《2020年论住宅小区物业的公共管理权限项目管理论文》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年论住宅小区物业的公共管理权限项目管理论文（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、论住宅小区物业的公共管理权限项目管理论文 1由一个案件说起：小区物业的管理困境 年10月28日发生在宁波一处民宅的一场火灾令人痛心疾首28日上午宁波海曙文苑风荷小区内一处民宅突发大火一名母亲和儿子被防盗窗困在了火场由于小区消防道路被私家车甚至小型货车占道导致消防登高车无法驶入只能停靠小区门口消防员仅依靠消防梯为失火民宅破除防盗窗半个多小时后两人被消防员救出送医后经抢救无效死亡面对这场民宅火灾消防队员极力救援最终母子仍错失生机令人痛心疾首难以释怀 事故过后引发深思私家车占道、防盗窗难破是妨碍救援的主要诱因我国消防法规定：“任何单位或个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道人员密集场
2、所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”然而现实情况是消防车遭占道、抢行等现象时有发生消防通道被社会车辆占据导致消防通道被堵极大影响了救援效率人们不禁反问小区公共道路遭堵为何得不到有效管理?管理权由谁来行使? 在市场化的现代经济体系中物业市场在中国孕育并发展物业管理成为与社会主义市场经济体制相适应的一种新型房屋管理体制其所涉及的范围之大影响到每个家庭现如今论及城市小区公共事务治理与物业企业的管理服务是离不开的作为一种面对社区的基础性公共管理体制其在发展过程中必然或多或少出现矛盾和问题譬如物业管理的性质、管理权限的依据、管理事务的边界等这些问题不加以明确小区物业公司管理困境将无法得到改善 2
3、物业管理体制的运行现状 (一)住宅小区难于管理的问题突出 现代物业管理制度与建筑物区分所有有着密切关系它是区分所有权产生以来人们为追求物业利用和管理优化、有序的结果共有公共设施的存在使得业主对于这种“非竞争性”的公共产品负担着维护的义务而如果缺少专业化、社会化的物业管理业主难以建立起井然有序的共同的物业利用秩序物业管理企业在这种情况下应运而生在本质上小区业主是物业管理的权利主体而物业管理企业是业主的授权下进行物业管理的具体实施代表业主的意志行使管理职能在物业管理内容方面国务院颁布的物业管理条例重点规范了住宅小区的物业管理活动然而物业管理在自身发展和处理小区事务的过程中也显露出了不少矛盾小区物业
4、管理的制度基础并不牢固经常陷入业主与物业公司长期对抗困境由于管理权限的模糊、管理方式的不科学加之部分业主对公共资源的抢占行为导致小区公共资源的利用秩序被破坏目前物业管理已逐渐市场化政府更多采取一种不干涉的态度交由市场机制对业主和物业管理公司的纠纷进行自我解决业主方面并不对物业管理公司的管理和服务时常认同也并不承认物业管理公司的公共管理权认为其只是单纯的代管理者无权对业主在公共领域的行为过多干涉正如业主们肆意将私家车停放于小区主干道和消防通道认为这是其享有物权的合理权利因此对小区物业的车辆停放规定或劝阻视而不见部分业主占用公共空间的行为长期得不到规范和制约造成了恶性蔓延加大了物业治理的难度 (二
5、)物业公共管理权缺失导致行为规制的无效 目前政府对基层社区的管控和治理已逐渐发展为社区自治的模式但是我国在推动社区自治的发展进程中社会自我治理力量并未形成有效行动机制权利义务关系和管理权限并不明确城市住宅小区这个系统内部的居民有着普遍的权利感有时将自身权利无限放大无视其与物业管理公司的管理契约肆意侵害小区公共物业资源这种权力介入机制的缺乏、物业管理权的虚化是导致小区公共秩序混乱的重要原因 3物业公共管理权限的理论基础 (一)公共产品理论 美国著名经济学家保罗萨缪尔森在其著作公共支出的纯粹理论中给公共产品做了经典定义：“公共物品是指具有非竞争性和非排他性的物品”明确提出“公共产品必须是由集体中所
6、有成员均等消费的商品如果集体中的任何一个成员可以得到一个单位那么该集团中的每一个成员也必须可以得到一个单位每一个成员对商品的消费不会造成其他成员消费的减少”根据萨缪尔森的理论社会产品可以分为纯公共产品、准公共产品和私人产品在日常的现实生活中准公共产品的范畴很广包括道路、教育、医疗、物业管理等等依照公共产品理论我国的物业管理具有准公共产品的属性物业管理的事务面对公众对受其管理的所有业主而言都是非竞争、非排他的然而这种排他也不完全业主可以依其意志更换物业物业也可以将其管理或服务的事项分类交由其他专门公司进行代管因此物业管理的准公共产品性质表明物业管理在市场化运行中需要有公权力主体的监管、政策法规的
7、制约以实现其资源和合理配置和有效运作 (二)公务法人理论 在法国行政法理论中公务法人是在以地域为基础的国家和地方团体以外的另一种行政主体它以实施公务为目的可以是国家行政组织也可以是具有独立法律人格的社会组织我国法律并未引入公务法人制度但我国存在的多数“法律、法规授权组织”存在许多类似之处随着行政事务的增多行政民主化、灵活化、多样化成为一种势不可挡的必然趋势越来越多的社会服务仅靠政府是绝对提供不了的于是在某些新出现的公共服务当中越来越多地将复杂的行政事务以地域或事务为标准分配于社会的其它组织公务学说适应了行政活动的范围和形式不断拓宽的特点行政机关的活动超出了传统意义上行使权力的行为德国和日本的行
8、政法理论认为除了公法人可以成为公务法人之外一些私益法人也可成为公务法人只要私法人具有独立法律人格、享有权利并能够独立承担责任实质上物业管理应是政府公共服务职能的重要内容虽然从管理性来分析物业管理企业还是一个私法人是有独立法律地位的企业法人按企业的管理方式开展经营管理活动因此物业管理具有管理性与公共性在市场化经济发展的今天物业管理公司在一定领域内承担着公共事务的管理职能其活动应当在遵循相关法律法规之下在政府主管部门的监督指导下行使一定的公共管理权限实施物业管理活动 (三)公共治理理论 公共治理在现代行政中强调政府与社会共同管理形成合作网络公共治理是“为实现与增进公共利益政府部门和非政府部门等众公
9、共行动主体彼此合作在互相依存的环境中分享公共权力共同管理公共事务的过程”公共治理实质上是一种合作管理是公共权力部门整合全社会力量管理公共事务、解决公共问题、提供公共服务实现公共利益的过程“从物业管理的角度来看住宅小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会缩影”物业管理是在政府引导与监督之下作为政府之外的第二部门对小区资源合理优化配置和管理这要求物业管理应当处理好政府、企业与社会之间的关系实现社会共治 4物业管理改革创新的构想与建议 (一)加快物业管理领域立法的修缮 我国物业管理条例自年修订后至今已有8年之多但是各地具有针对性、地方性特色的法规体系仍未建立起来如今我国房地产市场发展较快不
10、完善甚至滞后的法律法规体系在规范业主和物业管理企业之间的关系、处理矛盾和纠纷时显露出了无力感例如小区内出现的车辆对公共小区道路的侵占业主肯定物业管理公司对外来车辆的停放规制行为但当自己的车辆占道时却以自己是小区业主而拒不承认自己的侵占行为并无视物业公司对自己车辆占道的管理这样一来小区物业公司便陷入了对业主行为无法有效管理的窘境那么本文开头的案例的发生也就不足为奇了近年来广东虽然制定了广东省物业管理条例、广州市物业管理暂行办法等法规政策对物业服务企业、小区业主的违规行为、处罚内容等做了规定但在实际的物业管理活动中由于实施不足、缺乏有效监管违规行为举证难、处理难、争议大出现的纠纷和问题仍未能及时解
11、决 (二)明确物业公司实际公共管理权 在今天看来公务理论对我国诸多社会领域的管理问题仍具有极大的启发意义根据我国建设部颁布的物业管理企业资质管理办法物业管理企业应是具有独立法人资格的物业管理公司与其他具有经营性的企业并不完全相同其日常活动是在一定领域中行使公共管理行为具有公共性和管理性作为具有公共属性的私法人物业管理公司与小区业主发生提供公共服务和管理的关系以物管公司的名义行使其权限范围内的各种活动并承担相应的法律责任因此物业管理公司实际上承担了基层社区管理者的相当职能对一定领域内的物和人进行公共管理然而由于其公共管理权并未在法律上得到确认因此其实际管理经常受阻明确物业管理公司公共管理权使其合法管理行为能获得业主及小区外来人员的认可并得到遵守小区公共秩序才能得到更好的维护 (三)政府充当规则引导者与监督者角色 随着市场经济的发展和政府职能调整政府在较大程度上放松了对社会的管控对社会关系的治理关注相对较少尚未建立一套行之有效的社会调节程序虽然物业管理公司在小区管理中是最直接管理者但政府作为规则引导者和监督者的角色必不可少小区物业公司行使公共管理权的过程中往往会出现行动机制未有效建立、行动力量不足、物业处理权力有限的真空地带等问题需要政府的适当干预和引导这种干预和引导并非对小区事务的直接控制而是对复杂事物进行补位式的主动介入
