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1、More qian.lu1.房地产的基本概念房地产又称不动产（Real estate或real roper ，大多数情况下使用real estate 一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。（1）土地：有两种情况，简单的情况是一块无建筑物的空地，另一种情况就是其上已有部分建筑物或构筑物的土地。 （2）建筑物：指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、构配件与房屋设备组成的整体物，如住宅、商场、工业厂房等。（3）房地：是指
2、土地与建筑物这两种实物形态合为一体时的统称。在现实生活中，它是房地产完整实物形态的体现。 2房地产的特性.房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，又有其特殊性，是一种特殊商品。其特殊性主要表现在房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性三个方面。（1）房地产的自然特性 房地产位置的固定性和异质性（地域的差别性） 房地产使用的耐久性和效用的多层次性 土地面积总量的一定性和房地产的有限性（2）房地产的经济特性 房地产经济价值的积累性和衰减性 房地产利用的递减性和合理集约性 房地产权利的可分割性与权益的流动性 房地产供给的稀缺性和经营的垄断性 房地产投资和消费的双重性 房地产的
3、保值增值性（3）房地产的社会制度特性 房地产的财富性 房地产的社会稳定性 房地产产权的法律性（1）房地产业的概念：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的2）房地产业的内容： 国有土地使用权的出让； 房地产的开发和再开发 房地产经营 房地产中介服务 物业管理 房地产市场的调控和管理（1）房地产业与建筑业的区别与联系 房地产业与建筑业的区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理、服务等多种性质，属于第三产业。 房地产业与建筑业的联系是：它们的业务对象都是房地产，房地产业与建筑业往往是甲方和乙
4、方的合作关系。（2）房地产业的内容： 国有土地使用权的出让； 房地产的开发和再开发 房地产经营 房地产中介服务 物业管理 房地产市场的调控和管理 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。（1）房地产投资开发业：房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。（2）房地产服务业：房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理。其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询
5、业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理一）房地产业的基本特点1.从区域经济来看（1）房地产业是一个区域差异大的行业（2）房地产业是一个级差收益明显的行业2.从行业特征来看（1）房地产业是一个具有高度综合性的行业（2）房地产业是一个具有高度关联性的行业3.从投资过程来看（1）房地产业是一个具有高投资的行业（2）房地产业是一个具有高收益的行业（3）房地产业是一个具有高风险的行业4.从社会经济活动来看（1）房地产业是一个易受政策影响的行业（2）房地产业是一个与法律制度紧密相关联的行业（二）房地产业的地位和作用1.房地产业在国民经济中的地位房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展
6、都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此，房地产业在国民经济中的地位为：（1）房地产业是国民经济的基础性产业（2）房地产业是国民经济的先导性产业（3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业2.房地产业的作用它的重要作用可以归纳如下：（1）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级（2）房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐，加快城市化进程（3）房地产业能够优化城市居民的消费结构（4）房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系一）房地产开发的地位1.房地产开发是房地产业发展的基础2.房地产开发是房地产业发展的龙头3.房地产开发在城市建设中占有
7、主导地位（二）房地产开发的作用1.有利于城市综合功能的发挥2.有利于城市总体规划的实现3.有利于减少投资成本 4.有利于合理解决城市建设和维护资金的来源5.有利于推进房屋商品化 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响（一）城市规划的作用1.城市规划的含义城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，充分合理利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。2.城市规划区的概念城市规划区是指城市市区、
8、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 4.城市规划的特征(1) 具有很强的法律性和政策性(2) 具有严密的科学性和深远的战略性(3) 具有鲜明的地域性(4) 具有鲜明的个性特征5.城市规划的作用(1) 城市规划是建设城市和管理城市的基本依据(2) 城市规划是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础(3) 城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段一、房地产开发市场分析的步骤（一）房地产开发市场分析与预测的目的（二）房地产开发市场分析与预测的重要性（三）房地产开发市场分析的步骤1.确定分析的目的2.确定分析的目标 3.确定分析的方法 4.估算
9、分析过程所需的时间和费用5.进行数据收集、数据处理和数据分析6.提出市场分析的结论与建议二、房地产开发市场分析的内容（一）房地产市场宏观因素分析政治因素、经济因素、人文、地理因素、宗教信仰和习俗、法律因素。（二）房地产市场状况分析区域性因素分析（三）针对房地产开发项目的相关因素分析微观市场因素分析1.地段位置与技术因素2.基础设施与公共设施3.邻里影响4.规划控制2房地产市场细分的程序1）根据需要选定产品市场范围2）列举潜在的顾客的基本需求3）分析潜在的顾客的不同需求4）舍去潜在顾客的共同需求5）为市场暂时取名6）进一步认识各分市场的特点7）测量各分市场的规模大小8）选择目标市场，设计市场营销
10、策略争分析的内容与方法(1) 竞争分析的主要内容房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优、劣势调查；对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析；对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究；对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究；对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析；对未来竞争情况的分析与估计；整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供应量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率；竞争性新产品的投入时机和租售业绩及其发展动向。(2) 竞争分析的方法实证分析比较法（SWOT分析）。5房地产产品定位的流程1)两阶段产品定位程
11、序产品定位分为两个阶段： 第一阶段的产品定位重点是土地用途及开发周期的确定。 第二阶段的重点在于房地产产品的规划设计、开发形态与开发方式。2)三层次产品定位程序 所谓三层次，是依据影响基地的环境范围大小所划分的市（区）级层次的一般因素、商圈（生活圈）层次的区域因素及基地层次的个别因素，也就是说，三层次定位的思路是有整体到局部、由表及里地进行定位6.产品定位的原则（1）先外后内2）先弱后强（3）先实后虚（4）先分后合(5) 先专后普 2.4.3 形象定位1.形象定位的概念形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。2
12、.形象定位的原则（1）项目形象易于展示和传播； （2）项目形象定位应与项目产品特征符合；（3）项目形象定位与项目周边的资源条件相符合；（4）项目形象与目标客户群的需求特征符合；（5）项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，与其他楼盘有明显的差异和区别。二、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1.相对较高的收益水平2.能够得到税收方面的好处3.易于获得金融机构的支持4.能够消除通货膨胀的影响5.提高投资者的资信等级（二）房地产投资之弊1.变现性差2.投资数额巨大3.投资回收周期较长4.需要专门的知识和经验1.风险概念的不同解释最初提出风险概念的是美国的A.M.威利特，他认为“风险是关于不愿意发生的
13、事件的不确定性的客观体现”；在我国有人认为，“风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度”；也有人认为，“风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差”。2.风险的含义 遭受经济损失； 实际收益与期望的或要求的收益的偏差。3.房地产投资风险的主要类型系统风险、个别风险4、风险对策 (一)风险回避 风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发经营活动进行，或改变开发活动方案，以避开风险源地，消除风险隐患的措施。(二)风险控制风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施1)风险预防(1)投资决策阶段预防风
14、险的措施：A、建立一支高水平、多学科的开发队伍。B、树立风险意识C、健全风险预警系统D、贯彻风险管理责任制2)土地获取阶段预防风险的措施：A、密切相关利益群体的关B、详尽了解土地具体情况 C、妥善处理征地拆迁和安置补偿风险 D、增强合同意识 E、优化设计方案 (3)项目建设阶段预防风险的措施：加强项目管理等(4)租售管理阶段预防风险的措施： 完善合同、消除房地产存在的各种隐患等2)风险抑制(三)风险转移 风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。 风险转移的途径：保险、合同(工程承包合同、材料设备供销合同、预租预售合同、租赁合同、
15、出售合同)、保证等(四)风险自留风险自留是指房地产开发经营者自己承担风险事件所可能导致的损失。自己保险：指企业本身通过对其所拥有风险的识别和估计，在企业自身财务能力允许的条件下，经评价决策，决定预先提取一笔基金以弥补风险所致损失。风险摊销：指在风险事故发生时，企业把意外的损失摊入经营成本，计入当期损益。借款补偿：指风险事故发生后，企业通过借贷筹借资金以补偿风险事故所造成的损失五)风险分散 风险分散是通过房地产开发主体和客体的分散，增加风险的承受单位数，达到减少风险的目的。(房地产投资组合)风险分散的应用：开发类型多样化、开发区域多元化、开发时间差异化、开发主体分散化、风险单位分割化(六)风险利用风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为确定性评价方法 (一) 静态方法 1、开发商成本利润率 开发商成本利润率是初步判断房地产开发项目财务可行性的指标。其计算公式开发商成本利润率=（项目总开发价值总开发成本 ）总开发成本 2、投资收益率 指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，计算公式
