名称估价期日的土地使用者土地证书号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际开发程度估价设定的开发程度土地剩余使用年期面积（m2）单位面积地价（元/ m2）总地价安徽云森物联网科技有限公司肥西国用（2013）第1482号桃花工业园繁华大道工业工业0.733红线外“五通”，红线内“五通一平”红线外“五通”
5、，红线内“五通一平”47.07年15243.00384元/m2585.33万元注 一、上述土地估价结果的限制条件:1、土地权利限制：本次估价设定为出让土地使用权，剩余使用年限为47.07年、土地用途：工业用地。2、基础设施条件：道路：通达，供电：市政电网，供水：市政供水网，排水：市政排水网，通讯：市政通信网，宗地红线内“五通一平”。3、规划限制条件：根据委托方提供的资料，待估宗地地上建有3幢钢混结构厂房，总建筑面积11169.74平方米。 4、影响土地价格的其它限定条件：无二、其他需要说明的事项： 1、本次评估的资料均由委托方提供，其资料的真实性未经核查。2、评估价格仅作为办理国有土地使用权股
6、权转让手续的价格依据。 三、土地备案单位：估价结果须经国土资源局备案后方为有效。估价机构：二一五年十二月十八日第二部分 估价对象界定一、委托估价方委托单位：安徽云森物联网科技有限公司单位地址：安徽省合肥市经开区桃花工业园繁华大道与文山路交口处 法人代表：万森二、估价对象估价对象是指位于桃花工业园繁华大道一宗工业用地，本次评估土地面积15243.00平方米。本次评估上述宗地的土地使用权价格。三、估价对象概况 1、土地登记状况估价对象是指位于桃花工业园繁华大道一宗工业用地。具体状况如下表：土地使用者土地使用证编号宗地位置登记用途登记面积（m2）土地级别它项权利状况四至剩余使用年限（年）备注东南西北
7、安徽云森物联网科技有限公司肥西国用（2013）第1482号桃花工业园繁华大道工业15243.00/无文山路合肥医工医药有限公司合肥嘉和压力制造有限公司繁华大道47.07出让2、土地权利状况估价对象的土地所有权属国家所有，土地使用权性质为国有出让土地使用权，现土地使用者为安徽云森物联网科技有限公司。至估价基准日，待估宗地无出租、抵押、担保等它项权利存在。3、建筑物和地上附着物状况根据委托方提供的资料，待估宗地地上建有3幢钢混结构厂房，总建筑面积11169.74平方米。四、地价影响因素分析1、一般因素（1） 地理位置合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32、东经117），长江淮河之间、巢湖之滨，通
8、过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，也是全国重要的科研教育基地。合肥是一座具有2000多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家乡”之称。秦置合肥县，隋至明清时，合肥一直是庐州府治所，故又称“庐州” 、又名“庐阳”。合肥自然环境优美，名胜古迹甚多。 市区公园环城走，碧水绕城流，是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市，还是全国双拥模范和全国治安综合治理先进单位。肥西县位于安徽省中部、省会合肥西南，地跨江淮流域之间，临肥水之南，滨巢湖西岸。地理坐标：东经1164052-1172139，北纬3
9、13022-320021；东连合肥市郊区，隔巢湖与肥东县、巢湖市相望；西与六安市拉壤；南沿丰乐河与舒城县、庐江县为邻；北抵寿县、长丰县。县境西宽东窄，南北长55公里，东西宽64公里；总面积2168平方公里，其中长江流域1583平方公里，淮河流域585平方公里；另有巢湖水面100平方公里。（2） 自然环境、地势、地貌合肥市属江淮丘陵地带，在地质构造上属昆仑山秦岭纬向构造带向东延伸部分，其大部分为郯庐深大断裂带所通过，属北部大别山沉降带范畴，除西边临山外，其余地势平坦。肥西县地跨江淮流域之间，临淝水之南，滨巢湖西岸。低山绵延25千米，大潜山海拔289米，为全县最高点。、气候、水文合肥市属副热带季风
10、性湿润气候，四季分明，光照充足，无霜期较长。全年盛行风向东北和东南，以东北偏东风频率最大，年平均风速2.6米秒，年平均气温为15.7，降水季节分配不均，年均降水量为1000米左右，年平均日照2218小时，无霜期226天。市区地面水体主要有南淝河、十五里河、董铺水库等，均系巢湖水系。江淮分水岭横贯肥西县境中北部。丰乐河、上派河向东南注入巢湖，东淝河北流入淮。其中属长江流域1503平方千米，淮河流域458平方千米；另有巢湖水面100平方千米。年平均气温15.7摄氏度，平均降水量1000毫升，平均湿度70%。（3）城市性质合肥市是安徽省省会，是一座历史悠久的文化古城，属全国甲级开放城市，是全国重要的
11、科研教育基地。肥西县人杰地灵，是全国农村家庭联产承包责任制的发祥地，是全国商品粮基地县，全省苗木花卉生产和家禽养殖第一大县，全省蚕桑生产十强县。肥西是淮军的发祥地，是台湾首任巡抚刘铭传、两广总督张树声的故里。（）行政区划合肥市辖肥东县、肥西县、长丰县、庐江县和巢湖市以及瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、巢湖经济开发区市级管理权限。土地面积达1.14万平方公里，常住人口达752万人,占全省总人口的12.6%。其中，城镇人口达486万人，乡村人口266万人,城镇化率达64.6%。肥西县辖10个镇、4个乡：上派镇、三河镇、桃花镇、花
12、岗镇、高刘镇、官亭镇、小庙镇、山南镇、丰乐镇、紫蓬镇、高店乡、铭传乡、柿树岗乡、严店乡。有1个开发区、2个合作园区。总面积2168平方公里，全县耕地面积为90万亩，总人口88.9万人。共辖村295个，居委会29个，社区10个，总计334个基层自治组织。（）社会经济状况合肥2014年全市生产总值(GDP)5158亿元，同比增长10%，增幅高于全国和全省。其中，第一产业增加值257.6亿元，增长4.8%；第二产业增加值2872亿元，增长11.4%；第三产业(服务业)增加值2028.3亿元，增长8.5%。2014年，固定资产投资突破5000亿元，达5385.17亿元，同比增长18.1%；其中，工业投
13、资1910.1亿元，同比增长12.6%；现代服务业投资1448.24亿元，增长20.4%。2014年，合肥居民人均可支配收入24272元，增长10.5%。其中，城镇居民可支配收入29348元，分别高于全国、全省平均收入504、4509元；比上年增长9.4%，比全国、全省均高0.4个百分点。农村居民可支配收入14407元，分别高于全国、全省平均收入3918、4491元；比上年增长12.2%，比全国、全省高1、0.2个百分点。肥西县2014年实现地区生产总值508.8亿元，同比增长11.1%。完成规上工业产值1161.4亿元，增加值277.6亿元，同比增长16.8%；全社会固定资产投资491.1亿
14、元，同比增长17.2%，其中工业投资238.5亿元，同比增长3.8%；财政收入55.8亿元，同比增长11.4%，其中地方财政收入33.1亿元，同比增长19.3%；招商到位省外资金245.6亿元、同比增长16.9%，实际利用外资1.5亿美元、同比增长10.7%；社会消费品零售总额72.3亿元，同比增长16.1%；进出口总额16.1亿美元，同比增长134.4%；城镇常住居民人均可支配收入26061元，同比增长10%；农村常住居民人均可支配收入15070元，同比增长12.4%。今年一季度，完成规上工业产值307亿元，增加值73亿元，同比增长14.6%；全社会固定资产投资95亿元、同比下降7.1%，其中工业投资45.3亿元、同比下降0.1%；财政收入16.8亿元，同比增长1.2%，其中地方财政收入10.3亿元，同比下降0.1%；招商到位省外资金69.5亿元、同比增长11.7%，实际利用外资5066万美元、同比持平；社会消费品零售总额22.5亿元，同比增长19.9%。各项主要经济指标总量在高位平稳运行。各项主要经济指标总量高位运行，全县
