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1、 中国工程建设协会标准商务写字楼等级评价标准Grade evaluation standard for business office building 94目 次1、 总则 52、 术语 63、 基本规定 74、 区位与城市设施评价 9 5、 场地规划与室外环境评价 12 6、 工作场所质量评价 21 7、 室内环境与设备设施评价 34 8、 运营与服务评价 43 本标准用词说明 9、附：条文说明58 Contents1General Provisions 52Terms 63. Basic Requirements 74. Location and City Facilities Eval
2、uation 95. Site Planning and Outdoor Environment Evaluation 126. Workplace Quality Evaluation 217. Indoor Environment and Facilities Evaluation 348. Operation and Service Management Evaluation 43Explanation of wording in this standard 9. Addition: Explanation of Provisions 581 总 则1.0.1 为推动我国商务写字楼市场的
3、专业化和国际化水平，提升商务写字楼物业资产的保值、增值能力，引导商务写字楼的建设、运营服务的发展方向，满足使用者对不同等级商务写字楼的需求，制定商务写字楼等级评价标准【CECS368:2014】。为适应科技进步的快速发展和服务创新的要求, 引导行业健康、可持续性发展，对该标准进行修编。1.0.2本标准适用于在统一的物业管理下，对以商务经营为主要目的的工作场所（或楼宇）等级划分的综合评价。1.0.3本标准倡导“以人为本、可持续发展”的商务写字楼建设、运营服务理念，统筹考虑商务写字楼全寿命周期内，设计、建造和使用之间的辩证关系，从商务写字楼最终用户使用者的需求及体验出发，对商务写字楼实用性与均好性
4、进行综合评价。1.0.4 商务写字楼等级评价除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。2 术 语2.0.1商务写字楼（business office building） 在统一的物业管理下,以商务为主,由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。2.0.2一类服务设施（type I service facilities） 商务写字楼租户经营管理公司日常所需的主要城市商务服务设施。2.0.3二类服务设施（type II service facilities）供职于商务写字楼公司的员工日常所需的城市生活服务设施。2.0.4绿色工作场所（green workspace） 绿色工作性建筑
5、内所提供的工作场所。即在工作场所使用全寿命过程中，最大限度地采用节约资源（节能、节水、节材、提高空间利用率），减少工作场所的污染，为工作人员提供健康、适用和高效使用空间。2.0.5非传统水源（nontraditional water source）不同于传统地表水供水和地下水供水的水源，包括再生水、雨水、海水等。3 基 本 规 定3.1 评 价 条 件3.1.1商务写字楼在完成竣工验收并投入使用满一年后可申报等级评价。 在完成建筑设计、竣工验收阶段可申请阶段性预评。3.1.2商务写字楼内主要功能区域应达到同一等级的建设质量标准和管理要求。3.1.3商务写字楼等级评价应着重突发事件的应急处置能力
6、，突发事件处置的应急预案应作为等级评价必备的先决条件。评定等级前，商务写字楼应在两年内无重大安全责任事故，否则不具备参评和续评资格。3.1.4申请评价的商务写字楼应具备完整合规的建设、运营服务图纸及文件资料档案。3.2 评价体系和评价方法3.2.1商务写字楼的评价指标应符合本标准第4章第8章的规定。3.2.2商务写字楼等级评定应包括：区位与城市设施、场地规划与室外环境、工作场所质量、室内环境与设备设施、运营与服务五个分项的评价，满分为1000分。3.2.3 分项权重设置应符合以下规定：区位与城市设施（80分）、场地规划与室外环境（120分）、工作场所质量（200分）、室内环境与设备设施（300
7、分）、运营与服务（300分）。3.2.4各评价项目的分项及子项应采取两种打分方式:分档打分和不分档打分。3.2.5 评价项目的分项得分，应取各评审专家评分的平均值。评价项目总分应由各评价项目正常分项得分总和及“加分”构成。3.2.6评价项目应设置“加分项”。对于参评商务写字楼在建设、运营服务方面具有明显有益于使用者的创新及特色，给使用者以不同寻常的舒适体验，推动了商务写字楼的发展和进步，可由评审专家在正常分值的基础上给予额外加分，加分不应超过各分项正常分的10%。“加分项”及“加分”应经评审组确认。3.2.7 参评项目评定等级应按评价项目总分确定。商务写字楼等级应划分为五星（含白金五星）、四星
8、、三星三个主要等级。各等级所需最低分值应符合下列规定： 1 五星：总分不低于850分，其中总分高于950分（含）为白金五星； 2 四星：总分不低于700分； 3 三星：总分不低于600分。 4 区位与城市设施评价4.0.1 商务写字楼所在城市功能区位（域）评价应包括下列内容：1. 位于城市中央商务区。2. 位于城市核心商业区。3. 位于城市科研信息产业聚集区。4. 位于城市交通完善便捷且成熟的商业区。4.0.2商务写字楼所在区域（内）（街区）的功能特点评价应包括下列内容：1以金融、高端服务业建筑聚集（街）区为特点。2以商务写字楼聚集（街）区为特点。3以大型综合零售商业建筑聚集（街）区为特点。4
9、以一般性商业、服务业建筑聚集（街）区为特点。4.0.3商务写字楼周边城市道路设施条件评价应包括下列内容：1临近城市高速路、快速路及快速环路，非常方便到达。2临近城市环路、便捷的城市主干道，方便到达。3临近城市主干道、便捷的次干道，方便到达。4临近城市次干道，基本方便到达。4.0.4商务写字楼周边城市公共交通条件评价应包括下列内容：1公交线路。2轨道交通。4.0.5 商务写字楼周边城际交通条件评价应包括下列内容：1铁路交通。2航空交通。4.0.6 商务写字楼周边城市设施环境评价应包括下列内容：在商务写字楼内或周边一类、二类服务设施应各不少于4项。4.0.7商务写字楼周边环境质量改善评价应包括下列
10、内容：1. 采用鼓励以公交为主要出行方式等的绿色交通措施。2. 具有完善的绿色区域规划。3. 建设5G智慧数字（城市）区域。4. 采用集约化公共服务措施。4.0.8 商务写字楼区位与城市设施的评价规则应符合表4.0.8的规定。表4.0.8 区位与城市设施的评价规则评定项目及分值分项及分值定 性 定 量 指 标分值（100分）区位与城市设施（8%）所在城市功能区域城市中央商务区10城市核心商业区（8）城市科研信息产业聚集区（7）城市交通完善便捷成熟商业区（7）区域内（街区）功能特点金融、高端服务业建筑聚集（街）区10商务写字楼聚集（街）区（8）大型综合零售商业建筑聚集（街）区（7）一般性商业、服
11、务业建筑聚集（街）区（5）城市道路设施临近城市高速路、快速路及快速环路，非常方便到达10临近城市环路、便捷的城市主干道，方便到达（8）临近城市主干道、便捷的次干道，方便到达（7）临近城市次干道，基本方便到达（6）城市公共交通公交线路500m内不少于5条公交线路站点8500m内5条以下公交线路站点（6）轨道交通轨道交通换乘站上盖12距轨道站步行距离500m以内（10）距轨道站步行距离500m800m（8）距轨道站步行距离800m以上（6）城际交通铁路交通距高铁站或动车站10 km 15 km5距高铁站或动车站15 km 20km（3）距离高铁站或动车站20 km 25 km（2）航空交通距离机场
12、20 km 30 km7距离机场30 km 40 km（5）距离机场40 km以上（3）城市设施环境一类、二类服务设施在本商务写字楼及附属建筑中一类、二类服务设施各不少于4项30距本商务写字楼100m内一类、二类服务设施各不少于4项（25）距本商务写字楼100m200m内一类、二类服务设施各不少于4项（20）距本商务写字楼200m300m内一类、二类服务设施各不少于4项（15）环境质量改善采用鼓励以公交为主要出行设施的绿色交通措施2具有完善的绿色区域规划2建设5G智慧数字(城市)区域2采用集约化公共服务措施2 5 场地规划与室外环境评价5.0.1 商务写字楼规模评价应包括下列内容：1. 规模大
13、于或等于50000。2. 规模大于或等于30000且小于50000。3. 规模大于或等于25000且小于30000。5.0.2场地交通规划评价应包括下列内容：1. 场地交通组织。2. 人行（非机动车）交通。3. 车行交通。5.0.3 停车与车库（场）评价应包括下列内容:1. 停车数量。2. 室内外交通衔接。3. 空间识别性。4. 车道与（专用）车位。5. 采光、通风、排水、防滑。5.0.4 绿地与景观评价应包括下列内容:1. 绿地规划与绿化率。2. 水体与水景。3. 景观小品。5.0.5 场地无障碍通行评价应包括下列内容:1. 入口与通道。2. 标识。5.0.6外观品质评价应包括下列内容:1. 建筑造型。2. 外墙材料与品质。3. 亮化设计。4. 外墙面清洁及维护设备设施。5.0.7 减少建筑环境负荷措施应用评价应包括下列内容:1. 立体绿化。2. 土地利用。3. 采光与遮阳。4. 场地通风与避风。5. 控制光污染。6
