辽宁省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》:商品房销售管理考试题

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1、辽宁省2016年上半年房地产估价师制度与政策:商品房销售管理考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、土地增值税的课税对象是。 A:无偿转让房地产所取得的土地增值额 B:赠与转让房地产所取得的土地增值额 C:继承转让房地产所取得的土地增值额 D:有偿转让房地产所取得的土地增值额 E:执行层的组织协调 2、误差的处理方式中,对合同未作约定的,面积误差比绝对值超过3时,买受人有权。 A:退房 B:换房 C:买房 D:卖房 E:执行层的组织协调3、在估价报告中陈述,既是维护估价人员正

2、当权益的需要,又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项【2003年考题】 A:估价师声明 B:估价的假设和限制条件 C:估价方法 D:估价对象 E:工业用地的监测点评估价格 4、财务内部收益率是指项目在整个内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 A:动态投资回收期 B:项目寿命期 C:计算期 D:开发期 E:借款合同5、注册房地产估价师管理办法规定,注册房地产估价师变更执业单位应当。 A:与原聘用单位解除劳动合同 B:与新聘用单位解除劳动合同 C:与原聘用单位签订劳动合同 D:与新聘用单位签订劳动合同 E:执行层的组织协调 6、选择目标市场,通常要以细分市场为基础。企

3、业只选择一个细分市场,通过生产、销售和促销的专业化分工,来提高经济效益,这种目标市场选择的模式属于_。 A选择专业化 B单一市场集中化 C市场专业化 D产品专业化 7、以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。 A: B: C: D: E:工业用地的监测点评估价格 8、以下房地产中既可以出租或销售,也可以自用的是。 A:行政办公楼 B:商店 C:公寓 D:学校 E:工业用地的监测点评估价格 9、开发商在申请领取施工许可证时,若建设期超过一年,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_。 A20% B30% C40% D50% 10、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是_。 A目标定价法

4、 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法11、投资估算的精度可达±20,所需费用约占总投资的02515,该阶段为。 A:投资机会研究 B:初步可行性研究 C:详细可行性研究 D:项目的评估和决策 E:借款合同 12、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是_年。 A15 B25 C35 D55 13、业主公约由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C一半以上业主 D全体业主和物业管理企业共同14、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是。 A:政策风险 B:市场风险 C:变现风险 D:财务风险 E:借款合同 15、城市

5、房地产开发经营管理条例规定,设立房地产开发企业有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。 A:1 B:2 C:3 D:4 E:房地产估价机构必须加盖公章 16、下列关于房屋转租,表述不正确的是。 A:出租人可以从转租中获得收益 B:在房屋出租人同意的条件下,房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人 C:房屋转租应当订立转租合同 D:转租合同不用办理登记备案手续 E:执行层的组织协调 17、不属于影响房地产的因素是_。 A社会因素 B环境因素 C经济因素 D政策因素 18、某投资市场的平均收益率为12%,银行贷款利率为5.17%,国债收益率为3.5%,房地产投资的风险相

6、关系统数为0.5。那么,当前房地产投资的折现率为()。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59% 19、按照最新政策,房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过_年。 A1 B2 C3 D5 20、人民法院确定保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价格或者市价的。 A:50 B:60 C:70 D:80 E:执行层的组织协调 21、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。 A:政府政策性资金 B:国内外企业入股的资金 C:个人人股的资金 D:资产变现的资金 E:借款合同 22、注册结构工程师注册有效期为_年。 A1 B2 C3 D423、某商品住宅楼于2008年1月10日竣

7、工验收合格,施工单位按法定最低保修期限承诺,如该住宅楼中的住房于2011年1月10日交付给买受人,则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至_。 A2011年1月9日 B2003年1月9日 C2014年1月9日 D2016年1月9日 24、下列表述中不正确的是。 A:在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果 B:在实际估价申,不同的估价时点将影响估价结果 C:在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果 D:在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果 E:工业用地的监测点评估价格25、某工业用地出让年限为50年,出让时为五通一平,该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一

8、平无限年期的地价),土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为_元/m2。 A782.94 B817.06 C792.85 D768.06二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分) 1、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中,正确的有。 A:国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 B:房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发 C:房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年,具体由各省、市、自治区人民政府确定 D:取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的,需达到继续教育合格

9、标准 E:房地产估价师受刑事处罚的,其注册应被撤销 2、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行,到期按照券面价值偿还的债券是_ A贴现债券 B附息债券 C抵押债券 D浮动利率债券3、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。 A:未依法取得房地产产权证书的 B:共有房地产,已经其他共有人书面同意的 C:权属有争议,尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的 D:权利人对房地产的处分权受到限制的 E:司法和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 4、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。 A:将承租的房屋擅自转租 B:将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的 C:公有住房无正当理由闲

10、置6个月以上 D:故意损坏房屋的行为 E:因不可抗力致使合同不能继续履行的5、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中,不正确的是_。 A项目风险越大,风险等级系数值越大 B贷款期限越长,期限系数值越小 C企业信用等级越高,信用等级系数值越低 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低 6、以出让方式取得熟地土地使用权时,土地出让地价款包括。 A:土地出让金 B:征地拆迁费 C:基础设施建设费 D:土地转让费 E:契税 7、下列关于投标的管理内容,说法正确的是。 A:投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应 B:联合体中标的,联合体各方应当共同与招标人签订合同,就

11、中标项目向招标人承担连带责任 C:投标人可以以低于成本的报价竞标 D:投标人不得相互串通投标报价,不得排挤其他公平竞争的投标人,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益 E:投标人可以以他人的名义投标 8、下列关于房地产拍卖特征,说法正确的是。 A:房地产拍卖数量多,价值高 B:房地产拍卖数量少,价值低 C:拍卖结束后续工作多 D:拍卖结束后续工作少 E:房地产拍卖法律性强 9、用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、_个别因素修正。 A环境因素 B质量因素 C区域因素 D新旧程度 10、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,

12、即_。 A估价时点 B待开发项目开工之日 C待开发项目取得土地使用权之日 D该开发项目开始销售之日11、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。 A土地费用 B前期工程费 C房屋开发费 D管理费用 12、综合风险度超过()的,即为高风险贷款,对高风险贷款,银行一般不予发放贷款。 A50% B60% C70% D80% 13、市场法中实物状况比较和调整的内容包括。 A:环境 B:地形地势 C:外部配套设施 D:内部基础设施完备程度 E:装饰装修14、政府对房地产的限制一般是通过管制权、_来实现的。 A征税权 B征收权 C征用权 D充公权 E规章制度 15、下列经济评价指标

13、中,属于房地产投资项目盈利性指标的有_。 A投资回收期 B借款偿还期 C利息备付率 D财务净现值 E现金报酬率 16、房地产项目的盈亏平衡分析,有临界点分析和保本点分析两种,两者主要差异在于的设置。 A:项目定位 B:盈亏系数 C:平衡点 D:风险临界值 E:借款合同 17、一般情况下,规划设计费为建筑安装工程费的,可行性研究费占项目总投资的,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的,管理费可按项目总投资的估算。 A:13 B:3 C:05 D:35 E:5 18、下列关于国有土地使用权出让的表述中,错误的是_。 A国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B

14、国有土地使用权可以由国家、单位进行出让 C集体土地不经征用不得出让 D国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 19、房地产投资信托公司的类型包括()。 A权益型房地产投资信托 B收益型房地产投资信托 C混合型房地产投资信托 D抵押型房地产投资信托 E合伙型房地产投资信托 20、在房地产泡沫的成因中,()是房地产泡沫产生的基础。 A投机需求的膨胀 B金融机构的过度放贷 C土地的有限性和稀缺性 D开发商之间的博弈 21、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_,就可以计算其平均发展速度。 A较大 B较小 C差距较大 D大致接近 22、下列关于间接融资的局限性,表述

15、正确的是。 A:由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构,隔断了资金供求双方的直接联系 B:在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C:在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注 D:减少了对筹资者使用资金的压力和约束 E:增加了对筹资者使用资金的压力和约束23、定义市场区域工作主要包括_。 A描绘市场区域的发展前景 B描绘市场区域 C在相应地图上描绘区域的物业类型 D在相应地图上标出市场区域的边界 E解释确定市场区域边界的依据 24、应分摊的共有建筑面积不包括_。 A作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积 B单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积

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