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1、 目录一、 项目概述1二、 项目前期策划11、项目周边市场考察及地产情况分析 12、项目市场调研方案及分析23、项目SWOT分析34、项目市场定位55、品牌战略策划6三、 项目营销策划61、项目营销总策略及阶段性划分总策略72、项目分期推出的战术营销策略83、项目入市时机104、项目价格定位及价格策略105、项目销售付款方式策略10四、 项目广告、宣传、推广策略111、售楼处及展示系统形象设计建议11 2、广告媒体发布计划及详细策略12 3、项目广告、宣传、推广费用预算13 4、项目销售阶段工作规划13 一、项目概述1、项目所在地情况简介 镇位于县城西北部，地处、三县交界处。自然面积95.3平
2、方公里，耕地面积5.3万亩。全乡辖16个行政村，175个村民小组，3.1万人。集镇面积4平方公里，常住人口0.8万人。 镇是农业大乡又是著名的资源宝库乡，地下矿产资源十分丰富。目前已探明储量的有15种。其中天然碱储量4849万吨，属“亚洲第一”天然碱矿；芒硝矿储量4500万吨，属大中型芒硝矿。同时随着油田东移开发计划的实施，目前，已成为重要产油区。依据这些优势，近年来，该镇不断扩大对外开放和招商引资力度。优越的区域位置，丰富的资源优势，巨大发展潜力，使正成为有识之士投资兴业的一片热土。 2、项目简介 二、项目前期策划1、项目周边市场考察及地产情况分析随着国内房地产向二、三线城市转移， 县房地产
3、价格也是水涨船高，由于“ ”项目位于 县安棚镇境内， 县城房地产走势对周边乡镇有一定指导作用，所以针对 县城一些主要房地产项目做了如下调查，调查项目包括：龙腾华府、书香水岸、淮源名门、凤凰城、中环商业广场等。由于本项目属于新兴的新农村建设项目，为了促使项目户型、面积等设计更加合理更加符合新农村建设实际，又针对周边类似新农村建设项目进行了一系列考察，考察项目包括： 市 城县赵河镇 项目、 县 镇 项目、 市 县 镇 项目、 市 店镇 项目、 市舞钢尹集镇柏都社区项目、平顶山市舞钢尹集镇张庄村张庄社区项目、平顶山市舞钢八台镇丰台社区项目。通过上述项目的全面调研和详细考察，得出如下结论分析：（1）南
4、阳市项目与平顶山市项目区别 a、投资开发主体不同。开发商投资开发（南阳项目）VS政府开发（平顶山） b、运作模式不同。经济运作（南阳项目）VS政绩工作（平顶山） c、思路不同。分期开发、精细商业运作（南阳项目）VS大格局、重宏观、全面推进、大量闲置（平顶山）（2）考察结论对“ ”项目的启示与建议 a、商铺尽量设计单独卫生间，如有可能，也可设计厨房；底商+住宅形式物业二层及其以上用户尽量共用楼梯； b、11米进深：尺寸采用7.2m*11m，户型为临街底商+二、三层一体，面积控制在200平方米左右。c、15米进深：尺寸建议采用7.6m*15m，户型为底商+二层单元房+三、四层一体住宅，二层单元房面
5、积控制在110左右，三、四层一体住宅面积控制在200左右，既可整体购买也可分开购买，解决了面积过大、总价过高、购买力有限的问题。 d、18米进深：尺寸建议采用7.2m*12m，户型为临街底商+二、三层一体（含独立小院）。户型7.2m*12m,面积控制在250左右。2、项目市场调研方案及分析（1）调研准备工作 a、资料准备 (a)调查问卷。共16个村，每村80份左右，16个村共需1200份左右，加之 和邻近安棚的泌阳、唐河等地，共需调查问卷约1500份，30%沿街沿路随访调查，70%入户入室调查。 (b)宣传图片 准备有关本项目宣传彩页1000份（每份由多幅图案组合而成，包括项目楼盘不同户型不同
6、侧面效果图、项目园林景观规划效果图等）。另外准备企业宣传资料100份，在市场调研的同时如果有需要可以现场发放宣传资料。 (c)培训资料 利用多余的市场调查问卷对市场调查人员进行问卷培训。为了更好地体现培训效果，要让调研专员对问卷进行现场讲解和角色扮演演练。 (d)其它材料 由于参加调研的人员并不会对该地区的每个区域都很熟悉，应提前准备地图10-20份，以备调查人员需要。 b、小礼品准备 在调查过程中，对每个帮助完成调查的对象除了进行感谢之外，还应赠送一件小礼品，作为感谢和本次活动的纪念。小礼品可用印有本项目宣传资料的宣传品。既可作为感谢也可为项目做宣传。 c、人员招聘 (a) 若当地有合适学校
7、可与某中学校长或教导主任联系，以向学校提供一定费用（以预算为基础）为前提，以“让学生参与社会实践”为主题，选取50名具有较强接受能力和学习能力的高中生进行市场调查。 (b)如无法征到高中生进行调查的话，利用街头广告及抽样选人的方式以较高报酬征得访问调查员50人，给予每份有效问卷*元或每天*元的报酬。 d、人员培训 因时间紧张、对市场调查员的培训主要以对调查问卷进行讲解为主，针对目标的选择、提问的技巧、填写问卷的注意事项等各方面进行有的放矢的培训。（2）调查督导管理 a、人员组织分配 把全部的市场调查人员按小组划分，分别在16个不同的村和安棚镇区同时开展市场调研。b、监察管理营销策划部主管与调研
8、专员根据实际情况进行现场流动监察，同时解答调查人员产生的疑问。调研结束后，由主管抽取一定比例的问卷进行反馈，以检查问卷的真实性。（3）调查后续工作安排 问卷调查工作结束后对调查问卷进行初选，筛选出不合格问卷，统计处合格问卷份数，若合格问卷未满足大于60%合格问卷的要求，需要进行补抽样调查。调研主管对抽样数据进行统计分析，做出统计分析报告。3、项目SWOT分析优势Strengh：（1）“ ”项目规模宏大，大盘气势，户型设计贯穿“合理、适用、科学、智能、宜居、惠农”多项人性化原则；中高端商住两用房地产，主力产品以110-150为主，面积区间合理，符合竞争潜力，同时符合现代城镇人的居住习惯和时尚要求
9、；区位交通便利，未来政府导向氛围重，区域升值潜力与发展潜力较大。（2）本社区位于 行政文化区、公共服务区，紧邻现有城镇居住区，远离 化工城主要企业生产厂址，有效避免污染，采用了节水、节能、减振、防噪等措施，并且配备了垃圾中转站，有效的对环境污染进行了控制，使人们更亲近大自然，为人们的身心健康提供了良好的环境。（3）本社区作为新农村建设的试点工程，设计配置太阳能热水器等节能设备，打造“太阳能绿色供热科技示范社区”，充分利用自然资源为人们生活提供方便，让入住农民用上了方便、经济的热水，提高了生活质量，改善了镇容镇貌，使生态环境得到保护，形成良性循环。（4）本社区项目实施规范运作，统一规划、统一设计
10、、统一建设、分期开发、集中销售，项目将取得完备的证件和资质，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证五证齐全，70年产权，购买方式灵活多样。（5）本项目是 政府重点规划的河南省新型农村建设项目之一，在政策上切实给予项目开发建设、招商引资等方面的优惠，是政府重点扶持的标杆工程，是 镇目前最大的商业地产项目。未来政府规划的核心商业区，大量商户、住户向此聚集，区域升值与发展潜力不可估量。劣势Weakness：（1）本项目距离 市区和 县城较远。（2）项目内不同的建筑业态类型融合在一起，一期、二四期、三期建筑形态稍显复杂，在一定程度上影响到本项目形象
11、推广的统一性。（3）本项目是招商引资引进的新农村建设项目，虽然有政府的大力支持，并且投资商有一定的经济实力，但公司仍然比较年轻，其知名度和信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程。机会Opportunity：（1） 作为 县财政收入重要支柱的工业型城镇，相对较高的人均收入使其购买力高于其他乡镇。经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成，安棚镇做为亚洲第一大碱矿基地，强大的工业经济必将带动整个安棚地区房地产市场的发展。（2）本项目在 镇属于第一个也是唯一如此大规模的规范化操作楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在安棚镇楼盘项目的卓越品质，使本项目具有了塑造品牌的优秀基
12、础。威胁Threat：（1）与本项目处于同一区位的有“碱都社区”等两个竞争楼盘，其中一家楼盘的开发商在南阳其他城镇有过成功开发新农村社区的先例和经验，对本项目的开发构成了一定的竞争压力。（2） 镇人口有限，居住形式多为宅基地农家小院，加之部分城镇居民的居住思想观念仍然较为传统，本项目较大的体量增大了项目的市场推广及销售风险。（3）一个城镇的居住和商业聚集地是多年来形成且不易更改的，作为城镇中的楼盘项目，本项目所处区域要形成一个成熟的商业区和住宅区仍需要较长的一段时间，消费者对该地块也需要有一个认同的过程。4、项目市场定位（1）市场总定位项目市场优势，绿色经济、环保节能、智能安全以及规范专业的高
13、品质生态宜居大盘概念。以“打造省、市、县三级新农村示范社区”作为项目的整体定位；以“城镇新核心区，发展潜力巨大”作为项目的核心价值；强调项目“未来城镇发展新方向、宜商宜居宜投资”的精神诉求。（2）项目定位 a、项目总名称定位：安棚港北新农村社区（一期名称定位：万兴商苑。二、四期名称定位：颐和湖景。三期名称定位：永和雅居。） b、项目形象定位：（3）客户群定位 a、按购房动机：(a)居住者 (b)投资者 b、按地理位置：(a)镇区行政、事业及文教、卫、邮电、金融等单位职工。(b)以镇区中、青年欲改善居住条件及商业投资为主。(c)工业区内工作的外地人：高级管理层人员及技术人员。(d)镇区及各村庄打算自建房的村民。(e)周边地区想将本社区作为第二居所的人员。5、品牌战略策划品牌战略定位依据：满足生活居住功能、生活品质品味提升、舒适便利的生活等多种
