地产预算编制经验谈

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1、关于地产预算编制经验谈全面预算是作为地产行业经营管理的一个重要程序，其要求企业上上下下全员参与，认真对待。预算编制的好坏，也会影响到管理层的绩效考核。全面预算涉及到投资预算也相当于可行研究报告或项目损益测算、融资预算、财务预算也就是现金、利润预算，筹资预算，下面就预算的编制结合自己的经验重点谈谈如何编制。全面预算的管理程序一般是：运 营 计 划 预 算 编 制 预 算 调 整 预 算 分 析 预 算 考 核运营计划是预算编制的基础，而运营计划是企业战略目标实施的过程，因此预算编制及考核将运营计划和预算目的串联起来。以下来分解说明：1、预算前期工作及编制预算的前期工作是准备阶段，作为主导部门要清

2、楚预算编制的目的，有了目的才有方向。其主要工作包含以下： 收集各项目开发节点该工作目的是为了让编制者清楚项目何时立项报建、何时开工、何时销售，只有在知道何时开工情况下才能知道哪个月开始发生费用，哪个月开始有收入，因此项目发展节点对于地产预算编制起着重要的作用。其实发展节点也是一个项目的运营计划，如下表：开 始 时 间 完 成 时 间 期 限 (天 )1 桩 基 施 工及 检 测2 主 体 施 工到 正 负 零3 主 体 达 到预 售 条 件4项 目 预 售许 可 证 的办 理5正 式 发 售（ 包 括 住宅 与 商业 ）计 划序 号 工 作 内 容 负 责 部 门 栋 数 （ 或 分 区 ）时

3、 间 控 制 设计预算表格预算表格设计阶段，只有在知道自己预算目标的情况下，才能设计出符合要求的表格，预算表格设计要体现“收支”管理思路，然后按照企业实际情况分解到业务部门编制，在此目标下表格设计有以下各种： 销售收入预算表预算表用来统计下个年度各项目各月预计销售情况，该表也为后面销售费用的预算、资金回笼预计提供基础，同时该表按月设计也考虑到管理层的绩效考核与此挂钩，也为销售部对销售人员完成目标激励的一个标准，因此销售预测是预算管理中最重要的一个环节。销售预算通常按照产品类型和栋数进行预算，如住宅、商业、车位，其中住宅又按照普通住宅、别墅、双拼、叠加等形式编制，表格设计要求将汇总数编制在前列，

4、因为各项目具体情况不同，表格无法统一。如下表：- - -面 积 （ ） - -均 价 （ 元 / ） - -金 额 （ 万 元 ） - -面 积 （ ） - -均 价 （ 元 / ） - -金 额 （ 万 元 ） - -普通住宅XXX年 销 售 货 量 合 计 （ m2）小 计花 园公 寓分 栋预 算XXX年 计 划 销 售 收 入 总 计 （ 万 元 ）XXX年 供 应量 合 计截 止 XXX年 S上 年 底 未 售货 量XX年 推 出 货量XX年 销 售 目标 合 计项 目 入 伙 时 间推 出 时 间（ 只 需 填XXX年 新 推部 分 ）项 目 名 称 ：该表是预算收入表，纵向分入伙时

5、间、新产品推出时间、预算年度的供应量合计、上年度未售库存、预算年度推出货量以及预算年度销售目标，后面分别预算到 1-12 月份。设计入伙时间目的是让预算执行人制定预算时尽量考虑在入伙前先消化该存货。推出时间即预售时间，也是销售预算编制的起始时间。年供货量是为了计算销售预算表中销售率的基数。销售预算编制具体到面积的目的是为了预计后面办理房产证费用的基数。均价是判断是否符合土地增值税法中普通和非普通标准的一个认定。当然实际过程可以根据需要选择。 出租收入预算表该表用于预算下一年度出租收入情况，目前地产行业存在的出租有自由物业出租和返祖物业出租，因此要分别进行预算。表格设计可以相对简单，一般根据年初

6、总的商铺面积加上本年度推出的商铺面积减去预计销售的商铺面积及退租面积作为预算出租收入的计算基数。可出租的商业面积指小区已经成熟，形成商业氛围，并且未出售的商业，对于新增加的商业面积也仅仅是考虑到可以对外出租并且有商业氛围，对于新建立的商业一般不在预算年度内考虑。如表：预 算 1103-2011年 出 租 收 入 计 划 (自 有 )负 责 部 门 ：1234567=(1+2-3-4-5-6)8910 0.00 0.00年 初 可 出 租 商 铺 总 面 积 ( )：10年 计 划 新 增 可 出 租 商 铺 面 积 ( )预 计 销 售 年 初 库 存 商 铺 面 积 ( )：商 铺 出 租

7、(不 含 返 租 ) 序 号 合 计 年 初 数预 计 销 售 10年 计 划 新 增 销 售 面 积 ( )10年 计 划 新 增 出 租 (+)/退 租 (-)面 积（ ）已 出 租 面 积 ( )(除 年 初 数 外 ,其 他 月 份数 据 由 公 式 自 动 产 生 )未 出 租 面 积 ( )(此 栏 由 公 式 自 动 产 生数 据 )出 租 率 (此 栏 由 公 式 自 动 产 生 数 据 )平 均 租 赁 单 价 元 /(月 * )收 入 合 计 (万 元 )(此 栏 由 公 式 自 动 产生 数 据 ) 工程款预算表工程款预算比较复杂些，其需要根据项目发展节点对项目已发生的合

8、同未付款和尚未发生的业务分别进行付款预计，同时还需要对各合同进行成本拆分，拆分到各成本科目中，对成本进行信息化管理的企业而言，已签合同未付款的比较容易处理，因为系统中一般都会及时反映已签合同款、已付合同款、未付合同管，同时系统也在合同登记后及时完成了成本拆分过程，因此有系统管理的企业这方面操作比较有效率；对于尚未发生的业务，需要业务部门根据具体情况参考项目目标成本总额或动态成本进行编制预测。一般工程预算按照成本科目进行预算，预算表中一般财务部需要规定好大科目，具体小科目由项目部自行设计，但必须按照成本部或财务部归类的标准进行统计。因此预算主导部门必须做好以下工作：1、 设计合理的表格2、 对成

9、本科目进行详细的说明，统一成本归类。一般由成本部编制。3、 提供各合同已付款情况，一般在成本部管理比较完善且有系统支持情况下成本部提供，否则由财务部提供。4、 预算表格设计要确定一级成本科目便于统计5、 预算编制要分到各月，从现金流量的角度进行编制。附表格：2009年 度 工 程 成 本 预 算 汇 总 表项 目 名 称 ： 责 任 部 门 ：1月 2月HG01 咨 询 费HG02 勘 察 报 建 验 收 类HG03 临 设 临 建 类HG04 场 地 及 地 基 处 理 类HG05 主 包 工 程 类HG06 外 墙 涂 料 工 程 类HG07 门 窗 工 程 类HG08 金 属 构 件 类

10、HG09 其 它 土 建 分 包 工 程成 本 控 制编 号 费 用 项 目 名 称付 款 计 划合 计该表作为统计汇总表，其可以根据需要拆分为已动工项目预算和未来年度内动工项目预算分别编制。 设计成本预算该预算与工程成本预算操作方式一致，只是一般会将项目的指标放入该表中，因为设计成本很多是根据经济数据计算而来，如设计费一般是 30 元/单位建筑面积。参考下表：总 用 地 面 积 ： （ M2） 总 建 筑 面 积 ： （ M2）净 用 地 面 积 ： （ M2） 园 建 面 积 （ M2）容 积 率 ： 绿 化 面 积 （ M2）建 筑 密 度 （ M2） 市 政 道 路 面 积 （ M2）

11、总 户 数 （ 户 ） 小 区 道 路 面 积 （ M2）地 下 车 位 ： （ 个 ）2010年 度 设 计 类 成 本 支 付 现 金 流1月 2月 3月 4月SJ.01 勘 察 、 测 量 费 - - - - -SJ.01.01 勘 察 审 查 费 - SJ.01.02 地 震 安 全 性 评 价SJ.02 设 计 费 - - - - -SJ.02.01 方 案 招 标 设 计 费 - 基 本 情 况成 本 控 制 编 号 费 用 项 目 名 称 简 要 说 明（ 实 际 支付 ）付 款 预 算合 计配 套 (公 建 )面 积 :（ M2）总 用 地 面 积 ： （ M2） 总 建 筑

12、面 积 ： （ M2）净 用 地 面 积 ： （ M2） 园 建 面 积 （ M2）容 积 率 ： 绿 化 面 积 （ M2）建 筑 密 度 （ M2） 市 政 道 路 面 积 （ M2）总 户 数 （ 户 ） 小 区 道 路 面 积 （ M2）地 下 车 位 ： （ 个 ）2010年 度 设 计 类 成 本 支 付 现 金 流1月 2月 3月 4月SJ.01 勘 察 、 测 量 费 - - - - -SJ.01.01 勘 察 审 查 费 - SJ.01.02 地 震 安 全 性 评 价SJ.02 设 计 费 - - - - -SJ.02.01 方 案 招 标 设 计 费 - 基 本 情 况成

13、 本 控 制 编 号 费 用 项 目 名 称 简 要 说 明（ 实 际 支付 ）付 款 预 算合 计配 套 (公 建 )面 积 :（ M2）总 用 地 面 积 ： （ M2） 总 建 筑 面 积 ： （ M2）净 用 地 面 积 ： （ M2） 园 建 面 积 （ M2）容 积 率 ： 绿 化 面 积 （ M2）建 筑 密 度 （ M2） 市 政 道 路 面 积 （ M2）总 户 数 （ 户 ） 小 区 道 路 面 积 （ M2）地 下 车 位 ： （ 个 ）2010年 度 设 计 类 成 本 支 付 现 金 流1月 2月 3月 4月SJ.01 勘 察 、 测 量 费 - - - - -SJ.

14、01.01 勘 察 审 查 费 - SJ.01.02 地 震 安 全 性 评 价SJ.02 设 计 费 - - - - -SJ.02.01 方 案 招 标 设 计 费 - 基 本 情 况成 本 控 制 编 号 费 用 项 目 名 称 简 要 说 明（ 实 际 支付 ）付 款 预 算合 计配 套 (公 建 )面 积 :（ M2） 营销成本预算营销费用控制一般采取预算加比率控制。预算是计划未来年度需要发生的营销成本，构成月度现金流量，而比率控制也是作为预算编制的一个参考，超过公司规定比率的预算应当根据具体情况进行适当调整。其编制过程也与上述工程成本预算编制相似，根据需要可以分预算汇总表、合同应付款

15、预算、预计年度未签合同营销成本预算，如下表：项 目 ：成 本 费 用 现 金 流总 计 1月1 KFCB.YX 营 销 成 本 0 - - 2 KFCB.YX.01 市 调 及 策 划 服 务 0 - - 3 KFCB.YX.01.01 市 场 调 研 及 跟 进 研 究 策 划 部 0 - - 4 KFCB.YX.01.02 策 划 代 理 /顾 问 研 究 策 划 部 0 - - 5 KFCB.YX.01.03 危 机 公 关 服 务 研 究 策 划 部 0 - - 6 KFCB.YX.01.04 品 牌 管 理 咨 询 服 务 研 究 策 划 部 0 - - 7 KFCB.YX.01.05 市 场 及 媒 体 信 息 资 讯服 务 研 究 策 划 部 0 - -