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1、同意解除合同的承诺书 尊敬的审判长、人民陪审员： 现就本案发表如下代理意见恳请支持采纳 一、涉案合同合法有效应该尊重当事人约定本案当事人已经约定：赎楼费和其他实际发生的费用均由原告承担被告是净得625000元这是本案的关键事实也是市场交易惯例 1、根据双方签订的合法有效的房产买卖合同第一条约定：“房产有抵押买方已经核实产权相关文件记载信息”即原告理应知道抵押情况 2、据原告提供的证据楼宇按揭抵押贷款合同原告不明知该套房产与其他两套房产共同抵押不是事实不符合常规常识因该份合同第1.2条款明确写明：“专项用于购买城市主场公寓a座1411、2412、2413物业（期楼或现楼）”第1.3条款写明：“贷
2、款期限120个月”而该合同签订的时间是年9月19日那么显然该贷款期限应该到年止应该说原告不知道银行有这么霸道竟然不同意只赎回其中一套房产而只同意捆绑赎楼 3、根据双方签订的房产买卖合同第八条第五款明确约定：“以上税、费双方约定由买方承担其中第（1）(24)项税、费买方承担第/项税、费”即本案双方已经约定一切税费均包括其他实际发生的费用均由买方承担卖方无需承担任何税费其中第（20）项就是赎楼费第（24）项是其他（以实际发生的费用为准）之所以约定其他实际发生的费用就是预防没有想到的一些项目的收费情况这也就是立法技术上的兜底条款既然已经有明确约定就应该严格按照约定办理 4、认为赎楼是买方的责任其实是
3、一个误区无论赎楼是方的责任但缴纳赎楼费和其他实际发生的费用按照合同明确约定是原告的责任 赎楼就是付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记的行为 赎楼费是按赎楼金额和担保方式来算的赎楼有现金和担保两种一般最多的是担保赎楼担保赎楼收费是赎楼金额的1%现金赎楼是2%以上 赎楼所需资料： 卖方所需资料： 1、卖方身份证复印件； 2、房产证复印件；（有房产证才可赎楼） 3、抵押借款合同原件； 4、卖方供楼存折原件加密码；（银行扣款时用） 5、银行欠款清单；（业主去银行打印时同时向银行提出书面提前还款申请）6、产权查档单； 7、买卖协议； 8、公证委托书 买方所需资料： 1、身份证复印件； 2、有资金监
4、管的提供监管协议； 3、银行贷款承诺书 显然本案的赎楼绝对不是单方单方的责任也不是单方可以完成的 二、根据合同约定出现其他情况双方应该协商而不应该解除合同 此案合同第八条第四款约定：“如在合同正常履行过程中因国家和地方政策原因增设税费种类或提高税、费的双方约定按以下第a种方式处理：a、买卖双方同意协商承担”根据上述约定双方应该协商处理不应擅自单方解除合同事实上在协商中被告同意承担另两套房捆绑按揭贷款的赎楼费用以及公证费并已经通知中介公司中联地产的经办人蔡灿声；但原告又要求被告承担律师费被告拒绝后原告单方行使合同解除权解除合同导致交易失败 如果原告真心想成交完全可以也应该选择更好的解决办法：先将
5、合同上已经约定的赎楼费交了如果你认为你不应该交这么多（三套房产捆绑抵押贷款的赎楼费一共4000多元一套只要交2000元左右）认为全部要你交不合理不合法你完全可以履行合同后行使撤销之诉或不当得利之诉以多交的2000元左右为标的向被告起诉那该是多么简单而明了的事情 本案目前的关键事实是：该套房产至今被告没有出卖也同意重新与原告签订合同继续将该房卖给原告；同时被告已经代替原告交纳了三套房产的全部赎楼费该房已经赎出 三、本案合同已经被原告单方解除合同法第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方合同自通知到达对方时解除对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁
6、机构确认解除合同的效力”本案被告方没有向法院或仲裁机构提出确认请求自然不能抗拒合同被解除的结果同时最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十四条还对解除异议诉讼或仲裁的提出作出了时间限制：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的人民法院不予支持” 四、原告单方解除合同后又主张对被告适用违约定金罚则违反法律违背最高院 公报公布的对全国法院具有指导意义的案例违背相关司法解释也有悖法理、常情
7、、常理 （一）解除合同属合同法调整范围应当适用合同法合同法对解除合同的后果已有明确的规定只能按照法律规定执行根据我国合同法第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”既然立法上没有给解除合同方适用定金罚则这种权利合同上也没有这种权利原告的这一诉请不应支持即使原告能证明其单方解除合同符合同法第96条的相关规定被告方也只能承担返还财产、赔偿损失的责任而不能承担违约定金责任 解除合同是解除合同当事人之间因合同而产生的权利、义务关系的一种方式按理论界的通说在合同订立后、履行中出现法律规定或者合同约定的事由合
8、同当事人一方依照法律或者合同约定的条件程序解除合同权利、义务关系的一种民事法律行为它包括约定解除和法定解除二种形式解除合同将产生如下法律后果一是使得该合同的法律效力丧失；二是双方的财产回复到订立合同时的初始阶段；三是必须赔偿守约方的经济损失 （二）适用定金罚则属于担保法规范范畴应该适用担保法担保法第五条规定：“担保合同是主合同的从合同主合同无效担保合同无效”担保法第二条规定：“本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置、定金”由此可见定金合同是担保合同的一种它与所担保的基础合同二者之间形成主从合同关系基础合同即主合同被解除后其法律效力归于没有法律效力按主从合同的关系定金合同作为从合同也随所担保
9、的主合同的无效而无效由此不能再适用定金罚则因解除合同造成损失的由过错方赔偿支付定金的一方有权要求对方退还定金当对方不退还定金时其可以行使不当得利返还请求权换言之根据主、从合同的理论定金合同也随其所担保的主合同无效而无效如违约的当事人是收受定金的则将该定金返还给支付定金一方不再执行双倍返还定金的定金罚则如违约的一方是支付定金的在扣除赔偿因违约给对方所造成的损失不包括可得利益的损失其余部分应予以返还 （三）最高人民法院公报（年第5期）公布了最高院（）民一终字第23号最高人民法院民事判决书并在【判决摘要】中指出：“中华人民共和国合同法第九十七条规定：合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情
10、况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失合同解除导致合同关系归于消灭故合同解除的法律后果不表现为违约责任而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任”最高院该份判决在判文中再次指出：“本院认为合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭解除合同的后果违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金因此对桂冠公司（一审原告）要求支付违约金的主张本院亦不予支持”该份判决严格按照合同法第97条的规定判决违约方仅承担返还不当得利赔偿损失的责任而驳回了一审原告要求双倍返还定金以及承担违约金的请求希望也相信贵法院能严格依法判决；希望也相信最高院公报公布的案例能对贵法院的判决有指导意义 （四）
11、最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百二十二条规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的不适用定金罚则”本案发生三套房产必须捆绑一起赎楼的情况可以认定属于意外情况因捆绑赎楼并不是法定的如果银行能够通融能够协商完全可以只将其中一套赎回但基于银行垄断经营的状况作为按揭借款的个人在其面前根本没有话语权他说必须捆绑赎楼借款人毫无办法出现这种必须捆绑赎楼的情况应该是双方当事人均没有想到的意外情况根据上述司法解释也不能适用定金罚则 （五）第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为致使合同目的不能实现可以适用定金罚则但法律另有规定或者当事人另有约定的除外当事人一方不
12、完全履行合同的应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例适用定金罚则”即使本案被告有迟延履行的行为也没有导致合同目的不能实现故不能适用定金罚则；即使要适用定金罚则也应该根据其不履行合同的具体情况即所占合同约定义务的比例适用定金罚则不能全额适用 原告的彻底解除合同的违约行为不需要承担任何责任还能得到双倍定金；而仅仅迟延履行合同的被告却要承担双倍返还定金的责任这应该是不需要专业知识就能做出的评判 从专业角度分析也只能得到同样的结论 根据合同法第九十七条规定合同解除后非违约方为何不能要求违约方承担违约金或定金责任呢 这个问题是合同法的核心问题之一在大陆法系合同的终止是指合同向着将来发生作用而合同解除是
13、溯及既往的发生效力就像合同没有发生一样一般要发生恢复原状的效力而合同法第九十七条将大陆法系的终止和解除放在一起并且整个合同法第六章用终止代替了合同的消灭所以我们理解起来就有困难但有一点是明确的不管是解除还是终止合同约定的一些东西已经没有作用了也就是非违约方要么继续保留合同的效力要么解除合同我国的合同法规定是可以要求违约方承担赔偿损失的责任但是不能再根据合同要求承担原来约定的违约金了因为很明显要求解除合同一方已经不想保留合同的效力了而违约金、定金都是在合同有约束力的情况下才能请求的但要注意有些条款还是不会失去效力的如解决争议的条款在合同无效的情况下它都是有效的正是从这个意义出发我国合同法将“合同
14、的权利义务终止”列为第六章而将“违约责任”平行的列为第七章可见终止、解除与违约责任本身就不在一个章节中不能混为一谈 五、原告单方解除合同不符合合同法第94条的相关规定无权单方擅自解除合 同合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同： “（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； “（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； “（三）当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行； “（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； “（五）法律规定的其他情形” 纵观本案应该不能适用第（一）、（二）项那么能否适用第（三）
15、呢第（三）项 明确规定：当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行那么本案被告的主要债务无疑不是关于赎楼费那4000多元赎楼费之争而应该是交楼义务被告至今没有拒绝交楼的违约行为和意思表示至今随时准备将房产交给原告；第二什么是合理期限原告在年8月29日与被告签订房产买卖合同因4000多元赎楼费发生争议原告年9月21日久起诉到法院要求法院判令解除房产买卖合同原告给了被告合理的期限结论：被告即使没有迟延履行主要义务原告也没有给被告合理的期限所以原告不能适用此项要求解除合同那么原告能否适用第（四）项即使是被告迟延履行也不可能导致原告不能实现合同目的（如前述）；是原告的擅自解除合同才导致合同目的不能实现结论：原告也不能适用该项规定 六、原告解除合同属根本违约理应承担定金不予退还的责任 即被告已经收取的5万元定金被告有权不予退还事实和理由： 1、被告收到原告委托的律师邮寄来的律师函称“委托人现正式通知你方解除房产买卖合同并保留追究你方法律责任的权利”事实证明：原告已经解除合同并向法院起诉即实践了律师函的诺言 2、根据法律规定和合同约定原告既然已经解除合同那么就应该为其解除合同的行为承
