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1、创天华项目万丰村旧城改造可行性调研报告分析深圳润鼎盛商业管理有限公司2011年四月二十日提纲第一部分投资环境分析第二部分土地价值分析第三部分市场价值分析第四部分建议与测算投资环境研判沙井区位及交通自然资源及城市化宏观经济发展水平产业布局十一五规划未来城市发展空间政府对旧城改造项目的扶持投资环境研判基本结论：投资环境改善，投资潜力大投资环境研判沙井区位及简介：工业重镇与来料加工的大本营沙井街道位于珠江口东岸，深圳市宝安区西北部。南临福永，北对松岗，东有公明、石岩街办，西与东莞市长安镇隔河相望,总面积63.85km2。街道紧挨特区，毗邻香港，是深圳、广州、东莞发展轴线上的重要节点。107国道、广深
2、高速、宝安大道和规划的西部沿江高速贯穿其中，联结福永、沙井、松岗三街道的中心大道投入使用。沙井距宝安国际机场约8km,拥有250吨码头一个，水路可方便的直达深圳特区、珠海、中山、广州及港澳台地区，交通便利。沙井街道现辖27个居委会，总人口75.9万，其中户籍人口2.7万，外来人口73.2万，外来人口占总人口的96.4%。有海外华侨、港澳台同胞6万多人，分布在世界20多个国家和地区。1.2万人/平方公里。投资环境研判交通便利，海陆空四通八达公路：107国道、广深高速、宝安大道、南环路、联结福永、沙井、松岗三街道的中心大道投入使用铁路：地铁十号线的建设，从市内到沙井30分钟沿海：拥有250吨码头一
3、个，水路可方便的直达深圳特区、珠海、中山、广州及港澳台地区规划：广深莞惠铁路运营一体化，大大缩短城市与城市之间的距离。沙井处于交通节点将大大受益机场：沙井距宝安国际机场约8km投资环境研判城市化水平不高，自然优美人口及城市发展：2010年沙井总人口大约为8590万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。到2020年则在100105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。1、城市性质：技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。2、城市定位：珠三角经济产业重要发展节点、地方性专业化服务中心、深圳西部工业组团主中心。3、战略目标：把沙井建设成为经济繁荣、环境优美、社会
4、文明、现代产业综合发展的，具有岭南风格的技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。4、空间格局：四通八达路路通，东西工业促发展，十字相交接中心，两翼齐飞筑新貌。旅游资源：海上田园旅游区的十大景区：基塘田园景区、农家风情寨景区、欢乐天地景区、水乡新邨景区、生态文明馆景区 、田园广场景区、生态度假村、桃林苑景区、生态科普雕塑、红树林实验基地；沙井将成为深圳西部工业组团中以制造业为特色的卫星新城，并将作为深圳制造业的重要支撑点。投资环境研判经济总量：增长快，工业产值所占比重仍大，第三产业仍有较大发展空间本地生产总值： 2010年沙井GDP约为169亿，2020年约为425亿。工业总产值：2010年，
5、工业总产值约达533亿，2020年约达1140亿。预算内财政：2010年，沙井的预算内财政收入约达3.27亿左右，2020年约达6.85亿左右。社会消费品零售总额：2010年，沙井社会消费品零售总额约达42亿，2020年约达120亿元。三大产业结构：预测在2010年，沙井三大产业的比重可能处于0.2：69.8：30.0的水平，而到2020年，三大产业比例大致为0.5：54.5：45.0。投资环境研判居民生活：收入平稳增长，居住面积稳步增加沙井城镇居民收入增长快且稳定，2008年居民集体经济人均分配收入18000元，增长8%。2009年居民集体经济人均分配收入18900元，增长5%2002年，深
6、圳市人均居住面积达18平方米，大大超过我国小康课题组确定的城市小康住房标准(人均居住面积810平方米)。由深圳市政府首次制定的建设规划出台，到2005年，深圳市人均居住面积将达25平方米。投资环境研判沙井产业格局：工业主导，房地产商业做出重大贡献沙井经济结构中第二产业为主导，近年来，更加突出了第二产业的主导地位，工业在经济发展中依旧占据绝对比重，第一产业比重有所下降，城市化进程推动了第三产业比重的提升。沙井最近几年高新技术产业发展也相当迅猛。日本YKK、三洋株式会社、台湾兰欣、台湾鑫英、桥本、吉田、宝兴、耀星、亿东阳等一系列规模大、效益好、科技含量高的工业项目纷纷落户沙井，极大的提高了沙井高新
7、技术产业尤其是电子信息业在整个工业中的比重。沙井的工业化进程是靠“三来一补”的工业启动的，金属制品、五金制品等传统工业有相当的基础，这些工业吸引了大量的外来工人，占用了相当多的土地等资源。对这些工业要进一步的提升与改造，继续发挥它们对地方经济发展的作用，确保产业结构演变有序进行重点发展行业1、积极培育商贸物流业2、精心做大旅游业3、稳步发展房地产业4、全面提升金融业5、加速完善信息服务业6、大力发展社会文化事业投资环境研判十一五规划：居民收入目标提前完成，城市化提升空间大（一）、加快经济结构转型（二）、提高城市化质量（三）、着力建设文化沙井（四）、全面构建和谐社会（五）、率先基本实现现代化十一
8、五期间沙井发展总思路预计到2010年全镇将实现1、人口发展目标：预测到2010年沙井总人口大约为8590万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。到2020年则在100105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。2、本地生产总值发展目标：预测2010年沙井GDP约为169亿，2020年约为425亿。3、工业总产值发展目标：2010年，工业总产值约达533亿，2020年约达1140亿。4、预算内财政收入发展目标：2010年，沙井的预算内财政收入约达3.27亿左右，2020年约达6.85亿左右。5、社会消费品零售总额发展目标：2010年，沙井社会消费品零售总额约达
9、42亿，2020年约达120亿元。6、三大产业结构发展目标：预测在2010年，沙井三大产业的比重可能处于0.2：69.8：30.0的水平，而到2020年，三大产业比例大致为0.5：54.5：45.0。投资环境研判 城市规划1、 居住用地目前沙井的居住用地主要集中在沙井大街、新沙路沿线地区。随着新中心区的发展，与中心大道沿线地区将开发大型商住小区。西部海上田园风光旅游景区是深圳西部最大的生态旅游区，这里环境优美，交通便利，建成后能极大的促进周边房地产开发。政府应制定相关政策合理引导该区的房地产开发，将建设成为生态型的高尚住宅区。在工业区建设的同时，应加强与工业区相邻的配套工人居住区建设，建立居住
10、区和工业生产区良好的绿化隔离带，注重休憩空间的营造，并配置一定的公共服务设施，满足工人日常生活的需要，创造一个健康、舒适的生活环境。居住房重要性： 为了加快经济结构转型，提高城市化质量，率先基本实现现代化；旧城改造是必然的结果，也是迫在眉急的事件。 随着产业的升级，商业的快速发展，越来越多的高技术人才 白领 商人 公务员的涌入，对沙井的城市现状也提出了更高要求；城市基础设施建设，住房条件改善，生活水平的提升都是留住人才必不可缺的要素 沙井商业的快速发展主要是依托越来越多的消费群体，只有好的居住环境，才能吸引更多的人选择沙井。 住宅产业是拉动居民消费需求、推动沙井当地经济发展的一个新的增长点2、
11、工业用地遵循“工业进园”的原则，加快对分散的旧工业区的改造，对工业用地作全面调整改造。位于二级水源保护区内的工业用地只能发展无污染的一类工业；在靠近居住区、商业中心区的地段，以及城市主导上风向处，原则上只能发展一类工业；在靠近城市外围及主导下风向处可以适当发展二类工业；不再发展三类工业。沙井未来工业区将主要集中分布在城区东西两片。西片依托南部机场形成高新技术产业体系，主要布置为高新技术产业基地，西北部通过对原有工业用地的拓展整合，以及对现状微污染企业的环境监控和管理，发展成为西部高新技术区的后备地区；东片则结合现有的工厂企业，有序整合用地，提高土地效率，并培育发展空港相关配套产业，规划布置为传
12、统产业的改造更新区。因此未来几年要把城区内沿街发展的工业厂房进行功能置换，改造为商业用途，特别是新沙路两旁和上南工业区的旧厂房，应制定规划加快改造，以提高城市土地利用率和经济效益。重点做好西部工业园、高新技术产业园和同富裕工业园的规划建设，加快园区内水、电、路等基础设施建设，协调工业区与周边配套居住区的用地问题。3、公共服务设施用地沙井未来主要的公共服务设施用地集中在沙井传统中心区和新桥新中心区，地理位置上则主要分布在新沙路、沙井大街和中心大道沿线。对于传统中心区，主要布置公共服务设施的商业用地。对于新中心区，其定位是集文化、金融、商贸、物流、休闲娱乐为一体的现代商贸中心。它与传统中心区相邻，
13、在地理分布上呈连续性。投资环境研判旧城改造：形象工程、民生工程、土地零收益、规费减免政府形象工程民生工程做好配合沙井政府的形象工程民生工程，有利于创天华项目进入本区域，也有利于其它项目的开展，同时政府扶持的项目贷款较容易土地零收益由村委出让土地使用，政府扶持的项目，在成本上也将低于市场价。规费减免在旧城改造上，依据政策其它相关费用有一定减免土地价值研判项目区位分布项目基本资料宗地现状项目交通项目周边配套土地价值研判基本结论：区位价值显著本案具体位置：南 万丰中路 北南 安郎路 北东 南山一路 西南山西路无名路协量五金厂协量五金厂安东尼澳实业有限公司绿色为本项目范围土地价值研判项目现状：为拆迁，
14、旧城改造，可利用自然环境一般本项目周边的环境：图片一 图片二 （本项目拆迁范围） 图片三图片一 图片二 图片三地块现状：项目待拆迁，还没有开发内部资源：较少周边环境：以旧厂房，农民房为主，房屋不高，道路需要翻新，严重影响了城市形象。土地价值研判道路交通：较为便利1.5公里内可到达的参照配套设施到广州东莞惠州其它城市的最近车站区域公交车线路沙井天虹商场苏宁电器华润万家佳华商场国美电器麦当劳肯德基中国银行工商银行农村商业银行中国农业银行 107国道宝安大道市民广场中心批发市场等新轿汽车站沙井客运站福永汽车站 凤凰客运站615 650 338 337 310-315土地价值研判商业服务配套设施：较为齐全相关配套相对集中，解决居民平时实际生活需要不成问题教育配套：金源小学
