商场全套管理文件

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1、第一部份 综合说明书 第一章 公司简介 一、企业概况 XX物业管理有限公司成立于2000年底，由XX国际XX房地产开发有限公司、XXXX房地产开发有限公司共同投资组建。公司注册资本1000万元人民币，是具有物业管理资质等级二级，专业从事物业管理工作的物业企业。 二、机构设置 公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司下设行政人事部、财务部、企业发展部、综合经营部、物业管理服务中心（负责协调、指导、管理各分公司、各管理处）。 董事会总经理 物业管理服务中心 三、管理经验与成果、荣誉 创业初期，公司聘请了著名的物业管理公司XX作为公司的管理顾问，在借鉴和学系统、全面、先进的物业理论和管理方式的同时，

2、通过近年公司的自我实际运作，已形成了一套自己的管理模式，积累了多方经验，带出了一支专业精干的物管队伍。公司目前在XX成功管理着XX规模最大的、小区配套最齐全的、业主文化与社会地位层次最高的小区XX小区和XX最高档的别墅区XX别墅区。XX物业公司通过精心运作、严格管理，以维护业主利益为指导思想，努力提高服务意识和服务技能，用心去思考每一件小事，以小见大，做好每一件工作，不断自我加压，不断提高。在湖城市民及当地主管部门、同行当中也创下了最好的口碑。 公司通过近年的市场运作，积极走向社会、走向市场，注重培育管理队伍和创建品牌。 2002年10月公司派遣管理人员组建XX物业XX公司并承接XXXXXX的

3、前期物业管理，在2003年4月正式交付使用后，规范各项操作规范，以优秀的管理水平，使XXXX成为XX物业管理最优秀的典范和XX房管行政部门推荐的物业管理示范小区，在XX物业管理市场树立了良好形象。 2003年7月，公司通过招投标承接了目前XX最高档的别墅区XX一期的前期物业管理， 04年3月开始进驻管理， 04年6月30日，XX湖畔居全面交付，优秀的物业、严格的管理，业主对XX管理处给予了极高的评价。 2003年底，公司管理的XXXXXX被评为XX市优秀物业管理示范小区。 2004年1月，公司通过招投标承接了XX红丰家园的前期物业管理。 2004年4月，公司通过招投标承接了XX南浔浔溪秀城项目

4、前期物业管理。 2004年12月，公司通过招投标承接了XX花园项目前期物业管理。 2004年12月，公司通过招投标承接了南京XXXX项目前期物业管理。 2005年4月，公司通过招投标承接了XXXX住宅区项目前期物业管理。 2005年4月，公司通过招投标承接了XXXX商务楼项目前期物业管理。 根据各项目开发建设进程的要求，我司成立了由公司总经理班子、各前期项目管理处主任、各相关部门负责人组成 “前期项目介入工作小组”，担任项目前期顾问咨询工作。根据项目进展的不同阶段，合理安排时间前往项目现场，与开发商沟通协调，提供顾问咨询意见，并适时向开发商提交顾问工作报告。合理的建议、XX房产的一流品牌，为各

5、项目的建设与销售带来了较好的促进作用，使开发商非常满意与我公司的合作。 四、企业发展方向 公司一直贯彻用一流的人员管理一流的小区的原则，积极培训、引进各类专业人才，开发利用各类资源，为公司的不断发展壮大奠定坚实的基础。 公司秉承“人本、诚信、卓越”的XX工作理念，把业主至上，提供周全满意的主动服务作为物业工作的出发点，以树XX品牌、创优秀示范小区为目标，进行全员服务意识培训教育，力争通过全体员工的努力，积极开展开源节流工作，创造良好的社会效益和经济效益，力争培养优秀的管理队伍，把企业做强做大。 五、现公司接管小区情况 现公司管理小区管理面积（M2）交付进驻管理情况备注XXXXXX30万全部交付

6、多类型高档住宅区XXXX一期5.8万全部交付高档别墅区阳光铭楼1.3万全部交付高档商务楼XX红丰家园7.95万一期交付多层住宅区XX南浔浔溪秀城13万一期交付多类型高档住宅区XX花园18.51万前期介入多类型住宅区、集中商业中心南京XXXX18.36万前期介入高层、小高层住宅区XXXX4.1万前期介入多层住宅区XXXX1.25万前期介入商务楼四、公司人力资源状况 第二章 管理服务人员配备 一、 XX广场管理处组织架构和各部门职责 我公司承接【南京XX广场】物业项目后，将根据政府要求设置XXXX物业管理有限公司南京分公司，并专设XX广场物业管理处管理项目运作所有事务，同时公司会给予XX广场管理处

7、以强有力的支撑，将派遣具有丰富经验的管理人员、工程技术人员等开展日常工作，保证现场物业管理活动的顺利开展。 管理处机构设置是根据管理服务的总体设想及【XX广场】的规模、管理重点、要点、精干高效的原则建立的。管理处实行公司领导下的管理处主任负责制，推行以管理处为整体管理，管理处各部门为分体管理的管理模式。小区整体交付后，管理处设管理处主任一名、管理处副主任一名，直管环境清洁部、工程技术部、安全防范与秩序维护部（保安队）、行政内务部和客户服务中心。管理处内部实行垂直领导，管理处主任构成管理处的核心层，各部门为操作层。 财务室公司总经理行政内务部分公司经理分公司财务部绿化保洁部管理处主任管理处副主任

8、安全防范与秩序维护部工程技术部客户服务中心 二、各部门职责 管理处是指令下达、信息反馈的枢纽，员工的后勤保障服务也是在管理处，便于遇到紧急情况时及时出击。 1、行政内务部 主要负责社区的文化活动策划、组织、实施，与业主、当地政府部门等联络工作，计算机档案文件资料的处理以及后勤、人事、仓库、档案管理等事务。 2、安全防范与秩序维护部（保安队） 负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、外围车辆停放管理以及消防安全管理，区域巡查保安担当部分客户中心的任务，在划定的区域里承担一定范围的客户服务工作，突出人性化的亲情服务。 3、工程维修部 负责物业及设备设施的维修、保养以及客户委托的维修服务项目

9、。负责对业主或物业使用人装修的管理及监督。 4、绿化保洁部 负责环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测和业主委托的保洁服务项目。 5、客户服务中心 受理客户报修，委托特约服务，小区收费事项，进行酒店式接待，开展酒店式服务。 6、财务室 财务室向分公司财务部负责，根据国有关财务规定，履行财务职责。 三、 管理处人员设置 我公司对承接【XX广场】物业项目非常重视。我公司将会通过物业管理实践形成的管理理念、操作程序、管理经验等贯彻到管理处操作过程中。该管理处主任、副主任和部分主要管理人员将从我公司现有人员中精选派遣，其余管理服务人员通过招聘，在经公司本部和现场的专业培训后，派驻现场。在项目交付前，公

10、司将聘请上级公司股东方所属XX酒店培训部教员进行酒店服务专业培训后上岗。 项目交付后，本公司计划为XX广场管理处配置人员数量共计195名： 管理处主任1名； 管理处副主任1名； 行政人事主管1名； 会计、出纳各1名； 抄表、收费员2名 仓库、档案管理1名； 客户服务中心接待、服务员8名； 保安队主管2名； 安保班长、安保队员92名； 消、监控班长、消监控员17名 绿化保洁部主管1名； 保洁员、绿化工51名； 工程维修部主管1名； 工程弱电技术员2名； 水电万能维修工9名； 高配电工4名 四、岗位人员任职要求 管理处主任、副主任： 大专以上学历或中级以上职称，经过房地产管理及物业管理专业培训并具

11、全国物业管理经理岗位上岗证，思想进步、作风正派、敬业精神强，具有较强的口头和文字表达能力，具有很强的组织能力、协调能力、改革创新能力和市场竞争意识，具有丰富的物业管理知识和工作经验，熟悉 IS09000质量管理体系，能独挡一面地负责经营管理工作，年龄在45岁以下。 行政人事主管： 大专以上文化程度，工作计划性强、条理性好，熟悉相关人事法律法规，爱岗敬业，有较强的沟通能力，能熟练操作office系统软件，从事企业管理工作三年以上。年龄40周岁以下。 会计： 全日制财会大专以上学历，中级以上职称，熟悉财务分析、预算，有工业企业财务管理经历。年龄40周岁以下。 出纳： 大专文化程度以上，财会类专业，

12、能熟练使用财务软件，细心、责任心强，年龄35周岁以下。 抄表、收费员： 中专以上文化程度，细心、责任心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、能熟练运用电脑。年龄45周岁以下。 仓库、档案管理： 中专以上文化程度，懂电脑，细心、责任心强,具备相关生产仓库记帐经验, 熟悉档案管理、能熟悉运用电脑办公系统.。年龄35周岁以下。 客户服务中心接待员、服务员： 大专以上文化程度，热爱本职工作，能熟练使用电脑，头脑灵敏、口齿清楚、年龄在35岁以下，经过酒店专业培训。 保安主管： 大专以上文化程度，3-5年三星级以上大型物业保安管理工作经验，熟悉保安工作流程及丰富的保安管理工作经验，有较强的组织协调能力，责任心强，品行端

13、正。具备电脑操作能力，熟悉各消防器材使用。年龄35周岁以下。 保安员、消监控员： 高中以上文化程度，能熟练使用消防器材，经过酒店保安专业培训。热爱本职工作，品貌端正，工作责任心强，身体健康，年龄在30岁以下的男性，退伍军人优先。 维修主管、弱电技术员： 具有计算机或相关专业大专以上文化，熟悉弱电系统专业知识。有3年以上酒店工程设备操作及管理工作经验。熟悉各项工程设施的维修及养护。有上岗资格证。年龄45周岁以下。 维修工： 高中以上文化程度，热爱本职工作，具有水电维修及物业维修经验，有上岗证，身体健康，年龄在40岁以下。 保洁主管： 旅游管理专业中专以上文化程度，热爱本职工作，外官端正，身体健康

14、，具有2年以上酒店清卫工作经验。 绿化、保洁员： 初中以上文化程度，热爱本职工作，外官端正，身体健康，年龄在45岁以下。 五、拟派驻主要管理人员简介 1、分公司经理： XXX，男，XXXX年XX月出生，大专文化，XXX经济师。 1993年8月于XX商业学校（现XX商业职业技术学院）旅游管理专业毕业后分配进XX国大集团所属杭州国际大厦工作。先后从事国际大厦客房服务员、客房部主管、国大集团人力资源部人事主任。2000年6月调入XX国际XX房地产开发有限公司办公室任副主任。2002年8月调任XXXX物业管理有限公司经理。同年8月经培训考核取得物业管理经理岗位证书。 2、管理处主任： XXX，男，XXXX年X月出生，大专文化，XX工程师。 1987年8月参加工作，在从事物业管理前，曾从事XX新华书店总务科X科长，XXX饭店工程部副经理、客房部经理。2002年1月开始从事物业管理工作，历任XXXX管理处主任、X分公司经理 2004年12月，经培训考核，获得全国物业管理经理岗位证书。