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1、如何成为一名优秀的房地产销售员(2008-03-09 16:32:59) 如何成为一名优秀的房地产销售员要做一名优秀的房地产销售员,首先是要做一个优秀的人。所谓优秀不是先天形成的,它是自我管理的结果。自我管理是一个由里及表的过程。在这个过程中,最起码要作到自律自强、自我完善、自我控制、练好内功,否则,将距离优秀很遥远。这里的“里”,就是自信,“表”即目标感、专业度、表达力和细节。一、自信:自信讲究的是自信心,我们要明确自信心就是一种力量。首先,要对自己有信心,每天工作开始的时候,都要鼓励自己,我是最优秀的!我是最棒的!信心会使你更有活力。那么,我们的信心来自何方?1、自我认知良好,无限定性概念
2、;2、寻求榜样的力量;3、对成功有较为准确的定位;4、对成功有足够的耐心;5、要有梦想,自主、自立、自由。同时,要相信公司,相信公司提供给消费者的是最优秀的服务,要相信自己所销售的房源也是非常有市场的,相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。要能够看到公司和自己形象和服务的优势,并把这些熟记于心,要和对手竞争,就要有自己的优势,就要用一种必胜的信念去面客户和消费者。作为地产经纪人,你不仅仅是在销售房子,你也是在销售自己,客户接受了你,才会接受你的商品。二、目标感:做任何事情,都应该有一个明确的目标,如果丧失目标,就根本不可能达到目标。三十四岁的美国妇女弗罗纶丝查得威克是横渡英吉利海峡的第一位
3、女性。完成这项壮举之后,她决定向另一距离更远的海峡卡塔林纳海峡挑战,即从加利福尼亚海岸以西 21英里的卡塔林纳岛游向加洲海岸。如果她的壮举能成功的话,她将成为第一个游过这个海峡的女性。1952年 7月 4日清晨,加利福尼亚西海岸及附近的太平洋洋面笼罩在浓雾中。那天早晨,海水冻得她身体发麻,雾很大,她连护送船都几乎看不到。她一个人游着,千万人在电视上看着。时间一分一秒地过去了 15个小时,她还在游着。在以往这类渡海游泳中,她的最大问题不是疲劳,而是刺骨的水温。终于,她感到又累又冷,她知道自己不能再游了,就请求拉她上船。随船的教练及她的母亲都告诉她海岸很近了,劝她不要放弃。但她朝加洲海岸望去,浓雾
4、弥漫,什么都看不到。最后,在她的请求下,(从她出发算起 15小时 55分之后)人们把她拉上了随行的船,其实这时她离加洲海岸只有半英里远了!后来她总结到,令她半途而废的不是疲劳,也不是寒冷,而是因为在浓雾中看不到目标。迷茫的目标,动摇了她的信念。 两个月后,她成功的游过了同一海峡,仍然是游过卡塔林纳海峡的第一个女性,且比男子的记录快了大约两个小时。因为这次她有了非常明确的目标。由此看来,目标是多么的重要!在对于目标的把握上,应该注意两大要素:明确量化的结果,掌握限定的时间。对于目标结果,要分阶段达成,注意积累,循序渐进,不要妄想一步到位。而时间的管理上,应该注意区分到达目标过程中事件的轻重缓急,
5、以便解决问题,向目标靠近。1、既重要又紧急的事件;2、重要但不紧急的事件;3、紧急但不重要的事件;4、不紧急不重要的事件。从上面几个方面把握通向目标的事件分析,进行思考和计划:1、拿出时间来思考,作好全盘规划;2、每天作好第二天的安排;3、不要总是让紧急的事情打乱计划。只有这些我们都作到了,我们的目标将不再遥远。三、专业度:就房地产经纪人而言,你所从事的本身就是一个专业性很强的工作,你的专业程度直接影响着你的客户,当然也影响到你的业绩。客户为什么找你买房子?房主为什么找你卖房子?因为你专业,你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌,能给他们一个专业服务业。房主可以以合适的价格卖掉房子,客户可以以
6、合适的价格买到房子,还有未来的增值和想象空间、在你这里,可以得到所需要的所有专业服务。如果问你这个也不懂,那个也不懂,那么客户找你干什么?凭什么要付你佣金?贝蒂,哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人。由于任何一顶待售的房地产可以有好几个经纪人,所以哈德曼如果想出人头地的话,只有凭着丰富的房地产知识和服务客户的热诚。哈德曼强调:“我始终掌握着市场的趋势,市场上有哪些待售的房地产,我了若指掌。在带领客户察看房地产以前,我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”哈德曼强调,今天的房地产经纪人必须对“贷款”有所了解。“知道什么样的房地产可以获得什么样的贷款是一件很重要的事,所以,房地产经纪人还要随时注意
7、金融市场的变化,才能为客户提供适当的融资建议。四、表达力:用流畅的、富有感染力的语言将你要说明的问题讲给你的客户,使客户能够清楚地了解你语言的含义,了解他想知道的问题答案,这是提高工作效率的重要一环。但是,请一定牢记一个忠告:感觉总是比语言快十倍。因为这绝对是一个真理。请随时随地注意自己和客户的肢体语言,这是感觉获得的最直接信号,也许比语言更有效。所以,我们在表达力方面一定要注意下面几个方面:1、形象:装容适宜,得体自然,服饰规范,尊重对方。2、眼神:目光亲切,自然平和。真诚相对,顺势而动。3、语言:口气坚定,充满自信,知识丰富,认真请教,善于倾听,答疑解惑。4、举止:落落大方,避免拘谨,重视
8、对方,且记张狂。 从上面几个方面看,除过语言外,尚有三条,皆在形象与肢体。所以,我们在向客户推销过程中,除要提高自己语言的表达力外,也要注意自己肢体的语言表达力,更要注意客户的肢体语言。一般来说,客户们不会直言告诉你他们对你的话能否听得进去,但他们的身体语言会这样做。通过观察人的五个身体语言表达渠道:脸、手臂、手、脚和身体角度,就能知道客户对你提供的信息的接受程度,这是客户的一种表达力,这些程度像交通信号灯一样有三种:绿灯、黄灯和红灯。当你观察到客户的这些信息后,就要开始相应的行动,尽力去了解客户的想法并引领他们转入更加积极的态度。绿灯:这种信号表示客户对你提供的信息感兴趣而且非常信任你。这些
9、人的身体角度会面对你,身体略微向你倾斜;他们脸带微笑,眉毛上扬,眼睛始终注视你的眼睛;坐着时,客户不会无礼的翘起二郎腿。你看到这些绿色信号,你大可放心的肯定你有足够的营销机会,但别忘了你自己的“绿色”信号将有助于保持和加强客户对你的接受性态度,所以你自己要始终保持开放和友好。黄灯不为你言语所动的客户会亮出黄色信号,他们可能对你还心存怀疑,也许害怕会后悔自己的决定。这些人的特点是:身体角度与你略偏,脸上表情僵硬、不快、怀疑或者傲慢;他们会抱起手臂、翘起二郎腿,人也显得坐立不安。犹豫和担心导致这样的态度,但这还是比较容易改观的。保持你积极和友好的的态势,用开放性的问题鼓励你的客户说出想法。你可以说
10、:“我想听听你的意见。”或者“你对现在的情况怎么看?”客户的回答可以帮助你了解他们关注的问题,找出症结所在,提供答案,用你积极的态度去感染他们。红灯如果你忽视客户的黄灯预警,客户可能就开始传递红色信号,这时的事态就比较严重了。红色信号很容易辨认,这些人身体角度可能威胁性的前倾向你,或者远远地后靠远离你,脸上表情紧张、涨红,有的人开始摇头。他们的手臂抱的更紧,手或握拳,或指指点点,或掌心向外示意你停止。这时候你应该快速采取行动去使客户平静下来,挽救局面。首先,不要为自己辩护,先对客户的这种态度表示理解;然后重新部署谈话方式,把重点放到你的建议的优点上来;第三,继续不断的传达你自己开放和友好的积极
11、信号。有一点要记住,预防比治疗有用得多,在与客户谈话中时刻注意他们的身体语言,当看到黄灯时就要提高警惕,让客户的身体语言指导你顺利开展营销工作。五、细节:细节是完成的重要程序,只有把握每一个细节,力求完美,你将取得完美的结果。具体要把握好下面几点:A、在接待环节,就要注意作好收集关于客户的信息的工作。比如客户的姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来访批(人)数、意向价格、交楼标准、客户来源等;记录每一次洽谈经过,将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来(包括电话追踪、多次来访情况),以便掌握客户情况;建立联系通道。与客户保持经常性的联系,通过
12、电话访谈等方式了解客户动态,通过交往,把客户交为自己的朋友;坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定,就要继续跟踪;结案。记录客户成交情况或未成交原因。经纪人应该经常在空闲的时候,翻看自己的客户档案,回忆客户的模样,接待的过程,加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候,我都可以准确地叫出他的名字,和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要在工作当中,认认真真地用心去做,肯定会达到销售技巧的最高水平。B、善于在细节上捕捉灵感。1、具有专业形象,一言一行要面带微笑。 2、时时与顾客交流,缩短彼此距离。 3、顾客问的每一句话,回答前要想想他是什么目的。 4、仔细聆听顾客的每一句话。 5、不要把自己
13、的思想强加给顾客,先肯定后否定。 6、不要做讲解员,要做推销员。 7、要运用赞美、赞美、再赞美。 8、在谈判中不慌不忙,要注意语气的变化,有高潮,有低估。 9、在作介绍是要语言明确,简单易懂。 10、理论分析要到位,要侃深,侃透、侃细。 11、要灵活,讲例子不讲大道理,给人深入浅出的形象比喻,达到声情并茂的效果。12、顾客提出问题一定要抓住,分析到位,牵住顾客。 13、间接逼定充满自信,一轮不行下一轮再来。 14、必须准备充分落分明。话题,不能冷场。15、咬字清楚,段落分明。C、耐心、诚心的把握好各种细节。从客户角度考虑,绝大多数客户不可能一次就看中,作为一个经纪人,你如果一次能提供比较多的选
14、择,客户会感激不尽。毕竟,你为他们考虑了下一步。有时经纪人要去带看的下一个物业的情况时,最好直接建议客户去还是不去。因为有一些有缺陷或不符合他们要求的房屋,他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们,免去他们的奔波,无形中,你的服务又进了一步。设想有一百个客户来看房,能有一个人当场给单吗?也许有时会有的,但绝大多数情况下,这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识,没有任何的信任关系,客户会犹豫,再犹豫;考虑再考虑。但是,做为一个优秀的房产经纪人,绝不能因为一百个客户来让你带他去看房,结果没有一个人下定而灰意冷、怠慢客户。如果没有耐心,你绝不会成为一个优秀的房产经纪人。以一百个客户为例,这一百个客户
15、你如果细心照料的话,在将来的某个时候,任何一个人都可能成为你的忠诚的客户。你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话,你将一无所获。而你如果反其道而行之的话,你可能会赢得不只这一百个客户。因为他们有朋友,有亲属,有朋友的朋友,有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立即做决定,并不代表他们将来不能,何况不能立刻落单并不一定是他们的错。一般人陪客户看房时,可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料,再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时,只要有时间,总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子的资料,让客户有更多的选择余地。新西兰著名的房地产经纪人 JASONE每次接待客户的时候,就准备了自 1996年以来过去近十年惠零顿地区的房地产市场价格走势图,每次在确定看房的时间之前,JASONE 总提前问房主:每天几点钟你这里阳光最好?一定会尽可能地选择在这个时间段里来看房。在冬天里,如果能提前到达并把暖气打开,让屋里温暖如春,JASONE 说自己的心里就会先暖和起来。有空的话,还会建议卖主把窗帘打开,百叶窗全部拉起(如果可能的话),让屋里更亮。JASONE 还经常去剪一些玫瑰或其他鲜花,插在临时找来的花瓶中,让他们不论是买主还是卖主,先来个惊喜!这些细节,是一个优秀经纪人起码应该作到的!