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1、 内部资料 注意保密中国中铁土地一级开发工作研讨会经验交流材料汇编2013年7月贵阳目 录戴和根副总裁在股份公司土地一级开发工作研讨会议上的总结讲话股份公司副总裁 戴和根（3）土地一级开发工作报告股份公司投资发展部部长 冯慧光（17）土地一级开发政策解读股份公司投资发展部副部长 孙旭东（31）中铁置业副总经理陈月东工作研讨会发言中铁置业副总经理 陈月东（43）中铁国际旅游度假区项目经验交流中铁贵州旅游公司（51）蚌埠土地一级开发项目经验交流中铁置业蚌埠公司（61）亳州土地一级开发项目经验交流中铁置业亳州公司（83）淮南土地一级开发项目经验交流中铁四局淮南公司（95）全区卫生系统，特别是我院在医
2、疗服务质量逐步提高的同时，业务工作量也正在逐年同步明显增长。老百姓有病大都能够走进医院并看得起病了，老百姓“看病难”的问题正在逐步得到解决，这是一个可喜的变化。actively carry out the law on civil air defense education, drawn out of the air defense in Pingliang city Building under easy fare, daily special inspection and regulation, overfulfilled the province upper and lower knot
3、s of up to 500,000 yuan fee collection tasks. 5, further standardize internal management, improve staff quality. Adhere to the中国中铁股份公司投资发展部戴和根副总裁在股份公司土地一级开发经验交流会上的讲话股份公司戴和根副总裁在中国中铁土地一级开发工作研讨会议上的总结讲话（根据录音整理）2013年7月5日昨天，我们听了贵州旅游公司、置业公司和四局的经验介绍，听了置业公司陈月东副总经理的授课，今天，我们又听了各个单位的情况汇报，可以说，这次股份公司土地一级开发工作研讨会非常
4、高效、非常圆满，达到了预期目的。在此，我要感谢投资发展部、贵州旅游公司和置业公司为积极筹备和承办此次会议所做的大量工作。这次会议得到了在座各个单位领导的高度重视，很多单位都是主动要求参加此次会议，会议规模也超出了原定人数。刚才听了大家的发言，我觉得大家参加此次会议是值得的。总结此次会议，我认为取得了以下三个方面的成效：一、总结了经验和教训，分享了中国中铁近十年来土地一级开发工作的优秀成果。这两天大家参观了贵州旅游公司和置业公司开发的相关项目，听取了冯慧光部长做的土地一级开发报告和置业公司副总经理陈月东的经验交流，孙旭东副部长也为大家解读了国家相关政策，各单位畅所欲言，并对本次会议寄予了高度评价
5、。通过本次会议我们一起分享了中国中铁近十来年土地一级开发取得的的经验和成果，同时，也从侧面吸取了过去的一些教训，为我们今后进一步改进土地一级开发工作提供了有利的帮助。回顾中国中铁土地一级开发业务的发展历程，最早始于2004年，由张敏董事长率领八局开始的，时至今日，已发展了近十年。十年期间，四局、二局和置业公司等单位也相继开展了土地一级开发业务，并在开发模式上进行了不断的创新，取得了较好的成绩。中铁国际旅游度假区项目正是我们不断创新商业模式的一个典范，很多亮点值得大家学习研究：一是一、二级联动开发。过去，我们以为土地一级开发工作就是把土地整理后进行出让，但中铁国际旅游度假区项目则是通过一级整理和
6、招商引资，把项目地块炒熟，再由贵州旅游公司下属子公司摘地进行二级开发。这种一、二级联动开发模式我们以前很少尝试，在这个项目上得到体现。二是项目规划策划。过去，都是由政府主导城市规划设计，我们只是简单地参与，但中铁国际旅游度假区项目整个20平方公里范围的业态结构、控规、详规等都是由贵州旅游公司自行规划设计的，政府只是提供指导意见。项目规划在贵州省委专题会议上一次性审定通过，获得了政府、股份公司及业内专家的一致好评，这是项目的另一个亮点。三是项目利润回报。我们原来的土地一级开发模式基本上都是“投融资+施工总承包+资本金回报+土地溢价分红”，工作方法稍显简单、机械。中铁国际旅游度假区项目则是“规划策
7、划+投融资+设计施工总承包+一、二级联动开发”。这样不仅全面吸收总结了我们过去土地一级开发的经验，并能通过二级开发帮助企业实现土地开发利润最大化。四是工程系统复杂。中铁国际旅游度假区占地30000亩，投资超500亿，规划建筑面积达2400万平米，不仅涉及到土地一、二级开发，还融合了许多新型业态，不仅是股份公司当前投资规模最大的工程，也是一个系统复杂的长期工程。贵州旅游公司要在一块毛地上建设一座城市，使命光荣，责任重大，工作艰巨，贵州旅游公司一定要继续坚持“投资商”、“开发商”、“建设商”、“运营商”“四商一体”的企业定位。根据中铁国际旅游度假区项目的可行性研究，如果按照当前的发展速度和规模，这
8、个项目将为中国中铁带来150亿的利润和50亿的资产。按照当前国家房地产调控形势和股份公司发展战略，我们也要在项目开发思路上做出局部调整，如转让部分股权等。本次交流，贵州旅游公司介绍的不是很详细，他们在税收策划、争取优惠政策及控制风险方面都有好的做法，希望参加这次工作研讨会的各个单位的同志，能够多与贵州旅游公司张敏和邓树传同志进行交流，一方面学习他们好的理念和做法，另一方面也要发现不足，汲取他们的经验和教训。二、进一步统一了思想，提高了对中国中铁土地一级开发工作的认识。通过此次会议，大家对土地一级开发工作全过程进行了仔细梳理，对土地一级开发业务从项目获取、概念性规划、控制性详细规划，再到投资、融
9、资、设计、施工以及一、二联动开发等各个环节都有了新的认识，对开发过程中的困难和风险应对，包括税收策划、地方政府优惠政策支持等方面有了更为清晰的判断，对中国中铁土地一级开发也有了一个明确的战略定位，相信这些体会，会对大家今后的工作开展起到更加明显的支撑作用。三、研究了困难和问题，提出了中国中铁未来土地一级开发工作初步方向。按照会议要求，各个单位都对自身存在的问题和困难进行了总结分析，提出了比较具体的应对措施和方法，一些存在的问题在会议上得到了纠正，如泰州、遂宁的处理方式，规避了企业风险，没有给企业带来损失，这得益于我们及时采取了措施。中铁国际旅游度假区项目总体工作做的不错，获得了国土资源部、贵州
10、省委省政府和股份公司各级领导的肯定和表扬，但在成本控制、效率提升、精细化管理以及开发品质等方面还有很大的提升空间。希望各家单位除了学习和交流外，也要给贵州旅游公司留下宝贵的意见。对于存在的问题，贵州旅游公司的领导班子要好好研究，要积极地“走出去”，博取众长，多去学习别人的一些更好的思路和做法，要坚持按照“打造艺术品”的信念和态度，认认真真把中铁国际旅游度假区开发好、管理好、经营好。同时，此次会议对中国中铁土地一级开发未来发展方向进行了研讨，提出了许多当前急需完善和改进的意见和建议，如我们土地一级开发的模式和标准问题，都是值得大家深入思考的，这些意见和建议非常难能可贵，从中也可以看出大家希望把土
11、地一级开发做的更好的真切之心。刚才，冯部长代表股份公司作了土地一级开发工作报告，对股份公司土地一级开发业务做了全面细致的评价，我个人完全赞同。系统分析中国中铁土地一级开发业务的发展历程，我们以400亿元的总投资，对75平方公里的土地进行了一级土地开发，在所有参与土地一级开发工作的央企中排名第一。这其中，置业公司蚌埠项目以1.6亿为撬动资金，获取了9亿的利润；亳州项目占用自有资金2亿元，获取回报也比较丰厚；四局淮南项目投资十几亿元，利润将达到40亿以上。由此可见，我们的效益也是央企一级开发中最好的。与此同时，我们还通过土地一级开发拉动了中国中铁传统施工主业的发展，中铁国际旅游度假区项目，预计可以
12、带来300亿至400亿的施工任务，置业公司的蚌埠、亳州项目、四局的淮南项目以及二局、八局等单位实施的土地一级开发项目也都有大量的施工任务。土地一级开发的各个环节中都可以为企业带来利润回报，一是土地出让的固定回报和溢价分红，二是施工利润，若再进行二级开发，获取的收益将更加可观。我曾在调研置业公司时讲过“BT项目比纯施工项目好，房地产项目比BT项目好，土地一级开发项目比房地产项目好”，虽说因经验不足、地方政策的不断出台和政府换届等因素影响，给我们土地一级开发工作带来了一些麻烦和困难，但是总体形势是可控的。八局遂宁项目是中国中铁第一个土地一级开发项目，没有任何经验，从结果看是基本成功的；海西项目当前
13、遇到了困难，但最终风险由政府兜底，项目当前的主要任务是把海域权证更换成土地证，尽快入市销售。结合土地一级开发的利润回报和对中国中铁整体产业的拉动作用，尤其是在当前施工市场竞争环境日益恶劣的情况下，我更坚信土地一级开发比建筑施工有着更为广阔的发展空间。当前中国中铁土地一级开发业务的发展是以占用企业较少的资源，获取了较高的利润回报，同时有效拉动了中国中铁设计、规划、信托和传统施工主业的有效发展，总体形势是积极的、稳妥的、健康的、风险是可以规避的。我本人对土地一级开发工作是肯定的，更对中国中铁今后土地一级开发工作充满信心和希望。下面，我对下一步土地一级开发工作谈几点意见：一、正确把控宏观经济形势，分
14、析研判土地一级开发市场的困难和问题总的来讲，土地一级开发市场是“机遇与挑战并存，机遇大于挑战”的形势，主要表现在：一是国家城镇化发展形势良好。一个国家城镇化发展历程需要25至30年，中国目前正在努力发展新型城镇化建设，涉及40个城市公共群，160个地市以上城市，10000个新型城市开发，这为我们土地一级开发提供了广阔的市场空间，尤其是新一届领导集体把城镇化建设作为施政纲领和经济发展引擎，在这样的时代背景下，中国中铁大有文章可做。二是产业转型升级的需要。综合国家当前消费、出口和投资状况，中国经济发展在现阶段还是要依靠投资来拉动，国家提出产业转型升级，中国中铁也需要转型升级，这也要依靠投资来促进发
15、展，这其中少不了基础设施和房地产开发，更少不了土地一级开发。三是实体经济发展的需要。近期，金融机构的资金都在做理财产品，没有进入实体经济，导致出现了所谓的“钱荒”，我个人分析市场上并不缺钱，而是缺少投放渠道，缺少实体经济投资。所以，未来一段时间土地一级开发市场竞争形势将更加严峻，挑战更大，但同时也是我们寻求快速发展的大好良机，机遇大于挑战，需要我们进一步加大对政策形势的研判力度，积极、稳妥地介入土地一级开发市场。二、转变观念，提高认识，为推进土地一级开发工作打下思想基础要积极转变观念，解放思想，正确看待土地一级开发存在的风险。回顾中国中铁的发展历程，我们丧失了很多发展机遇，如BOT业务，我们不如中交集团，房地产业务我们不如万科。但我们是否检讨过自己呢？我们当时的思想观念是不是太落后了？现在看来，那些快速发展并最终成为行业领导者的企业，都没有惧怕而是更加理性地看待风险。我时常感慨，别人是小企业干大事，我们是世界五百强企业干小事，甚至连小事都没有做好，特别是当我们想做一件事时，却总有许多不能做的理由，而不是去想办法把这件事情做好。当年，看到房地产市场赚钱了，我们在2007年组建置业公司开始参与，可没等几天，金融危机爆发了，国家房地产调控政策出台了，我们只分到了最后一怀羹。这件事情充分说
